Vi utför fasadrenovering & fasadarbeten i Stockholm med omnejd

Stockholm – Få hjälp med fasadarbeten

Frakkas konsulter har flera årtionden av fastighetsprojekt, inklusive diverse typer av fasadrenoveringar, bakom sig. Vårt huvudkontor ligger i Stockholm  och lejonparten av våra projekt har ägt rum i stockholm.

Är du en fastighetsägare? Är det dags att undersöka om fasaden håller ett tag til eller om den bör renoveras? Kontaktar du oss på Frakka så är du i säkra händer. Kontakta oss redan idag för offert eller mer information. Föra mötet är gratis.*
*Läs mer på sidan “Erbjudanden”

Vad är en fasadrenovering? Varför renoverar man fasader?

Byggnaders fasader har framför allt tre funktioner:

1. Att skydda huset och dess invånare från nederbörd, fukt, vind, kyla, värme, buller, solljus och oönskad insyn med mera.
2. Att tillåta ett effektivt luftombyte och samtidigt behålla rätt inomhustemperatur. (Läs mer om hur Frakka förbättrar din inomhusluft på sidan Ventilation.)
3. Att vara byggnadens ”ansikte utåt”. Både byggnadens värde och den allmänna trivseln påverkas av fasadens skick och utseende.

Detta innebär att fasadrenoveringar delvis är “ett nödvändigt ont”, som måste göras för att skydda husets stomme och invånare, trots att det kan bli ganska omfattande och kostsamt. Men det betyder också att det kan ses som en god investering att renovera en fasad. En investering som höjer både trivsel och fastighetens värde.

Hur går det till då man renoverar en fasad?

Exakt hur det går till när man renoverar en fasad beror på vilken typ av fasad det rör sig om och vad målet med renoveringen är. Det kan till exempel handla om något så enkelt som en träfasad som måste målas om. Men det kan också röra sig om en historisk byggnad med ömtålig stuckatur som ska restaureras. Särskilt i Stockholms innerstad har många hur fasader med historiskt värde. Detta, samt vad man bör tänka på i samband med de olika momenten som ingår i ett fasadprojekt, beskrivs i följande kapitel (klicka på länkarna för att komma direkt till kapitlen):

• Vilka typer av fasader finns det
• Vilka mål brukar man ha med fasadrenoveringar
• Fasadrenoveringens olika moment

Vilka typer av fasader finns det

Den vanligast förekommande typerna av fasader i Stockholm är:

• Tegelfasader
• Putsfasader (oftast med tegel under putsen)

Men det finns förstås många andra typer av fasader också, till exempel:

• Träfasader
• Plåtfasader
• Aluminiumfasader
• Glasfasader
• Stenfasader
• Fasader belagda med skivor av olika material
• Stuckaturfasader
• Fasader i betongelement
• Växtväggar
• Med flera.

Alla typer av fasader har sina specifika egenskaper som kräver sin specifika omsorg då de renoveras.

Vilka mål brukar man ha med fasadrenoveringar

Precis som att det finns olika typer av fasader så finns det flera olika anledningar till att man väljer att renovera fasader. Nedan anges de vanligast förekommande anledningarna:

• Restaurerande åtgärder:
  • Laga skadade delar av fasaden.
  • Restaurera delar som låtits förfalla.
• Utökat skydd:
  • Tätning – för att undvika fukt och drag samt förlust av värme.
  • Isolering – för att minska buller och andra störande ljud samt för att behålla inomhustemperaturen.
  • Sätta upp jalusier eller liknande för skydd mot solljus och oönskad insyn.
• Miljöförbättrande åtgärder:
  • Förbättra luftcirkulation och filtrering ( Läs mer om hur Frakka förbättrar din inomhusluft på sidan Ventilation).
  • Ta bort eller byta ut miljö- och hälsofarliga material.
• Estetiska åtgärder:
  • Måla om
  • Renovera stuckatur och andra detaljer
  • Bygga om eller lägga till nya detaljer som till exempel burspråk till fasaden.
  • Återställande av tidigare utsmyckning som försvunnit vid renovering

Ofta kombinerar man flera av de ovanstående punkterna i en och samma renovering. Det är till exempel inte ovanligt att man passar på att isolera i samband med att man restaurerar fasader.

Fasadrenoveringens olika moment

Nedan beskrivs kort de olika moment som normalt ingår innan, under och efter en fasad renoveras.

Detaljerad information om hur olika typer av renoveringsprojekt går till hittar du på sidan ”Hur går ett stambyte till”?

Klicka på länkarna i menyn nedan för att komma direkt till specifika moment.

• Behovsanalys
• Upphandling
• Information
• Etablering
• Utförande
• Slutbesiktning, garantitid och garantibesiktning

Behovsanalys

Inför en renovering eller då man misstänker att allt inte står rätt till med fasaden eller fasadens livscykel börjar närma sig till slut så rekommenderas att man kontaktar en professionell och oberoende fastighetskonsult så att denna kan göra en kontrollbesiktning och avgöra om fasaden behöver renoveras, samt vilken renovering som i så fall behöver utföras.

Läs mer om fasadbesiktningar på sidan Fasadbesiktning i Stockholm

Upphandling

Om behovsanalysen (se ovan) visat att den undersökta fasaden behöver renoveras, samt vilken typ av renovering som behöver utföras så är det dags att upphandla ett lämpligt fasadföretag för renoveringen. Det är i detta steg viktigt att man anlitar ett lämpligt och ekonomiskt stabilt fasadföretag och skriver ett korrekt avtal. Man bör anlita ett fasadföretag som har de kompetenser som krävs för fastigheten, exempel kan vara att restaurera reliefer eller utföra plåtarbeten. För detta rekommenderas å det bestämdaste att man anlitar en fastighetkonsult. Det finns ett så stort antal fasadföretag i Stockholm att det kan vara svårt för en lekman att avgöra vilket av dem som är mest lämpligt för den förestående renoveringen.

Information

Efter att ett lämpligt fasadföretag har anlitats och avtal har skrivits under så bör man så tidigt som möjligt ha ett möte där både fasadföretaget, fastighetskonsulten, fastighetsägaren (eller bostadsrättsföreningens styrelse) deltar. Under detta möte bör fastighetsägare/styrelse informeras så utförligt som möjligt om vad som kommer att ske, samt ges möjlighet att ställa frågor. Detta för att fastighetsägare/styrelse ska kunna informera boende om processen kring fasadrenoveringen

Möten är framför allt viktiga i samband med större fasadprojekt som kan påverka de boende i hög grad och/eller under längre tid. Särskilt viktigt är det att informera om att tilluften i fönster påverkas, att fönster och balkongdörrar inte går att öppna och att täckningen påverkar dagsljuset i lägenheterna. Om sanering av farliga material kommer att ske så är det förstås väldigt viktigt att det också kommuniceras. Enkla ommålningar eller lagningar av detaljer i fasaden kräver sällan omfattande information till de boende. Mejl till de boende och lappar i portar kan dock vara på sin plats oavsett storleken på renoveringen.

Etablering

Det första skedet av större fasadrenoveringar, och egentligen alla större renoveringar, är den så kallade etableringen då fasadföretaget placerar alla viktiga maskiner och byggbodar med mera på den plats där renoveringen kommer att ske. Vid fasadrenoveringar innefattar detta skede även montering av byggställningar vid de fasader som ska renoveras. I Stockholms innerstad kan denna del av projektet bli extra komplicerat i och med att hänsyn måste tas till diverse verksamheter och trafikläget, som ofta kan vara ganska så pressande.

Utförande

Efter att fasadföretag har etablerats vid byggplatsen så kan själva renoveringen börja. Renoveringen medför i princip alltid buller och andra störande moment, även om fasadföretag försöker att minska störningarna så mycket som möjligt. Särskilt om delar av den äldre fasaden måste bilas bort så får de boende räkna med att det blir både bullrigt och dammigt. I dessa fall så är det viktigt att plasta in fönster och täppa igen ventilationshål så att damm inte kommer in i huset. Även om man låter den nuvarande fasaden sitta kvar och fasadföretaget sätter upp nät för att putsa kommer det att låta en hel del när fästena borras in i fasaden. Täckning i eventuella vindsförråd rekommenderas eftersom dammet ofta smiter in vid takfoten.

Under tiden själva renoveringen pågår så brukar man hålla så kallade byggmöten då beställaren, fastighetskonsulten, som normalt leder projektet, och fasadföretaget kontrollerar att man kan håller budget och tidsplan samt diskuterar enskilda punkter.

Slutbesiktning, garantitid och garantibesiktning

Fasadrenoveringar bör alltid besiktigas av ett oberoende besiktningsföretag. Efter godkänd besiktning börjar garantiperioden och när den är slut utförs den slutgiltiga, så kallade garantibesiktning.

Läs mer om slutbesiktning, garantitid och garantibesiktning på sidan Fasadbesiktning i Stockholm

När och hur ofta bör fasader renoveras?

Hur ofta en fasad bör renoveras beror på vilken typ av fasad det rör sig om och vad målet är  med renoveringen.

Nedan anges vad som gäller för de vanligaste typerna av fasadrenovering i Stockholm och Uppsala:

• Tegelfasader brukar behöva renoveras i intervaller om 40–60 år. Vanliga orsaker till att de måste renoveras är att:
  • Murbruket mellan tegelstenarna har urlakats vilket lett till att de tappat i hållfasthet och motståndskraft mot fukt.
  • Tegelstenarna är slitna och skadade. Det kan till exempel bero på yttre påverkan eller att de har sugit upp väta. Vätan kan leda till så kallade frostsprängningar (fukt som finns i fasaden växer då den fryser till is, vilket spränger element i fasaden, till exempel tegelstenar) inifrån.
• Putsade fasader brukar behöva renoveras i intervaller om 25–40 år. Vanliga orsaker till att de måste renoveras är att fukt tränger in under putsen, vilket kan vara resultatet av läckande tak, trasiga häng- och stuprännor, sönderrostade fönsterbleck eller sprickor i putsen. Detta kan leda till fuktskador och frostsprängningar (se punkten ovan) eller att putsen blir missfärgad eller lossnar.
• Träfasader behöver normalt målas om vart 10–15 år förutsatt att färg av rätt kvalitet används. Olika faktorer kan förstås korta ner detta intervall, till exempel förekomsten av salt och andra föroreningar i luften. Om mögel eller svamp får fäste i träfasader måste man ibland byta ut en eller flera plankor för att komma till rätta med problemet. Ibland kan det dock räcka med att tvätta väggen. Träväggar bör tvättas årligen.

Det finns givetvis andra orsaker till att fasader måste renoveras och det kan vara svårt att som lekman veta när det är dags att renovera en fasad. Vi rekommenderar därför alltid att ni anlitar en fastighetskonsult om ni märker förändringar i fasaden eller om underhållsintervallet för er fasad börjar närma sig sitt slut.

Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter och vi inspekterar gärna era fasader åt er. Vi erbjuder gratis inledande konsultation och kan komma till er efter kontorstid om ni så önskar*. Ni når oss enklast på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.

*Läs om villkoren på sidan Erbjudanden

Hur lång tid tar en fasadrenovering?

Hur lång tid det tar att renovera en fasad beror på följande:

• Vilket/vilka material är fasaden byggd av?
• Har fasaden många fönster, dörrar eller andra detaljer?
• Hur stora fönster och andra detaljer har fasaden? Det påverkar hur mycket fasadyta som det finns att renovera.
• Vilken typ av renovering ska utföras:
  • Handlar det om att restaurera skador, som uppstått på grund av fukt, smuts, brand, annan skadlig påverkan eller förfall?
  • Handlar det om att ta bort och/eller ersätta skadliga material som till exempel asbest?
  • Handlar det om att utöka skyddet gentemot fukt, kyla, ljud eller annat genom att till exempel förbättra fasadens isolering eller tätning?
  • Ska fasaden tilläggsisoleras för att få en minskad uppvärmning
  • Vill man öka fasadens estetiska värde genom att förbättra eller helt byta ut ytskiktet, eller genom tillbyggnader? Det kan till exempel handla om en målning, att lägga puts över tegel eller att bygga till tak över portar.
  • Eller är det, som så ofta, en kombination av ovanstående?

Som ett riktvärde kan ändå anges att  det brukar ta flera månader att renovera en fasad om det är en större fastighet och fasaden inte har allt för många och/eller stora detaljer, eller om fasaden har konstnärliga och/eller historiska värden som måste behandlas med respekt och försiktighet.

Då man beräknar tidsåtgången för en fasadprojekt så bör man tänka på att renoveringar som ändrar fasaders utseende på ett betydande sätt kräver bygglov i Stockholm och Uppsala, vilket kan ta tid att få.

Läs mer om bygglov i samband med fasadrenoveringar nedan

Hur mycket kostar det att renovera en fasad?

Priset för fasadrenoveringar varierar kraftigt beroende på vilket material som används och vilken typ av renovering det rör sig om (se avsnitten ovan). Olika byggföretag tar också olika mycket betalt för liknande arbeten. Som riktvärden kan anges att det bör kosta någonstans mellan 350–2500 SEK per kvadratmeter att renovera en fasad i Stockholm eller Uppsala. I det priset räknas borttagning av tidigare färg, puts eller träpanel samt applicering av ny dito. Fasader med stuckatur, reliefer, statyer eller liknande kostar mer att renovera. Detsamma kan vara sant för historiskt viktiga fasader då dessa kan behöva renoveras med tekniker som användes då fasaden byggdes, för att det historiska och konstnärliga värdet ska bevaras.

I samband med man renoverar fasader så är det vanligt att man passar på att tilläggsisolera och/eller byta fönster och/eller balkonger. Anledningen till det är man minskar totalkostnaden genom att utföra alla renoveringar när byggnadsställningar med mera ändå är på plats. Dessutom skadas ofta fasaden vid fönsterbyte och balkongrenovering och att det inte alltid är lätt att få dessa lagningar snygga och i samma kulör som tidigare fasad. Kostnad för bygglov kan också tillkomma i vissa fall. Läs mer om bygglov i samband med fasadrenoveringar nedan

Vi kan hjälpa er med betalningslösningar. Läs mer på sidan Erbjudanden eller kontakta oss direkt på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.

Att tänka på i samband med fasadrenoveringar

Om du som fastighetsägare eller styrelseledamot i en bostadsrättsföringen ska beställa en fasadrenovering så finns det ett antal saker som kan vara bra att känna till. Här beskriver vi de viktigaste punkterna som beställare av fasadprojekt i Stockholm eller Uppsala bör hålla i huvudet. (Klicka på länkarna nedan för att komma direkt till det kapitel som du är intresserad av.)

• Skriv utförliga kontrakt
• Kontrollera om bygglov behövs
• Beställ besiktning av fasadrenoveringen i god tid
• Informera de boende i god tid
• Håll byggmöten regelbundet
• Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Skriv utförliga kontrakt

Då renoveringar av fasader kan bli rätt dyra så är det viktigt att man skriver kontrakt som inte bara är korrekt utformade utan även fångar upp alla eventualiteter, så att man som beställare minskar risken för oförutsedda kostnader. Kontraktet, inklusive underliggande förfrågningsunderlag, med fasadföretaget som ska utföra renoveringen bör som ett minimum innehålla följande punkter:

• Startdatum och slutdatum.
• Tidsplaner för alla momenten under projektet.
• En så utförlig beskrivning som möjligt av vad som ska göras.
  • Ansvarsfördelning bör definieras, samt vad som kommer att ske om en part inte uppfyller varje enskilt ansvarsområde.
• Förteckning över vilka material som ska användas.
• Och sist men inte minst: priser. Dessa bör anges så precist som möjligt med varje enskild utgiftspost definierad.

Att ta fram korrekta avtal och förfrågningsunderlag är inte helt enkelt om man inte gjort det tidigare. Om ni inte har någon inom styrelsen som är van vid upphandlingar och har god kunskap om fasadrenoveringar så rekommenderar vi bestämt att ni anlitar en fastighetskonsult (läs mer under Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult! nedan).

Kontrollera om bygglov behövs

Något som kan vara bra att tänka på då man planerar inför en fasadrenovering i Stockholm eller Uppsala är att bygglov krävs om man ska ändra en fasads utseende på ett betydande sätt, som till exempel om man byter färg eller ytmaterial eller gör tillbyggnader. Att få ett bygglov beviljat kan ibland ta flera månader så tänk på att i god tid kontrollera om bygglov behövs för renoveringen. Om man upptäcker att bygglov behövs så bör man ansöka så snabbt som möjligt. Om något ska rivas (tex balkonger) kan det krävas rivningslov med mera.

Beställ besiktning av fasadrenoveringen i god tid

Efter att renoveringen av er fasad är klar så måste den besiktas för att både beställaren och entreprenören (byggföretaget som utfört renoveringen) ska få ett kvitto på att allt har gått rätt till under renoveringen och projektet i stort. Besiktningsföretag i Stockholm och Uppsala är ofta fullbokade, så beställ för säkerhets skull besiktningen så snart ni har satt slutdatum för renoveringen.

Informera de boende i god tid

I mycket god tid innan renoveringen drar i gång bör bostadsrättsföreningen gå ut med information till alla boende. Det är viktigt att få i gång ett informationsflöde till de boende tidigt så att de har möjlighet att lyfta sina frågor i god tid.

Håll byggmöten regelbundet

Under själva renoveringen är det bra om man har byggmöten regelbundet, så att man kontinuerligt kontrollerar att tids-, och kostnads planer följs samt fångar upp potentiella problem i tid. Representanter från både beställaren, fastighetskonsulten och fasadföretaget bör delta i dessa möten.

Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Har ni, i er styrelse, ledamöter som har erfarenhet av fasadarbeten och att vara beställare av större renoveringar i Stockholm eller andra större städer? Om ni inte har det så bör ni anlita en fastighetskonsult inför och under er fasadrenovering. Detta gäller särskilt för renoveringar av äldre byggnader eller fasader med specialbehov. Då är det viktigt att man kontrollerar de fasadföretag som ska utföra arbetet noggrant. De måste ha både rätt kompetenser, rätt certifieringar, en historik av lyckade projekt, tillräckligt med resurser och god ekonomi.

Vi på Frakka är erfarna och oberoende konsulter med flera fasadprojekt bakom oss. Kontakta oss gärna för mer information eller för offert. Vi nås enklast på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida. Första mötet är gratis*.

*Läs mer på sidan “Erbjudanden”.