Vanliga frågor – Entreprenader generellt

På denna sida har vi samlat alla vanliga frågor som rör entreprenader (renoveringar och (om)byggnationer) generellt. Nedan finns länkar till specifika ämnen.

Avskrivning av ansvar
Att läsa om stambyten och andra renoveringar på Internet kan inte jämföras med att anlita professionella konsulter. Vi på Frakka rekommenderar alltid att ni anlitar erfarna och oberoende fastighetskonsulter i samband med renoveringar och (om)byggnationer.

Läs mer på sidan Därför anlitar du en fastighetskonsult.

– Praktiska frågor vid entreprenader generellt

– Säkerhet vid entreprenader generellt

– Kvalitetssäkring vid entreprenader generellt

– Ekonomi och juridik entreprenader generellt

Praktiska frågor vid entreprenader generellt

Till vem kan de boende vända sig med praktiska frågor före, under och efter entreprenader?

Frågor som rör fastigheten men inte har någonting med entreprenaden att göra ställs till fastighetsförvaltaren och/eller ägaren. Frågor som är relaterade till avtalet mellan beställaren (bostadsrättsföreningens styrelse, fastighetsförvaltaren eller fastighetsägaren) och entreprenören eller fastighetskonsulten besvaras normalt av beställaren.

Frågor som rör själva entreprenaden ställs, före entreprenadens början, till beställaren (bostadsrättsföreningens styrelse, fastighetsförvaltaren eller fastighetsägaren). Om en fastighetskonsult (till exempel Frakka) har anlitats så kan frågor även ställas till denne.

Under pågående entreprenad så ställs frågor rörande själva entreprenaden i första hand till platschefen, även om det även går att vända sig till fastighetsägaren eller fastighetsförvaltaren. Om en fastighetskonsult är inblandad så kan frågor även ställas till denne.

Efter entreprenaden så ska man normalt ställa frågor till fastighetsägare eller fastighetsförvaltare även om en del entreprenörer och fastighetskonsulter (till exempel Frakka) har kanaler genom vilka man kan ställa frågor även efter utfört stambyte.

Säkerhet vid entreprenader generellt

Vad händer om någon av mina ägodelar skadas eller försvinner från min lägenhet under entreprenaden?

De flesta entreprenörer gör en fotodokumentation innan de påbörjar arbeta i en lägenhet. På så vis dokumenterar man vilka föremål som finns i lägenheten och eventuella skador som existerar innan entreprenaden sätter igång.

För att undvika skador i lägenheter lägger hantverkarna normalt ut skyddspapp, skyddsplats eller liknande innan de påbörjar arbetet i din lägenhet. Om du vill komplettera det skydd som hantverkarna satt upp så kan du be dem om plast och tejp, så att du kan skydda de saker som du är extra rädd om. Ett tips är att placera alla föremål som du är rädd om i en del av lägenheten där hantverkarna inte kommer att vistas.

Om något trots ovanstående åtgärder bevisligen skadats eller försvunnit ur en lägenhet på grund av entreprenörens oaktsamhet så ersätter entreprenören normalt den boende. Det är upp till entreprenören vars hantverkare har nycklar till din lägenhet att se till att ingen obehörig vistas där då efter att de låst upp ytterdörren.

Hur vet jag att de som befinner sig i och utanför min lägenhet verkligen är hantverkare?

Normalt brukar entreprenören vara noga med att deras hantverkare ska visa tydligt vilket företag de arbetar för, i första hand genom sina arbetskläder och i andra hand genom en obligatorisk legitimation som kallas ID06. Om du är osäker på om en person verkligen är en hantverkare så kan du be honom eller henne att visa upp sin ID06-legitimation. Du kan sedan kontakta platschefen, entreprenören eller fastighetsförvaltaren för att kontrollera om de personer vars legitimation du kontrollerat verkligen jobbar för entreprenören.

Måste jag lämna ut nycklarna till min lägenhet under entreprenaden?

Vanligtvis sätter entreprenören in tillfälliga lås i ytterdörrarna till alla lägenheterna vid de typer av entreprenader som kräver att hantverkarna går in och ut ut berörda lägenheter, till exempel stambyten. Detta för att hantverkarna ska kunna komma in i lägenheterna utan att behöva låna nycklar från de boende. Givetvis får även de boende ett exemplar (eller fler) av nycklarna som leder till deras lägenheter. Det här med tillfälliga lås är tyvärr svårt att komma runt i de fall då hantverkarna måste kunna komma in i olika lägenheter vid oregelbundna tidpunkter under längre tidsperioder.

Kvalitetssäkring vid entreprenader generellt

Hur vet jag att entreprenören utför entreprenaden korrekt?

Frakka rekommenderar enbart professionella entreprenörer. Låter du oss sköta upphandlingen av din entreprenad så kan du tryggt räkna med att utförandet av entreprenaden kommer att hålla hög kvalitet. Vi på Frakka arbetar själva enligt den internationella standarden ISO 9001/14001 för kvalitetssystem och har satt upp miljö- och kvalitetspolicys som styrmedel för vår verksamhet.

Läs mer om våra policys på sidan Om Frakka.

För att försäkra alla inblandade (den boende, beställaren, entreprenören och fastighetskonsulten) om att den utförda entreprenaden håller fullgod kvalitet besiktas alla entreprenader av oberoende besiktningsmän (som förstås även kan vara kvinnor). Under den så kallade slutbesiktningen, då den oberoende besiktningsmannen granskar det utförda arbetet, har man som boende möjlighet att ta upp allt sådant som man är osäker på eller missnöjd med och få detta prövat av en oberoende part. Slutbesiktningen är dessutom vanligtvis det sista tillfälle man har som boende att ställa krav på att entreprenören ska ändra någonting i det utförda arbetet. Det är därför rekommenderat att den boende är med, personligen eller genom ombud, på slutbesiktningen.

Lämnas någon garanti på utförda entreprenader?

Även om slutbesiktningen (se ovan) är en mycket viktig säkerhetsåtgärd för att upptäcka eventuella fel och brister i den utförda entreprenaden så kan problem förstås även upptäckas, och uppstå, efter slutbesiktningen. Det är därför brukligt att entreprenörer lämnar garanti på utfört arbete. Hur lång tid som garantin gäller regleras i avtal mellan entreprenören och beställaren.

Vart vänder jag mig om jag har synpunkter på hur arbetet utförs under och efter entreprenaden?

Under tiden som entreprenaden pågår vänder sig de boende med sina frågor, funderingar och påpekanden i första han till platschefen på arbetsplatsen där entreprenaden äger rum. Det går vanligtvis även bra att vända sig till fastighetskonsulten, beställaren (som till exempel kan vara en bostadsrättsförenings styrelse) eller fastighetsförvaltaren.

Efter att entreprenaden är genomförd så besiktas den av en oberoende besiktningsman under den så kallade slutbesiktningen. Den boende bör då ta upp alla frågetecken, som inte redan är utredda, med besiktningsmannen.

Efter slutbesiktningen brukar entreprenörer ha en garantiperiod på ett antal år. Om någonting skulle dyka upp under denna period så kan den boende, eller beställaren av stambytet vanligtvis vända sig till entreprenören och/eller fastighetskonsulten, om en sådan varit inblandad. Hur denna kontakt sker kan variera. Det kan till exempel vara så att man använder en speciell email-adress för dessa ändamål.

Vad händer om entreprenaden inte blir klart i tid?

Normalt anges det i avtal mellan beställare och entreprenör när entreprenaden ska vara klart senast, samt vilka åtgärder som ska vidtas om tidsramarna inte hålls. Det normala är att en entreprenör som inte hinner klart inom den överenskomna tiden får böta, förutsatt att förseningen inte beror på omständigheter som varit utom entreprenörens kontroll. Hur man definierar dessa omständigheter och hur mycket entreprenören får böta (hur stort det så kallde vitet blir) kan variera från fall till fall och definieras i kontrakt mellan entreprenör och beställare.

Ekonomi och juridik vid entreprenader generellt

Hur tar jag reda på om ett företag (till exempel en entreprenör) har goda finanser och kapacitet att utföra ett uppdrag?

Innan man skriver under ett avtal med den entreprenör bör man alltid kolla att denne

Har F-Skattsedel.
Har god kreditvärdighet.
Betalar skatter och andra avgifter i tid.

Varför är det viktigt att de företag jag anlitar har hög kreditvärdighet?

Ett företag som har hög kreditvärdighet har konsekvent betalat samtliga sina skulder i tid. Detta tyder på att företaget är seriöst och arbetar långsiktigt, något som är särskilt viktigt då man beställer större entreprenader, som kan kosta flera miljoner kronor, som kan vara under lång tid och vars slutresultat ska hålla i årtionden.

Att skulder betalas i tid år efter år kan också ses som en försäkring om att företaget inte kommer att gå i konkurs under entreprenadens pågående eller under den efterföljande garantitiden.

Hur tar jag reda på ett företags (till exempel en entreprenörs) kreditvärdighet?

Ett företags kreditvärdighet kan du ganska enkelt ta reda på genom att köpa en kreditupplysning från ett kreditupplysningsföretag, till exempel UC, Syna, Creditsafe eller Bisnode (Soliditet).

Vad är kreditvärdighet?

Kreditvärdighet är ett företags förmåga att betala sina skulder. Skulderna kan bland annat vara i form av lån och fakturor. För att beskriva kreditvärdighet delar banker och ekonomiska institutioner in företag i kreditvärdighetsklasser, även kallade kreditvärderingsklasser eller ratingklasser. Klasserna har idag olika skalor beroende på vem som förmedlar dem. Det finns följande skalor: från AAA till C, där AAA är bäst och från 1 till 5, där 1 indikerar mycket hög risk och 5 indikerar låg risk och är därmed bäst.

Källa: Wikipedia

Vad har Frakka, och de entreprenörer som Frakka rekommenderar, för kreditvärdighet?

Vi på Frakka tar alltid reda på entreprenörers kreditvänlighet innan vi samarbetar med dem eller rekommenderar dem för en kund. Givetvis presenteras alltid entreprenörers kreditvärdighet som en del av de beslutsunderlag vi tar fram för att understödja bostadsrättsföreningar och fastighetsförvaltare i sina val av entreprenörer.

Frakka har näst högsta kreditvärdighet (AA) enligt det vanligt förekommande och väl betrodda kreditvärderingssystem som Bisnode Kredit, en sammanslagning av några av de största och äldsta aktörerna på den svenska kreditupplysningsmarknaden, använder.

Hur graderar Bisnode (Soliditet) kreditvärdigheten hos företag?

Bisnodes sexgradiga betygskala är som följer:

AAA – Högsta kreditvärdighet

Endast aktiebolag kan nå AAA (Trippel-A). Bolaget ska dessutom omsätta mer än 2 miljoner, ha varit verksamt i minst 10 år och dessutom ha nyckeltal som är väsentligt över branschens genomsnitt.

AA – God kreditvärdighet

AA (Dubbel-A) är den högsta rating ett handels-, kommanditbolag och enskild firma kan få. För aktiebolag krävs en omsättning över 1 miljon och nyckeltal som ligger över branschens genomsnitt.

A – Kreditvärdig

För att uppnå A (Enkel-A) krävs nyckeltal som ligger på eller nära branschens genomsnitt.

AN – Nystartat bolag

Ges ut till nystartade företag där ingen negativ information finns.

B – Kredit mot säkerhet

Ges ut till företag med nyckeltal som ligger under branschens genomsnitt och till företag där negativ information finns.

C – Kredit avrådes

Ges till företag som har stora betalningsproblem, förbrukat aktiekapital, konkursengagemang samt till företag med nyckeltal som långt understiger branschgenomsnittet. Företag som har allvarliga revisorsanmärkningar får också rating C.

(-) – Ej fastställd rating

Rating fastställs inte på företag där viktig information saknas, är inaktuell eller på företag som inte är aktiva.

Hur tar man reda på om ett företag (till exempel en entreprenör) betalar sina skatter och avgifter?

Till att börja med ska företaget ha en F-skattesedel. F-skattesedeln säger dock inte så mycket om hur företaget sköter sig utan man bör även titta närmare på företagets agerande.

Det enklaste sättet att ta reda på hur företag sköter sina betalningsuppdrag, förutom att kolla företagets kreditvärdighet, är att fylla i blankett SKV4820 och sedan mejla, posta eller faxa den till Skatteverket. Blanketten hittar du på Skatteverkets hemsida.

Om uppgifterna i det svar man får från Skatteverket stämmer dåligt överens med de uppgifter som entreprenören själv anger så bör man undersöka vad det kan bero på innan man ingår några avtal med entreprenören i fråga.

Hur skyddar man sig mot att entreprenören som gör eller har gjort stambytet går i konkurs?

I första hand bör man anlita entreprenörer som har hög kreditvärdighet och som betalar skatter och andra avgifter i tid, då risken för att ett sådant företag går i konkurs är relativt låg.

För att försäkra sig ytterligare kan man kräva av entreprenören att denne köper en så kallad fullgörandegaranti (eller fullgörandeförsäkring) som är specifik för projektet. Denna gäller nämligen även om entreprenören skulle gå i konkurs. Utan en fullgörandegaranti/fullgörandeförsäkring är det däremot inte möjligt för en beställare att få ut några som helst försäkringar eller garantier från en entreprenör om gått i konkurs.