Stambyte Brf och bostadsrätt
På denna sida förklarar vi vad man bör tänka på, som styrelseledamot av en bostadsrättsförening, i samband med stambyten. Vi går även in på vad ett stambyte kan innebära för innehavaren av en bostadsrätt. Texten på denna sida vänder sig med andra ord i första hand till bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsföreningar.
Kontakta oss direkt!
Äger din bostadsrättsförening en fastighet vars stammat behöver bytas? Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med över 89 stambyten bakom oss och vi kan med fog kalla oss Stockholms stambytesexperter. Kontakta oss gärna med frågor, för ett förutsättningslöst samtal eller för offert!
Du når oss enklast via formuläret till höger, på telefonnummer 08-22 33 90 eller via e-postadressen info@frakka.se.
Första mötet är gratis*.
Vad innebär stamrenovering av bostadsrätt?
Stambyten i lägenheter är nödvändigt oavsett vilken typ av lägenhet det handlar om. Även bostadsrätter måste med andra ord stambytas. Fördelarna med att få sin bostadsrätt stambytt är att både värdet på lägenheten och livskvaliteten för dess innehavare normalt höjs efter att stambytet är färdigt. För bostadsrättsföreningar har traditionella stambyten, förutom att den gör fastigheter mer attraktiva på marknaden, dessutom den fördelen att den medför större kontroll över fastigheternas rörsystem med mera.
Partiellt stambyte
Delvis bytta stammar? En del badrum redan renoverade? Vi har svaren. För bostadsrättsinnehavare kan det vara lockande att renovera sina badrum själva. Man får då välja tidpunkt, inredning och entreprenör själv utan extern inblandning och man kan även bestämma exakt när man vill renovera sitt badrum. Det kan även vara lockande för bostadsrättsföreningar att låta enskilda bostadsrättsinnehavare renovera sina badrum och på så vis spara pengar. Man tänker då att man inte kommer behöva renovera badrummet i samband med ett senare stambyte. När man på detta sätt utför stambyte lägenhet-för-lägenhet så kallas det för partiellt stambyte (läs mer om partiella stambyten). Trots ovanstående fördelar så finns det även en del risker inneboende i de partiella stambytena och vi rekommenderar bestämt att ni anlitar en fastighetskonsult i samband med partiella stambyten.
Innan man som bostadsrättsinnehavare väljer att renovera sitt eget badrum bör man vara medveten om att (delar av) badrummet kan komma att rivas ändå i samband med nästa stambyte. Det kan till exempel hända att man måste öppna väggar, golv och/eller tak för att komma åt att byta grannars rör.
Då man som bostadsrättsförening godkänner stambyte lägenhet-för-lägenhet på detta sätt så bör man vara medveten om att man förr eller senare måste utföra ett stambyte i fastigheten även om alla lägenhetsinnehavare väljer att renovera sina egna badrum. Detta då det alltid finns rör som inte är kopplade till de enskilda badrummen, till exempel rör som leder till allmänna utrymmen som tvättstugor och liknande. Risken är att dessa delar av rörsystemet glöms bort då man byter rör och stammar bit-för-bit.
En annan risk som kan uppstå i och med att man byter stammarna bit-för-bit är att olika företag anlitas för olika delar av stambytet, vilket leder till att man inte får någon generell garanti från något företag. Standarder kan också skifta mellan de olika renoveringar och det kan bli svårt att få någon bra översikt över fastighetens rörsystem.
För att undvika dessa risker är det rekommenderat att anlita en erfaren fastighetskonsult, som vet hur kommer runt dessa potentiella fällor.
Vad kostar stambyten för BRF?
Ett stambyte kan kosta allt från 500 000 till flera miljoner kronor, totalt sett. Vanligtvis brukar man räkna på vad stambyten kostar per lägenhet. Det pris som vanligtvis anges för ett stambyte, med tillhörande badrumsrenovering, blir då 250 000 – 300 000 kr per bostadsrätt. Skillnaden i pris beror på en rad olika faktorer, till exempel fastighetens storlek, antalet stammar som ska bytas, vilken entreprenören som anlitats och eventuellt tillkommande arbetsmoment.
ROT-avdrag
Hur kan man använda ROT-avdraget vid ett stambyte? En fördel med att utföra stambyten i hus med bostadsrättsföreningar är att man kan låta de enskilda bostadsrättsinnehavarna betala för sin del av stambytet och därmed använda dessa personers rätt till ROT-avdrag. Bostadsrättsföreningar, företag och hyresgäster har inte rätt att ta använda ROT-avdrag i samband med stambyten och/eller enskilda badrumsrenoveringar. Stammar och rör som inte direkt hör till de enskilda lägenheterna omfattas dock inte av ROT-avdrag.
Läs mer om ROT-avdrag i samband med stambyte.
Information om vad som gäller angående ROT-avdrag hittar du på Skatteverkets hemsida: www.skatteverket.se
OBS! Glöm inte att kontakta skatteverket och höra vad som gäller i ditt/ert specifika fall.
Hur arbetar bostadsföreningar under stambyten?
För att ett stambytet ska kunna genomföras hos en bostadsrättsförening finns det flera steg som behöver följas. Nedan följer en generell beskrivning av processen:
- Utredning och planering: Styrelsen eller förvaltningen i bostadsrättsföreningen tar initiativ till att genomföra ett stambyte och anlitar vanligtvis en konsult eller ett företag specialiserat på stambyten. Konsulten utför en utredning av befintliga stammar och bedömer deras skick samt behovet av byte. En plan för stambytet upprättas, inklusive kostnadsberäkningar och tidsramar.
- Beslut och information: En extra föreningsstämma kallas vanligtvis in för att fatta beslut om stambytet. Stämman informeras om utredningsresultaten, planen och kostnaderna för stambytet. Ett beslut fattas om att genomföra stambytet och en beslutad budget fastställs.
- Finansiering: Bostadsrättsföreningen behöver säkerställa finansieringen av stambytet. Det kan göras genom att använda befintliga medel, ta upp lån eller genom att införa en extra avgift för medlemmarna under en viss tid. Finansieringsmetoden beslutas av föreningsstämman.
Vi på frakka erbjuder hjälp med finansieringslösningar - Projektgenomförande: Efter att finansieringen är säkrad kan själva stambytet genomföras. Vanligtvis anlitas ett företag specialiserat på stambyten för att utföra arbetet. Under byggperioden kan medlemmarna behöva evakueras temporärt eller bo med vissa begränsningar. Information och instruktioner ges till medlemmarna för att underlätta processen.
- Uppföljning och avslut: När stambytet är slutfört görs en noggrann uppföljning av arbetet för att säkerställa att allt har utförts enligt plan. Eventuella garantier eller felanmälningar hanteras av entreprenören. Medlemmarna kan återvända till sina bostäder och nyttja de förbättrade stammarna.
Det är viktigt att notera att varje bostadsrättsförening kan ha sina egna specifika processer och rutiner för stambyten. Det är därför alltid bäst att kontakta styrelsen eller förvaltningen i din specifika bostadsrättsförening för att få aktuell och exakt information om stambyteprocessen och eventuella avvikelser från ovanstående beskrivning.
När behövs en stamrenovering av bostadsrätt?
När en bostadsrätt behöver en stamrenovering, eller stambyte, beror på lite olika faktorer såsom ålder och slitage av bostadsrättens våtrum, dess tätskikt och de med våtrummen sammankopplade rörsystemen. (Både huvudstammar och de förgreningsrör som leder till lägenheterna måste hålla måttet tills de byts ut.) Vilka material som de olika delarna består av har också betydelse samt om rören har blivit relinade eller är originalskick. Nya rör (inklusive utbytta rör) har en beräknad max-livslängd på cirka 60 år medan relinade rör beräknas hålla max 40 år.
Men hur vet man att det är dags att utföra en stamrenovering? Tydliga tecken på att det börjar bli dags är:
- fuktskador
- regelbundna problem med läckor
- stopp i avloppet
- ineffektiv uppvärmning kan tyda på problem med varmvattenstammarna
En anledning till att en del Brf:er väljer att göra stambyte trots att rör och stammar inte är för gamla kan vara att badrummen måste renoveras i hela fastigheten. (Badrums tätskikt har en teknisk livslängd på cirka 30 år.) Man kan i samband med det passa på att utföra ett stambyte för att modernisera rörsystemet och få det att leva upp till nya krav och standarder, som inte fanns då rören sattes dit.
Behöver du hjälp med stamrenovering av bostadsrätt?
Kontakta oss. Vi har hjälpt åtskilliga bostadsrättsföreningar!
Vi hjälper Brf:er med stambyten. Anledningen till att vi gör det är att våra konsulter har erfarenhet av att sitta i Brf-styrelser och beställa stambyten. De insåg då vikten av att kunna få hjälp av en erfaren fastighetskonsult som kan göra att det arbete som styrelsemedlemmarna själva inte har tid med. Vi har hjälpt snart 70 bostadsrättsföreningar att byta sina stammar och är vid det här laget något av experter. Vi erbjuder gratis inledande konsultation* och träffar er gärna för att undersöka er fastighet och för förutsättningslösa möten. Vi erbjuder även hjälp med finansiering. Kontakta oss på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.
*Gäller bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare/förvaltare.
Facebook
