Artikel 2025-09-24
Nya regler kan bli en kalldusch för bostadsrättsföreningar – så påverkas avgifterna
Byggnader slits med åren, och för att synliggöra detta gör bostadsrättsföreningar avskrivningar som syns i resultaträkningen. Historiskt har många föreningar använt det förenklade regelverket K2, där hela byggnaden skrivs av linjärt under 100–120 år. Detta har ofta resulterat i låga avskrivningar, trots att komponenter som tak, stammar och hissar har betydligt kortare livslängd.
Från 1 januari 2026 blir det obligatoriskt för alla bostadsrättsföreningar att övergå till det mer detaljerade regelverket K3. Där måste varje större del av huset skrivas av var för sig, baserat på skick och förväntad livslängd. Syftet är att skapa en mer rättvisande och långsiktig bild av föreningens ekonomi och underhållsbehov, och att göra det enklare för bostadsköpare att jämföra olika föreningar.
Fakta
- K2: förenklat regelverk där hela byggnaden ses som en enhet och skrivs av under 100–120 år.
- K3: mer komplext regelverk med komponentavskrivning, där exempelvis fasad, tak och fönster skrivs av var för sig utifrån nyttjandeperiod.
- Övergången till K3 gäller från 1 januari 2026 för alla bostadsrättsföreningar.
Risk för höjda avgifter
För föreningar utan ordentlig underhållsplan kan K3 bli en brysk ögonöppnare. Avskrivningarna blir högre och mer verklighetsnära, vilket kan blotta stora framtida kostnader för stambyten och fasadrenoveringar. Resultatet kan bli att avgifterna måste höjas kraftigt.
– Föreningar som hållit avgifterna låga och inte har en långsiktig plan kan få en kalldusch när de inser vilka underhåll som väntar, säger Jenny Söderberg, ekonomisk expert på SBC.
Även Arturo Arques, privatekonom på Swedbank och Sparbankerna, pekar på riskerna med dagens situation. Han menar att många föreningar drivs med underskott och inte sparar tillräckligt för framtida underhåll.
– Ett annat ord för avskrivningar är byggnadskomponenternas slitagekostnad. Många föreningar täcker inte dem med avgifterna, vilket leder till underskott. Det gör man för att hålla nere avgiften och därmed höja bostadsrätternas marknadsvärde.
Så kan du som köpare räkna på framtida avgiftshöjningar
För den som funderar på att köpa en bostadsrätt blir det allt viktigare att granska föreningens ekonomi. Två nyckeltal är särskilt viktiga:
- Skuldsättningen – titta på lägenhetens andel av föreningens lån, som ska framgå i mäklarens prospekt.
- Sparandet per kvadratmeter – jämför föreningens faktiska sparande med sparbehovet enligt underhållsplanen.
Räkneexempel: Om sparbehovet är 350 kr/kvm men det faktiska sparandet bara 200 kr/kvm, saknas 150 kr/kvm. För en 70 kvm stor lägenhet innebär det en höjning på ca 875 kr i månaden, motsvarande 22 procent, för att täcka sparbehovet.
Kritik mot regeländringen
Alla välkomnar dock inte K3. Intresseorganisationen Bostadsrätterna menar att regelverket är anpassat för stora fastighetsbolag, inte små föreningar, och att kostnaderna för ekonomisk förvaltning och revisorer kommer att öka.
– Det viktiga är att återinvestera i fastigheten – inte att bygga upp en kassako genom att avgiften ska täcka både avskrivningar och avsättningar, säger Gunilla Litzull, ekonom på Bostadsrätterna.
Men enligt Jenny Söderberg på SBC är poängen att K3 ökar transparensen:
– Det blir enklare att jämföra föreningar, även om regelverket i sig inte löser bristen på långsiktigt sparande. Men det kan bidra till att fler får upp ögonen för behovet av framtida underhåll, säger hon.
Om Frakka. Kontakta oss!
Frakka är en oberoende fastighetskonsult som analyserar fastigheter samt upphandlar och projektleder alla typer av renoveringar och ombyggnationer.
Förutom analys, upphandling och projektledning bistår vi även med råd och stöd till fastighetsägare/förvaltare vid såväl långsiktig förvaltning som akuta problem. Vi ombesörjer även, om så önskas, med besiktningar i alla de projekt som vi är inblandade i.
Behöver du hjälp med renoveringar och/eller ombyggnationer? Kontakt oss i så fall på 08-22 33 90, via info@frakka.se eller kontaktformuläret.
Avskrivning av ansvar
Observera att det som står i nyhetsartiklarna endast gäller för de datum då artiklarna publicerats. Frakka avsäger sig allt ansvar för eventuella ändringar av information som inträffat efter att artiklarna har publicerats.
Facebook
LinkedIn