Artikel 2019-08-15
Följ oss genom ett projekt
På denna sida får ni följa med oss under ett stambyte. På så sätt får ni en inblick i hur vi normalt arbetar under projekt. Även om detta är ett exempel på stambytesprojekt så kan det översättas till flera olika typer av renoverings- och byggnationsprojekt.
Har du frågor? Behöver du hjälp med era stammar? Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med över 89 stambyten bakom oss och vi kan med fog kalla oss Stockholms stambytesexperter. Kontakta oss gärna med frågor eller för offert på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida. Första mötet är gratis*.
*Läs mer på sidan “Erbjudanden”.
De tjänster vi tillhandahåller under projekt kan grovt delas in i följande punkter:
Läs mer om respektive tjänst nedan. Genom att klicka på rubrikerna ovan så kommer du direkt till önskat stycke.
Behovsanalys och rådgivning
Ett av Frakkas viktigaste uppdrag, i egenskap av fastighetskonsult, är att stödja bostadsrättsföreningar, fastighetsägare och andra som är ansvariga för fastigheter, i deras beslut rörande fastighetsentreprenader. Detta gör vi dels genom att ta fram beslutsunderlag och dels genom att informera och ge konkreta råd utifrån våra erfarenheter och vår branschkunskap.
Inför stambytet
Återkommande problem med stopp i avlopp och/eller fuktskador indikerar att stammarna och/eller ytskikten i fastigheten bör ses över. Inför ett eventuellt stambyte görs först en behovsanalys där skicket på befintliga stammar, avloppsrör, badrum, golvbrunnar och ytskikt med mera kartläggs noggrant. (De inventeringar som Frakka utför är sedan flera år några av marknadens absolut bästa.)
Skulle det visa sig att materialet i stammar, rör och ytskikt är i så dåligt skick att installationerna inte fyller sin tekniska funktion längre, måste man utreda hur man går vidare för att åtgärda detta. All information, såsom fastighetens befintliga skick och vilka möjliga åtgärder som bör övervägas, samlas i ett beslutsunderlag som fastighetsägaren erhåller från Frakka AB efter inventeringens slut.
Med hjälp av beslutsunderlaget, som presenteras på ett noggrant och pedagogiskt sätt av Frakkas konsulter, kan beställaren ta väl underbyggda beslut angående vilka åtgärder som bör vidtas för att rätta till rådande problem. Givetvis stödjer Frakkas konsulter beställaren i dennes beslutsfattande genom att hänvisa till tidigare erfarenheter och branschkunskap. Bland annat kan vi informera om de olika typer av stambyten som kan vara lämpliga för att lösa de aktuella problemen. (Läs mer om de olika stambytesmetoderna på sidan Hur går ett stambyte till?.)
Utifrån kundens beslut samt behovsanalysen tar vi sedan fram ett FFU (Förfrågningsunderlag) och skickar ut till lämpliga entreprenörer. De offerter som entreprenörerna sickar tillbaka som svar på FFU:n sammanställer Frakkas konsulter för att underlätta kundens beslut om vilken entreprenör som ska få uppdraget. Återigen kommer Frakkas konsulter vara noga med att presentera materialet på ett pedagogiskt sätt samt stödja beställaren i dennes beslut genom referenser till erfarenheter och branschkunskaper.
Då beställaren valt ut en entreprenör som ska åtgärda problemet med rörsystemet i den berörda fastigheten är det dags att sätta upp avtal mellan beställaren och entreprenören. Här är det viktigt att man har tillgång till någon som kan branschen och vet hur man skriver avtal som är både exakta och effektiva, så att inga dyra tvister och förseningar uppstår under stambytets gång. Frakkas konsulter bistår gärna med sin expertkunskap även för denna del av stambytesprocessen. Lämpligast är att Frakka agerar ombud för beställaren gentemot entreprenören under avtalsskrivningen.
Inte bara beställaren utan även de boende i fastigheter som ska stambytas måste informeras om vad som ska hända, och det helst i god tid. En bra strategi är att tidigt i processen hålla allmänna informationsmöten där de boende får alla viktig information samt har möjlighet att ställa frågor. Frakkas konsulter deltar gärna i denna typ av möten och besvara frågor angående stambyten i allmänhet och det förstående stambytet i synnerhet.
Under stambytet
Även om en bra entreprenör har valts ut och välskrivna avtal har satts upp för genomförandet av stambytet så kommer det nästan ofrånkomligen uppstå oväntade och ofta problematiska situationer. Om Frakka agerar projektledare så kommer Frakkas konsulter naturligt att vara involverade och kunna ta hand om situationen på ett effektivt sätt. Men även om Frakka inte är direkt inblandat i det pågående stambytet så kan våra konsulter konsulteras vid behov.
Efter stambytet
Även efter att ett stambyte är slutfört så kan Frakka konsulteras. Kanske är man osäker på att stambytet är korrekt utfört och/eller om avtalet verkligen följts så som bestämts. Är till exempel garantitiden tillräckligt lång? Finns det någon kanal för felanmälan under garantitiden?
Frakka kan även ombesörja att besiktningar utförs korrekt. Läs mer om besiktningar under rubriken Besiktning.
Upphandling
Förfrågningsunderlag (FFU)
Efter att Frakkas konsulter har gjort en behovsanalys gällande fastigheten och dess rörsystem, samt tagit fram ett beslutsunderlag och hjälpt beställaren att besluta om vad som ska göras för att åtgärda eventuella problem, så är det dags att upphandla stambytet. (Läs mer om de processer som leder fram till upphandlingen under rubriken Behovsanalys och rådgivning.) Man hämtar då in offerter i vilka stambytets kostnader redovisas.
Upphandlingsfasen inleds med att Frakka tar fram ett förfrågningsunderlag (FFU), utifrån behovsanalys och beställarens beslut om vilka åtgärder som ska vidtas för att försätta fastigheten i gott skick. FFU:t, som skickas ut till lämpliga entreprenörer, definierar omfattningen av det faktiska bygg- och installationsarbetet samt innehåller föreskrifter om vilka juridiska regler som ska gälla mellan entreprenör och beställare, till exempel garantitider och betalningsplaner. De viktigaste delarna av FFU:t är de Administrativa föreskrifterna och Rambeskrivningen för bygg, VVS och el.
Administrativa föreskrifter
Administrativa föreskrifter (AF) är de råd, regleringar och föreskrifter som ligger till grund för ett avtal skall kunna slutas mellan parterna. Dessa krav sammanställs i administrativa föreskrifter som normalt upprättas enligt AF AMA, och bifogas förfrågningsunderlaget i en så kallad AF-del.
AF AMA är administrativa föreskrifter för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader och som gäller vid framställandet av anbud vid upphandlingar. AF AMA samordnads med de allmänna bestämmelserna (AB).
De allmänna bestämmelserna (AB) är standardiserade villkor avsedda att tillämpas vid ett stort antal tillfällen. De är gemensam för byggbranschen och beskriver vedertagna metoder för att bygga på den svenska marknaden. Material som kan användas för olika områden finns också beskrivna i de allmänna bestämmelserna.
För mer information om allmänna bestämmelser se: sv.wikipedia.org.
De allmänna föreskrifter ligger som en hänvisning (bilaga) i avtalet mellan parterna och gör att kontraktsskrivande skall bli mindre komplicerat, tidskrävande och kostsamt.
Många fel i en entreprenad vid ett stambyte uppkommer på grund av att kontraktshandlingar för byggprojekt varit bristfälliga eller har tillämpats fel. Detta kan kosta mycket pengar och det är viktigt att de administrativa föreskrifterna är väl genomarbetade.
Rambeskrivning för bygg, VVS och el
En rambeskrivning behandlar projektets syfte och uppbyggnad. Det är en djupgående beskrivning om hur en entreprenad skall genomföras för att möta de önskemål och krav som byggherren har.
Ofta finns det flera underavdelningar i rambeskrivningar när det gäller ett stambyte; bygg, VVS och el osv. Vilken ansvarsuppdelning som man väljer för dessa områden är normalt inte en fråga för byggherren, utan för entreprenören. Ett fel som man ibland gör är att ta med en så kallad gränsdragningslista mellan de olika entreprenaderna inom bygg, VVS och el.
Innehållet i rambeskrivningen bör författas av de olika specialister eller underentreprenörer som är involverade, men dokumentet som helhet skall vara samordnat och enhetligt.
Offerter och likställning
De tillfrågade entreprenörerna besvarar det utskickade förfrågningsunderlaget (se stycket ovan) med stambytesofferter, eller anbud. Dessa anbud samlar Frakkas konsulter in och sammanställer (likställer) så att de kan presenteras på ett lättöverskådligt och pedagogiskt sätt för beställaren som därigenom, med stöd av Frakkas konsulter, kan ta välgrundade beslut om vilket anbud som ska accepteras, med eventuella modifikationer.
Vad blir stambytets kostnad
Generellt kan man säga att det är klokt att välja ett prisvärt anbud. Prisvärt ska inte sammanblandas med billigt. Med tanke på att ett stambyte ska hålla i 40–50 år så är det viktigt att satsa på kvalitet, både i processer, utförande och material. Det kommer i de allra flesta fallen att löna sig på sikt, även om kostnaden blir lite högre initialt.
Kontakta oss gärna om du har frågor gällande ett stambytes kostnad. Vi nås på telefon 08-22 33 90, via e-post info@frakka.se eller via vår kontaktsida.
Agera ombud och upprätta kontrakt
Under hela upphandlingsprocessen, och under resten av stambytet, kan Frakka agera ombud mellan beställare och entreprenör, ett förfarande som kan spara tid och pengar, då Frakkas konsulter är vana vid att se stambytet ur många olika vinklar och pratar både beställarens och entreprenadens ”språk”. På samma sätt kan Frakkas konsulter agera ombud mellan beställaren och de myndigheter som är inblandade i stambytesprocessen. Det moment där det kanske är viktigast för beställaren att ha ett ombud är själva kontraktskrivandet. Att sätta upp korrekta och detaljerade men ändå effektiva kontrakt kräver både erfarenhet och goda branschkunskaper. Välskrivna avtal sparar både tid och pengar.
Projektledning
Det är inte alltid som en bostadsrättsförening eller fastighetsägare har både kompetensen och tiden att projektleda ett så pass komplicerat ingrepp i fastigheten som ett stambyte faktiskt innebär. Även om noggranna och effektiva avtal har upprättats för stambytet så är det viktigt att det fortlöpande arbetet kontinuerligt utvärderas och kontrolleras. Genom att anlita en projektledare från Frakka AB som hjälper er med expertis och kunnande om stambytesprojekt, kommer stambytet att både gå lättare, snabbare och innebära mindre risker för fastighetsägaren.
Under stambytets gång så brukar vi leda de obligatoriska byggmötena med entreprenören och beställaren, under vilka bland annat de kontinuerliga ekonomiska avstämningarna hålls. Vi för givetvis protokoll under dessa möten. Detta för allt ska bli dokumenterat, så att man slipper eventuella tvister under eller efter projektet.
Vi inkluderar även den kontrollansvarige under projektet, i vår tjänst, så att beställaren slipper lägga ut pengar på att anlita en egen kontrollansvarig. En kontrollansvarig (benämndes tidigare som kvalitetsansvarig) måste finnas vid de flesta större byggnationer. För mer info om vad en kontrollansvarig skall göra se: sv.wikipedia.org eller static.byggtjanst.se.
Effektiva processer
Frakka AB har erfarenhet från arbete med bl.a. ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, certifiering som riksbehörig KA (kontrollansvarig), certifiering som entreprenadbesiktningsmän, energiexperter och som riksbehöriga funktionskontrollanter (OVK – Obligatorisk Ventilationskontroll). Även som utvald besiktningsman av BKR (Byggkeramikrådet) och länskontrollant åt GVK (Golvbranschens Våtrumskontroll).
Tack vare vår samlade erfarenhet kan vi leverera våra tjänster på ett professionellt och kostnadseffektivt sätt till fastighetsägaren, oavsett storlek eller typ av fastighet. Genom att arbeta enligt ISO 9001 och ISO 14001, för kvalitet och miljö, så har vi byggt upp ett system som får processens alla steg att löpa på snabbt, säkert och smidigt; både för fastighetsägaren och de boende.
Frakkas projektledare har lång erfarenhet, stor samlad kunskap och alla behörigheter som krävs. Vi finns till hands under projektet för att det ska gå så smidigt som möjligt.
Projektering och planering
Innan det faktiska arbetet med att byta stammarna kommer igång så bör en ordentlig planering och projektering utföras. Projekteringsperioden räknas normalt från att kontraktet skrivits under tills att det fysiska arbetet med att byta stammar börjar. Denna period brukar ta mellan två och fyra månader, beroende på hur omfattande stambytet är.
Med projektering brukar man normalt mena att man, utifrån förfrågningsunderlaget definierar hur stambytet kommer att genomföras. Detta görs normalt genom att man tar fram planritningar, elevationsritningar, ritningar över badrum och installationer samt listor med material och produkter som kommer att användas under stambytet.
Då stambyten normalt är en form av totalentreprenad så brukar entreprenören utföra projekteringen. Vid behov så kan dock Frakkas konsulter även utföra projekteringen. Även om entreprenören utför projekteringen så kommer Frakkas konsulter att kontrollera att projekteringen går rätt till genom att granska projekteringsmaterialet och begära nödvändiga förändringar i detta vid behov. Det är till sist beställaren, eller Frakka om vi agerar ombud, som godkänner projekteringen.
Besiktning
Sist men inte minst är det viktigt att man utför besiktning av stambyte. Även om allt i stambytet har gått enligt planerna så är det så många detaljer inblandande att det alltid är rekommenderat att anlita en besiktningsman som kan kontrollera det utförda arbetet. Frakka kan ombesörja att alla besiktningar blir utförda av en oberoende besiktningsman. Om Frakka inte konsulterats tidigare under stambytet, på ett sådant sätt att det kan påverka besiktningsresultat, så kan Frakkas medarbetare konsulteras i form av oberoende besiktningsmän. Läs mer om besiktningar av stambyten på under stycket Besiktning av stambyte på sidan Att tänka på efter stambyten.
Varför är besiktningar viktiga?
Förutom att under besiktningen fånga upp sådant som kan ha missats under stambytets utförande så har besiktningsmannen följande uppdrag under slutbesiktningen:
- Kontrollera att stambytet håller den kvalitet som förväntats.
- Kontrollera stambytet utförts korrekt och att avtalen efterföljts.
- Reda ut eventuella frågetecken, om till exempel ansvar, mellan beställare och entreprenör.
- Ge de boende en chans att dryfta alla sina frågetecken och synpunkter angående stambytet tillsammans en oberoende part.
- Ge kvittens, till både beställare och entreprenör, på att stambytet är godkänt, vilket kan vara viktigt att visa för myndigheter, försäkringsbolag, boende och kunder med mera.
Under och efter stambyten genomförs normalt flera besiktningar. Viktigast av dessa är slutbesiktningen, då en oberoende besiktningsman godkänner eller underkänner stambytet i sin helhet. Innan slutbesiktningen brukar entreprenören dock, tillsammans med beställaren och/eller en representant från Frakka, genomföra en så kallad internbesiktning, som syftar till att man ska hitta och åtgärda så många problem som möjligt innan den faktiska slutbesiktningen. Efter slutbesiktningen inträder garantitiden, som brukar avslutas med en besiktning genom vilken eventuella problem som uppstått under garantitiden fångas upp för att åtgärdas. Läs mer om garantitid och felanmälan under rubriken Garanti och felanmälan under och efter stambyten på sidan Att tänka på efter stambyten.
Hur går en besiktning till?
Under en besiktning går besiktningsmannen, tillsammans med representanter från entreprenören, beställaren och/eller Frakka, från lägenhet till lägenhet och kontrollerar de delar av lägenheten som påverkats av stambytet. Även de boende bör närvara vid alla besiktningar. Förutom denna fysiska kontroll utförs även en genomgång av de befintliga avtalen.
Under kontrollen anmärker besiktningsmannen på allt som är tveksamt eller felaktigt. Dessa anmärkningar måste sedan åtgärdas innan stambytet i sin helhet kan godkännas.
Vad bör man tänka på vid besiktningar?
Till att börja med ska man anlita en oberoende besiktningsman vid alla besiktningar utom internbesiktningen, så att inga misstankar om jäv eller andra felaktigheter ska kunna föreligga.
Besiktningsmannen bör även vara certifierad, helst av Svenska Byggingenjörers Riksförbund, och skriftligen kunna visa att han eller hon har den kompetens som krävs för att kunna utföra den aktuella besiktningen korrekt.
Det är normalt beställaren som ordnar med besiktningen. Som beställarens ombud tar Frakka gärna hand om även denna del av stambytet.
Kontakta oss!
Om du har frågor eller vill konsultera oss i samband med stambyte så kan du nå oss på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.
Facebook
