Artikel 2019-08-15
Följ oss genom ett projekt
På denna sida får ni följa med oss under ett stambyte. På så sätt får ni en inblick i hur vi normalt arbetar under projekt. Även om detta är ett exempel på stambytesprojekt så kan det översättas till andra typer av renoverings- och byggnationsprojekt.
Våra tjänster inför, under och efter större renoveringar kan grovt delas in i följande tjänster, som också motsvarar de olika faserna i renoveringsprojekt:
- Behovsanalys – fastigheten undersöks och beslut om åtgärder tas
- Upphandling – ett för renoveringen lämpligt byggföretag upphandlas och avtal sluts
- Projektledning – projektet planeras och utförs
- Besiktning – renoveringen och projektet är slutfört och båda besiktas
- Rådgivning – Frakka kan även konsulteras för rådgivning inför, under och efter större renoveringar som vi inte deltar i
Läs mer om respektive tjänst nedan. Genom att klicka på länkarna ovan så kommer du direkt till önskat stycke. Gå till sidan Stambyte om du vill läsa om stambyten generellt.
1. Behovsanalys – fastigheten undersöks och beslut om åtgärder tas
Om man som fastighetsansvarig upplever återkommande problem med stopp i avlopp och/eller fuktskador bör man kontakta en fastighetskonsult/byggkopnsult som kan göra en proffesionell behovsanalys, under vilken skicket på befintliga stammar, avloppsrör, badrum, golvbrunnar och ytskikt med mera analyseras. Utifrån behovsanalysen kommer fastighetskonsulten med rekommenationer gällande när och hur åtgärder bör vidtas för att lösa eventuella problem med rör, stammar, badrum med mera. Det kan röra sig om allt från enklare åtgärder och kontroller igen om några år till komplett stambyte så snart som möjligt.
Vi på Frakka är oberoende konsulter och till skillnad från vissa byggföretag, som hellre vill få in jobb direkt än att vänta några år till med stambytet även om det är möjligt, så är vi noga med att ge korrekta rekommendationer utifrån bostadsrättsföreningens, eller fastighetsägarens förutsättningar.
Beslutsunderlag
All information, såsom fastighetens befintliga skick och vilka möjliga åtgärder som bör övervägas, samlas i ett beslutsunderlag som fastighetsägaren erhåller efter inventeringens slut. Med hjälp av beslutsunderlaget, som presenteras och förklaras på ett noggrant och pedagogiskt sätt av Frakkas konsulter, kan fastighetsägaren ta väl underbyggda beslut angående vilka åtgärder som bör vidtas för att rätta till rådande problem. Givetvis stödjer Frakkas konsulter fastighetsägaren i dennes beslutsfattande genom att hänvisa till tidigare erfarenheter och branschkunskap.
Information till de boende och beslutsfattande
De boende i berörda fastigheter måste informeras i god tid om vad som ska hända. En bra strategi är att tidigt i processen hålla allmänna informationsmöten där de boende får alla viktig information samt har möjlighet att ställa frågor. Frakkas konsulter deltar i denna typ av möten och besvara frågor angående stambytet.
För bostadsrättsföreningar gäller att beslut angående stora renoveringar, som omfattande stambyten, tas i samband samband med en stämma. Detta då renoveringen medför stora ingrepp i de boendes hem. Två tredjedels majoritet krävs från stämman för att ett stambyte ska kunna utföras. Om ett stambyte inte påverkar de boendes vardag i någon större utsträckning kan styrelsen dock ta beslutet själva.
2. Upphandling – ett för renoveringen lämpligt byggföretag upphandlas och avtal sluts
Förfrågningsunderlag (FFU)
Upphandlingsfasen inleds med att Frakka tar fram ett förfrågningsunderlag (FFU), utifrån behovsanalysen (se förra kapitlet) och fastighetsansvariges/beställarens beslut om vilka åtgärder som ska vidtas för att åtgärda problem med fastighetens rörsystem. FFU:t, som definierar omfattningen av det faktiska renoveringsarbetet samt innehåller föreskrifter om vilka juridiska regler som ska gälla mellan byggföretag (entreprenör) och beställare, till exempel garantitider och betalningsplaner, skickas ut till lämpliga byggföretag. De viktigaste delarna av FFU:t är de Administrativa föreskrifterna och Rambeskrivningen för bygg, VVS och el (se nedan).
Administrativa föreskrifter
Administrativa föreskrifter (AF) är de råd, regleringar och föreskrifter som ligger till grund för ett avtal skall kunna slutas mellan parterna. Dessa krav sammanställs i administrativa föreskrifter som normalt upprättas enligt AF AMA, och bifogas förfrågningsunderlaget i en så kallad AF-del.
AF AMA är administrativa föreskrifter för byggnads-, anläggnings-, och installationsentreprenader och som gäller vid framställandet av anbud vid upphandlingar. AF AMA samordnads med de allmänna bestämmelserna (AB).
De allmänna bestämmelserna (AB) är standardiserade villkor avsedda att tillämpas vid ett stort antal tillfällen. De är gemensam för byggbranschen och beskriver vedertagna metoder för att bygga på den svenska marknaden. Material som kan användas för olika områden finns också beskrivna i de allmänna bestämmelserna.
För mer information om allmänna bestämmelser se: sv.wikipedia.org.
De allmänna föreskrifter ligger som en hänvisning (bilaga) i avtalet mellan parterna och gör att kontraktsskrivande skall bli mindre komplicerat, tidskrävande och kostsamt.
Många fel i en entreprenad vid ett stambyte uppkommer på grund av att kontraktshandlingar för byggprojekt varit bristfälliga eller har tillämpats fel. Detta kan kosta mycket pengar och det är viktigt att de administrativa föreskrifterna är väl genomarbetade.
Rambeskrivning för bygg, VVS och el
En rambeskrivning behandlar projektets syfte och uppbyggnad. Det är en djupgående beskrivning om hur en entreprenad skall genomföras för att möta de önskemål och krav som byggherren har.
Ofta finns det flera underavdelningar i rambeskrivningar när det gäller ett stambyte; bygg, VVS och el osv. Vilken ansvarsuppdelning som man väljer för dessa områden är normalt inte en fråga för byggherren, utan för entreprenören. Ett fel som man ibland gör är att ta med en så kallad gränsdragningslista mellan de olika entreprenaderna inom bygg, VVS och el.
Innehållet i rambeskrivningen bör författas av de olika specialister eller underentreprenörer som är involverade, men dokumentet som helhet skall vara samordnat och enhetligt.
Offerter och likställning
De tillfrågade entreprenörerna besvarar det utskickade förfrågningsunderlaget (se stycket ovan) med stambytesofferter, eller anbud. Dessa anbud samlar Frakkas konsulter in och sammanställer (likställer) så att de kan presenteras på ett lättöverskådligt och pedagogiskt sätt för beställaren som därigenom, med stöd av Frakkas konsulter, kan ta välgrundade beslut om vilket anbud som ska accepteras, med eventuella modifikationer.
Kontraktsskrivning
Då beställaren valt ut ett byggföretag som ska åtgärda problemet med rörsystemet i den berörda fastigheten, och under resten av stambytet, agerar Frakka normalt ombud mellan beställare och entreprenör. Detta sparar tid och pengar då Frakkas konsulter är vana vid att se stambytet ur många olika vinklar och pratar både beställarens och byggföretagens ”språk”. På samma sätt agerar Frakkas konsulter vanligtvis ombud mellan beställaren och de myndigheter som är inblandade i stambytesprocessen.
Det moment där det kanske är viktigast för beställaren att ha ett ombud är själva kontraktskrivandet. Att sätta upp korrekta och detaljerade men ändå effektiva kontrakt kräver både erfarenhet och goda branschkunskaper. Välskrivna avtal sparar både tid och pengar.
3. Projektledning – projektet planeras och utförs
Planering och projektering
Innan det faktiska arbetet med att byta stammarna kommer igång så måste renoveringen planeras och projekteras. Då stambyten består av många olika moment är det viktigt att planera projektet noggrant så att hantverkarna kan arbeta utan att det uppstår fördröjningar som till exempel orsakats av att leverantörer eller andra inblandade byggföretag blivit försenade. Under planeringen måste man även se till de boendes bästa så att de störs så lite som möjligt av ingreppet.
Tillval – de boende väljer hur deras badrum ska se ut
Det är vanligt att de boende får välja mellan olika utbud av badrumsinredningar då deras badrum ska renoveras under stambytet. Detta kallas tillval. Under planeringsfasen gärs dessa tillval. (Då de boende kan välja bort delar av inredningar kallas det frånval och det sker som en del av samma process.)
Projektering
Med projektering brukar man normalt mena att man, utifrån kontrakt, tillval och tidigare planering definierar hur stambytet kommer att genomföras i detalj. Detta görs normalt genom att man tar fram planritningar, elevationsritningar, ritningar över badrum och installationer samt listor med material och produkter som kommer att användas under stambytet. Projekteringsperioden räknas normalt från att kontraktet skrivits under tills att det fysiska arbetet med att byta stammar börjar.
Som redan har nämnts är information till, och kommunikation med, de boende viktigt för att stambytet ska bli effektivt och nå bra resultat. Vid det här laget är det dags att informera de boende om följande:
- Mellan vilka datum stambytet kommer att pågå.
- När avstängningar av el och vatten ar planerade att utföras.
- När stammarna kommer att bytas i respektive lägenhet och vad det innebär.
- Hur och var de boende kan kontakta ansvariga personer inom projektet.
Inventering och dokumentation
Innan renoveringen kan börja går Frakkas konsulter igenom alla lägenheter och lokaler, var stammar ska bytas, och kartlägger dem inför stambytet. Det är viktigt att veta vad som byggföretaget har att jobba med och det finns utrymmen som kräver speciallösningar. Denna dokumentation ligger sedan till grund för det renoveringsarbetet.
Frakkas inventeringar är väldigt noggranna och är troligtvis de bästa på marknaden!
Utförande på plats
Nu är det dags för arbetet på plats att börja. Det första som händer är att det eller de byggföretag och hantverkare ska utföra renoveringen etablerar sig på plats.
Etablering
Under den så kallade etableringen sätter det eller de byggföretag och hantverkare ska utföra renoveringen upp bodar, verktygsförråd och containrar som kommer att behövas under projektet.
Låsbyte och skyddstäckning
Ofta byter man lås till de bostäder och utrymmen vars stammar ska bytas. På så sätt kan hantverkarna vara säkra på att komma åt de utrymmen där de ska utföra sitt arbete. Dessutom slipper de boende lämna ut sina nycklar, vilket minska risken för svinn.
Stambyten är den stökigaste och dammigaste typen renovering som man kan tänka sig. Därför täcker man golv och väggar i alla de ytrymmen där hantverkare kommer att vistas. Man upprättar även så kallade damslussar som håller dam borta från känsliga delar av fastigheten, till exempel rum i de boendes lägenheter.
Utförande av själva renoveringen (stambytet)
Nu kan själva stambytet utföras. För att komma åt de rör och stammar som ska bytas man ta bort inredning som är i vägen. I ett traditionellt stambyte måste dessutom golv och väggar brytas upp så att rör och stammar blottläggs. Vid andra typer av stambyten behöver man ibland inte göra detta. Man monterar då olika typer av externa lösningar som upptar en del av boendeytan i stället för att vara infällda i vättas och golv.
Läs mer om de olika typerna av stambyten på sidan Stambyte (stamrenovering)
Efter demontering och eventuell rivning installeras de nya stammarna, vilket oftas går rätt fort att göra.
När de nya stammarna är monterade återställs tätskickt, väggar, golv och inredningar. Detta resulterar normalt i att de boende får förbättrade badrum och ökat värde på sina lägenheter.
Slutstädning
Efter att stambytet är klart utför byggföretaget en så kallad slutstädning av alla de berörda områderna. Detta är een grovstädning och iblend väljer de boende att stöäda ytterligare efter att de har flyttat in.
Såhär arbetar Frakka under det pågående stambytet
Under stambytets gång så leder Freakks konsulter de obligatoriska byggmötena med entreprenören och beställaren, under vilka bland annat de kontinuerliga ekonomiska avstämningarna hålls. Vi för givetvis protokoll under dessa möten. Detta för allt ska bli dokumenterat, så att man slipper eventuella tvister under eller efter projektet.
Kontrollansvarig och Boendeombud
Vi inkluderar även den kontrollansvarige under projektet, i vår tjänst, så att beställaren slipper lägga ut pengar på att anlita en egen kontrollansvarig. En kontrollansvarig (benämndes tidigare som kvalitetsansvarig) måste finnas vid de flesta större byggnationer. För mer info om vad en kontrollansvarig skall göra se: sv.wikipedia.org eller static.byggtjanst.se.
I varje projekt inkluderar vi som standard en projektledare och en projektansvarig. För att säkerställa kundnöjdhet erbjuder vi dessutom ett boendeombud för alla större projekt. Denna tjänst, som är unik för Frakka, har som syfte att säkerställa kvaliteten och fånga upp eventuella missnöjen hos boende och lokalhyresgäster under pågående projekt.
Behörigheter och effektiva processer
Frakka AB har erfarenhet från arbete med bl.a. ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter, styrelsearbete i bostadsrättsföreningar, certifiering som riksbehörig KA (kontrollansvarig), certifiering som entreprenadbesiktningsmän, energiexperter och som riksbehöriga funktionskontrollanter (OVK – Obligatorisk Ventilationskontroll). Även som utvald besiktningsman av BKR (Byggkeramikrådet) och länskontrollant åt GVK (Golvbranschens Våtrumskontroll).
Tack vare vår samlade erfarenhet kan vi leverera våra tjänster på ett professionellt och kostnadseffektivt sätt till fastighetsägaren, oavsett storlek eller typ av fastighet. Genom att arbeta enligt ISO 9001 och ISO 14001, för kvalitet och miljö, så har vi byggt upp ett system som får processens alla steg att löpa på snabbt, säkert och smidigt; både för fastighetsägaren och de boende.
4. Besiktning – renoveringen och projektet är slutfört och båda besiktas
Stambyte är kostsamma och felaktigt utförda stambyten kan leda till smärre katastrofer. Det är därför viktigt att säkerställa att projektet blivit korrekt utfört och möter alla uppsatta krav. Av denna anledningen utförs noggranna besiktningar av både det utförda arbetet och av projetet som sådant.
Slutbesiktning
Normalt genomförs besiktningar av olika delmoment löpande under stambytets gång. Efter att hela stambytet är färdigt utförs dessutom den så kallade slutbesiktningen, då ett oberoende besiktningsföretag godkänner eller underkänner stambytet i sin helhet. Frakka anlitar oberoende besiktningsföretag för besiktningen, i alla projekt däre kunden så önskar.
Innan slutbesiktningen brukar entreprenören, tillsammans med beställaren och en representant från Frakka, genomföra en så kallad internbesiktning, som syftar till att man ska hitta och åtgärda så många problem som möjligt innan den faktiska slutbesiktningen. Det ligger i allas intresse att slutbesiktningen ska vara lyckad då det sparar tid och pengar.
Garantitiden
Efter slutbesiktningen inträder garantitiden under vilken alla eventuella fel som missats under slutbesiktningen ska anmälas. Tydlig och lättillgänglig information angående hur man anmäler fel måste finnas tillgänglig för de boende. I samband med att garantitiden löper ut genomförs normalt en garantibesiktning, under vilken ett oberoende besiktningsföretag kontrollerar att allt som anmälts under garantitiden har åtgärdats. Garantitiden varar oftast 2–5 år på arbete och material och upp till 10 år på tätskikt i våtutrymmen.
Läs mer om garantitid och felanmälan under rubriken Garanti och felanmälan under och efter stambyten på sidan Att tänka på efter stambyten.
Varför är besiktningar viktiga?
Förutom att fånga upp sådant som kan ha missats under stambytets utförande så ska slutbesiktningen säkerställa följande:
- Att stambytet håller den kvalitet som förväntats.
- Att stambytet utförts korrekt och att avtalen efterföljts.
- Att eventuella frågetecken, om till exempel ansvar mellan beställare och entreprenör, är besvarade.
- Att de boende har fått en chans att dryfta alla sina frågor och synpunkter angående stambytet tillsammans en oberoende part.
- Att både beställare och entreprenör har kvittens på att stambytet är godkänt. Denna kvittens kan behöva visas upp för myndigheter, försäkringsbolag, boende och kunder med mera.
Vad bör man tänka på vid besiktningar?
Till att börja med ska man anlita en oberoende besiktningsman vid alla besiktningar utom internbesiktningen, så att inga misstankar om jäv eller andra felaktigheter ska kunna föreligga.
Besiktningsmannen bör även vara certifierad, helst av Svenska Byggingenjörers Riksförbund, och skriftligen kunna visa att han eller hon har den kompetens som krävs för att kunna utföra den aktuella besiktningen korrekt.
Det är normalt beställaren som ordnar med besiktningen. Som beställarens ombud tar dock Frakka gärna hand om även denna del av stambytet.
5. Rådgivning – Frakka kan även konsulteras för rådgivning inför, under och efter större renoveringar som vi inte deltar i
Om våra konsulter är inblandade i ett projekt så kommer de givetvis att ge råd och vägledning till kunden under hela processen. Men det går även att konsultera oss för rådgivning före, under och efter projekt som vi inte deltar/har deltagit i. Kanske misstänker ni att något inte sämmer under ett pågående stambytesprojekt. Eller så är ni kanske osäkra på att stambytet blivit korrekt utfört, enligt avtal. Det kan då vara klokt att konsultera en oberoende fastighetskonsult.
Kontakta oss direkt!
Äger du eller din bostadsrättsförening en fastighet vars stammat behöver bytas? Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med över 86 stambyten bakom oss och vi kan med fog kalla oss Stockholms stambytesexperter. Kontakta oss gärna med frågor, för ett förutsättningslöst samtal eller för offert!
Du når oss enklast via formuläret till höger, på telefonnumer 08-22 33 90 eller via e-postadressen info@frakka.se.
Första mötet är gratis*.
Facebook
LinkedIn