Utnyttjande av ROT-avdrag (boende betalar delar av stambytet)

ROT-avdrag

Privatpersoner kan dra av 30% av arbetskostnaderna

En viktig fråga att ta ställning till inför ett stambyte är om man ska utnyttja möjligheten till ROT-avdrag.

ROT-avdrag kan minska kostnaden för ett stambyte betydligt men kräver att vissa åtgärder vidtas. För närvarande kan privatpersoner, till skillnad från till exempel bostadsrättföreningar, dra av upp till 30 procent av arbetskostnaderna vid stambyten, varför det kan vara lämpligt att låta de boende dela på en del av kostnaden för stambyten i fastigheter med bostadsrätter. De arbetskostnader som man har rätt att göra ROT-avdrag för är de som kan hänföras till åtgärder som kan kopplas till de enskilda bostadsrätterna. Det går till exempel att göra ROT-avdrag för de delar av badrumsrenoveringar som görs inne i själva lägenheten. Däremot kan man inte göra avdrag för sådana åtgärder som ligger i gemensamma utrymmen, utanför de enskilda lägenheterna, till exempel byte av gemensamma rör och stammar eller renoveringar i trapphus, vindar och källare.

Detta måste också göras för att möjligheten till ROT-avdrag ska kunna utnyttjas

Även om delar av stambytet betalas av en bostadsrättsförenings medlemmar så bör upphandlingen göras av själva föreningen, så att ett samlat grepp kan tas om stambytet. På så vis garanteras att stambytet kan utföras enligt en allomfattande tidsplan och att heltäckande prisförslag skall kunna ges av den eller de entreprenör(er) som svar på det av bostadsrättföreningen utskickade förfrågningsunderlaget (läs mer om förfrågningsunderlag på sidan Behovsanalys inför stambyten), även om till exempel enskilda föreningsmedlemmar väljer att hoppa av under processens gång.

Rent faktiskt kan detta fungera på så vis att det, till att börja med, finns klausuler i förfrågningsunderlaget som säger att stambytet delvis kommer finansernas med ROT-avdrag. Vid kontraktsskrivning så kan det sedan tecknas avtal, mellan entreprenören och bostadsrättsföreningen, i vilka bostadsrättsinnehavarna ges rätt att handla upp sina respektive delar av stambytet (till exempel badrumsrenoveringar) direkt från entreprenören. Kostnaderna för dessa enskilda bostadsrättsinnehavares delar bestäms förslagsvis av kontraktet mellan styrelsen och entreprenören. Som en sista del i detta kan sedan separata kontrakt upprättas mellan entreprenörer och de enskilda medlemmarna i föreningen.

För att få igenom att medlemmar i en bostadsrättförening är med och betalar delar av stambytet krävs det att styrelsens stadgar tillåter en dylik process. Om stadgarna inte redan gör det så måste de ändras. Det kan normalt ske om

  1. Alla röstberättigade medlemmar röstar för en förändring av stadgarna på en föreningsstämma.
  2. Beslut fattas på två, efter varandra följande, föreningsstämmor. I så fall behöver det vara enkel majoritet på första stämman och en majoritet på minst två tredjedelar på den andra stämman, enligt § 12 Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614).

Då ovanstående bör göras i god tid innan stambytet upphandlas är det viktigt att informera bostadsföreningens medlemmar så snart som möjligt.  Man bör även utföra nödvändiga ändringar i stadgarna så snart som möjligt, då ändringarna måste registreras hos Bolagsverket innan de blir giltiga.

Problem som kan uppstå när man ska dra av ROT, och hur man löser dessa

I de fall då man väljer att utnyttja rätter till ROT-avdrag för delar av arbetskostnaderna under ett stambyte så finns det ett antal problem som kan uppstå:

  • Enskilda medlemmar har redan utnyttjat det ROT-avdrag som man är berättigad till under aktuellt år.
  • Enskilda medlemmar vägrar plötsligt, av olika skäl, att skriva på separata avtal med entreprenören, trots att man sagts sig vara beredd att göra så tidigare.
  • Enskilda medlemmar vägrar betala entreprenören för sin del av stambytet.

I alla dessa fall så kan bostadsrättsföreningen, på en stämma, besluta att lägga ut för medlemmarna som inte kan eller vill betala. För att få in pengar kan man bestämma att de berörda medlemmarna ska betala av föreningens utlägg, till exempelvis, månadsvis tillsamans med övriga avgifter under en tidsperiod.

Det bästa är förstås om man kan undvika ovanstående situationer helt. Detta kan till exempel göras genom att bostadsrättföreningen:

  • Ger utdelning från föreningens kassa till medlemmar för att täcka delar av deras utlägg för till exempel badrumsrenoveringar. (För att det ska vara möjligt måste det vara fastställt att föreningen gått med vinst det senaste räkenspkapsåret, enligt § 27, 9 kapitlet i Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614) och att reglerna om överskottsutdelning följs och beslutas av föreningsstämman enligt 5 §, 10 kapitlet i Lag (1987-667) om ekonomiska föreningar.)
  • Meddelar bostadsrättsinnehavare, som måste belåna sin lägenhet för att kunna betala sina delar av stambytet, att lånesumman är avdragsgill i deklarationen.
  • Lånar från sin bank åt de medlemmarna som inte har möjlighet att ta lån själva, förutsatt att banken accepterar detta. (Vi rekommenderar att en skattekonsult, revisor eller jurist konsulteras för att utreda vad detta innebär i den berörda föreningen och dess medlemmar, då detta kan variera från fall till fall.)
  • Informerar bostadsrättsinnehavarna om att ROT-avdraget medför att föreningen slipper ta lån, som leder till avgiftshöjningarna för medlemmarna.

Intressanta länkar om rotavdrag

www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/rotochrutarbete

sv.wikipedia.org/wiki/Rot-programmet

www.rot-avdraget.se