Vanliga frågor – stambyten
Alla vanliga frågor som rör stambyten har vi samlat på denna sida. Frågorna är uppdelade i kategorier som du kan nå snabbt genom att klicka på länkarna i listan nedan.
Avskrivning av ansvar
Att läsa om stambyten och andra renoveringar på Internet kan inte jämföras med att anlita professionella konsulter. Vi på Frakka rekommenderar alltid att ni anlitar erfarna och oberoende fastighetskonsulter i samband med renoveringar och (om)byggnationer.Läs mer på sidan Därför anlitar du en fastighetskonsult.
– Generellt (hur ofta, när, hur osv)
Generellt (hur ofta, när, hur osv)
Vad är stammar (ibland kallat rörstammar)?
De större, vertikala rör som mindre rör förgrenas ut ifrån, i en fastighet. De vertikala rör som leder till och från lägenheter i fastigheten ansluter till dessa stammar.
Vilka rör/stammar byter man ut under ett stambyte?
Under ett stambyte så brukar man generellt byta alla rör och stammar som leder spillvatten (avloppsrör) och tappvatten (kall- och varmvattenrör).
Radiatorernas rör och stammar, som leder varmvatten till och från elementen i huset, utgör ett separat system och brukar inte bytas ut i samband med stambyten.
Läs mer på sidan Vad är stambyte (stamrenovering) och hur går det till?
Hur ofta bör man utföra ett stambyte i en fastighet?
Stammar har en livslängd på 30-60 år. Tätskiktens livslängd är ca 30 år. Med andra ord bör stambyten göras någon gång ungefär var trettionde år. Man bör i vilket fall inte vänta i mer än 60 år innan man byter stammarna i en fastighet.
Läs mer på sidan Stambyte hur ofta?
Hur vet man när det är dags att renovera eller byta stammarna?
Om problem med rören och stammarna, till exempel läckage och/eller stopp, börjar hända alltmer frekvent så är det ett tecken på att stammarna kanske bör bytas ut.
Om det var 30 år eller mer sedan stammarna byttes ut sist så bör man också vara på sin vakt och hålla rörsystemet under uppsikt.
Vänta i vilket fall inte till att ett vattenläckage sker, då kostnaderna för att återställa fuktskador kan bli stora.
Läs mer på sidan Stambyte hur ofta?
Varför bör man anlita en fastighetskonsult vid upplevda problem med en fastighets rör och stammar?
Det kan vara svårt för en lekman att avgöra hur ett rörsystem mår, om det har problem som bör åtgärdas och vilka åtgärder som i så fall bör vidtas. En fastighetskonsult kan analysera fastighetens rörsystem (behovsanalys) och komma med konkreta förslag på vad som kan göras åt eventuella problem, samt vad respektive åtgärd skulle innebära, kostnads- och tidsmässigt, i ett beslutsunderlag. Fastighetskonsulten kan även hjälpa till med upphandling av lämplig byggentreprenör, samt projektleda och besikta de åtgärder som beställaren väljer att vidta.
Vi på Frakka är fastighetskonsulter som kan hjälpa dig med behovsanalys och alla andra delar av stambytet. Kontakta oss på 08-22 33 90 eller via info@frakka.se för offert eller mer information.
Läs mer om varför man bör anlita en konsult i samband med stambyten
Läs mer om varför du tjänar på att anlita just Frakka
Vad är det för skillnad mellan relining och stambyte?
Vid relining så kläs rören med plast från insidan, vilket gör att de fungerar ytterligare några år, om än med aningen trängre rör.
Vid stambyte så byter man ut rören och stammarna helt.
Läs mer på sidan Vad är stambyte (stamrenovering) och hur går det till?
När bör jag välja relining respektive stambyte?
Relining är billigare än stambyte och kan vara ett bra val om man inte har tillgång till så mycket kapital och vill skjuta det kostsamma och besvärliga stambytet på framtiden i ytterligare att antal år. Relinginen går också snabbare att genomföra än ett stambytet så tidsfaktorn kan också påverka vad man väljer att göra.
Till slut kommer man, hur mycket man än relinar, till en punkt då stammarna faktiskt måste bytas ut.
Det är inte ovanligt att man kombinerar stambyte med relining, till exempel på de ställen där rören är svåra att komma åt.
Vad är stamspolning?
Rörspolning innebär att man spolar vatten med högt tryck genom stammar och rör, för att undvika att rören slammar igen.
Hur ofta bör man stamspola?
Man bör spola stammarna och rören i en fastighet ungefär var tredje eller vart femte år.
Varför går det inte att utföra ett stambyte utan att samtidigt renovera berörda badrum?
Till skillnad från då man utfor en relining så måste man vid ett stambyte riva bort delar av tätskiktet i de berörda våtutrymmena, för att komma åt de rör och stammar som ska bytas. Då tätskiktet är brutet så måste det bytas ut i sin helhet för att man ska vara säker på att ingen fukt kan komma in genom tätskiktet och orsaka skador. Då tätskiktet, som sitter under tapeter, kakel och klinkers, täcker hela våtutrymmet så måste allt i badrummet (både väggar, golv och armatur) rivas och återställas då tätskiktet tas bort och återställs. I och med detta blir badrumsrenoveringen ofrånkomlig i samband med stambyte.
Läs mer på sidan Vad är stambyte (stamrenovering) och hur går det till?
Varför är det klokt att byta stammar samtidigt som man renoverar badrum?
I och med att man ändå måste badrumsrenovera i samband med stambyten (se punkten ovan) så är det sällan ekonomiskt försvarbart att renovera ett badrum bara för att några år senare, samband med stambytet tvingas att riva upp det renoverade badrummet igen. Dessutom är det mycket billigare att byta stammar än att renovera badrum, varför det är lika bra att byta stammarna i samband med badrumsrenoveringen.
Läs mer på sidan Vad är stambyte (stamrenovering) och hur går det till?
Kan man byta några av stammarna, i en fastighet, åt gången eller måste man byta alla stammar på en gång?
Det går att byta delar av rörsystemen i en fastighet och lämna resten av rörsystemet opåverkat. Att byta ut ett helt rörsystem i en fastighet bit för bit, på detta sätt, är dock inte att rekommendera då det kommer att ta onödigt mycket tid och kosta onödigt mycket pengar att gång på gång få riva upp väggar, golv och tak i olika delar av fastigheten för att byta ut rör och stammar. Att byta ut hela rörsystemet på en gång är betydligt mer rationellt, kostar mindre och drabbar de boende under en mycket kortare tidsperiod.
Läs mer på sidan Vad är stambyte (stamrenovering) och hur går det till?
Vad kostar ett stambyte?
Vad ett stambyte kostar beror på olika faktorer som till exempel vilken typ av stambyte man väljer, vilken standardutrustning som ingår i avtalet samt, för enskilda lägenheter, om man gör några tillval och/eller frånval.
Kontakta oss på Frakka via info@frakka.se eller på 08-22 33 90 för mer information och/eller för offert.
Läs mer om priser på sidan Vad kostar stambyte?
Läs om vad du bör tänka på då du ber om offerter för stambyten
Praktiska frågor runt stambyten
Kan man bo kvar under stambyten?
Vi rekommenderar alla boende i fastigheter som stambyts att försöka hitta ett annat boende under stambytet, men ja, man kan i allmänhet bo kvar i sin lägenhet under stambyten. Man får dock vara beredd på en relativt jobbig period om man väljer att göra det. Även om de flesta entreprenörer verkligen anstränger sig för att göra det så bekvämt som möjligt för de som bor kvar under stambytet så är det tyvärr omöjligt att komma ifrån att stambytet kommer innebära oväsen, dam, diverse avstängningar och att hantverkare kommer vistas i de boendes lägenhet under perioder. Dessutom kommer vatten och avlopp periodvis vara avstängt, vilket gör att man inte kommer kunna använda toalett, dusch, tvättmaskin, diskmaskin och liknande under vissa perioder. Vanligtvis brukar entreprenören därför placera tillfälliga toaletter, duschar, diskhoar och tvättmaskiner i eller i närheten av fastigheter som stambyts.
Om det rör sig om ett kassettstambyte, ett prefabstambyte eller en relining så är förstås påfrestningen mindre då dessa renoveringar tar kortare tid än traditionella stambyten (se sidan Vanliga frågor – tidsaspekten av stambyten för mer information).
Läs mer om boende under stambyten på sidan Tips till boende vid stambyten.
Är det lämpligt att bo kvar under stambyten om man har dammallergi, andningsbesvär eller andra funktionsnedsättningar?
Om man har någon form av funktionsnedsättning och har tänkt bo kvar under stambytet så är det viktigt att man så tidigt som möjligt meddelar vilka särskilda behov man har, till bostadsrättsföreningens styrelse eller fastighetsägaren, så att denne kan beställa korrekta extratjänster av entreprenören och entreprenören kan ta fram lösningar i god tid.
Om man är allergisk, har astma, KOL eller någon annan form av problem med lungorna och/eller andningsvägarna är det troligen lämpligt att hitta annat boende under stambytet då stambyten generellt är mycket dammiga (se nedan under rubriken Måste stambyten vara så dammiga?).
Kan husdjur bo kvar under stambyten?
Ja, husdjur kan bo kvar under stambyten. Det är då ägarens ansvar att se till att varken djuren eller hantverkarna blir skadade. En generell rekommendation är att placera alla husdjur i de delar av lägenheten som inte berörs av stambytet och markera ut var djuren befinner sig så att olämplig kontakt mellan djuren och hantverkarna och/eller maskinerna inte sker. Det kan dessutom vara en god idé att låsa in djuren då hantverkarna är närvarande. Tänk även på att det lätt blir dammigt under stambyten och att det kan vara säkrast att dammsuga golven efter att hantverkarna gått hem, så att till exempel hundar inte slickar i sig damm, eller rullar sig smuts på golven. Man bör även tänka på att den höga bullernivån kan vara skrämmande för en del djur (läs mer om buller nedan).
Måste stambyten vara så bullriga?
Ja, tyvärr är stambyten väldigt bullriga med nödvändighet. Särskilt under den fas då man river väggar, golv och tak, för att komma åt de rör och stammar som ska bytas, kan ljudnivåerna bli höga. Även om moderna maskiner är tillverkade för att ge ifrån sig så lite ljud som möjligt och de flesta entreprenörer vidtar åtgärder för att minska bullret så är det inte möjligt att till exempel slå sönder ett betonggolv utan att det låter en del.
Traditionella stambyten låter mest och längst. Särskilt prefabstambyten låter mindre då man inte behöver riva så mycket under dessa. Relining medför inte alltid rivning och är därför normalt betydligt tystare än traditionella stambyten.
Läs mer om skillnaderna mellan de olika stambytesmetoderna på sidan Hur går ett stambyte till?
Måste stambyten vara så dammiga?
Ja. Tyvärr är det inte möjligt att undvika att det dammar en hel del under stambytet. Framför allt då man river väggar, golv och tak, i början av stambytet, för att komma åt rör och stammar, genereras stora mängder damm från betong och andra material som slås sönder.
Precis som med buller (se ovan) så genereras mest damm under traditionella stambyten, som pågår under längre tid och är grundligare (normalt byter man ut samtliga rör och stammar under traditionella stambyten, till skillnad från till exempel prefabstambyten).
Entreprenören brukar placera ut skyddspapp på golven, tejpa igen ventilationsöppningar och sätta upp skyddsplats (så kallade dammslussar) mellan de delar av lägenheten som påverkas av stambytet och övliga delar av lägenheten, för att i möjligaste mån hindra dammspridningen. Det är dock, tyvärr, omöjligt att helt undvika dammspridning till de delar av lägenheten som ligger utanför dammslussarna. Om man har problem med andningsvägarna och eller lungorna (till exempel astma, KOL, eller allergi) så bör man därför definitivt överväga att bo på annan ort under stambytet. Man får som boende dessutom vara beredd på att man kommer att behöva städa hela lägenheten efter stambytet (även om entreprenörerna normalt gör en byggstädning då stambytet är utfört) för att verkligen få bort allt damm.
Hur skyddar jag mina ägodelar från damm och andra skador under stambytet?
Under stambytet kommer hantverkare vara tvungna att passera vissa delar av din lägenhet upprepade gånger. Se till att flytta på så mycket saker som möjligt från dessa delar, så att det blir lättare för hantverkarna att komma fram och så att dina saker inte riskerar att skadas. Placera helst alla ömtåliga saker i en del av lägenheten som du vet att hantverkarna inte kommer att vistas i. På så vis eliminerar du skaderisker helt.
För att skydda dina ägodelar mot damm så är det viktigt att dammslussarna (under rubriken Måste stambyten vara så dammiga?) förblir intakta och öppnas så lite som möjligt. Använd dem inte i onödan och se till att de sluts ordentligt efter dig när du passerat dem.
Entreprenörer brukar, förutom att sätta upp dammslussar, med mera, även tillhandahålla plast och tejp till de boende så att dessa ska kunna sätta upp dammskydd själva och på så vis komplettera det skydd som entreprenören redan satt upp.
Kan man använda toaletten, duschen och avloppet under stambytet?
Både vatten och avlopp brukar vara avstängda under stambyten, åtminstone under tiden som stammarna byts i din lägenhet. Under den tiden kommer det varken gå att duscha, använda diskhon i köket, använda tvätt- och diskmaskin eller gå på toaletten. Normalt gäller ett totalförbud mot att använda avlopp under stambytet då det kan orsaka skador på fastigheten och hantverkare. (Boende som orsakar denna typ av skador får normalt själva stå för kostnaderna.) Detta förbud gäller normalt alla avlopp från alla våtrum (kök, badrum och toaletter, med mera).
Ovanstående avstängningar anses vara generella och aviseras normalt inte på samma sätt som tillfälliga avstängningar. I stället brukar dessa avstängningar påbörjas och avslutas samtidigt som etappen då din lägenhet stambyts startas och avslutas. Kontakta fastighetsägaren, bostadsrättsföreningen, entreprenören eller fastighetskonsulten om du är osäker på när etappen (avstängningarna) börjar och slutar för din lägenhet.
Entreprenörer brukar tillhandahålla olika lösningar för att kompensera de boende för avsaknaden av vatten och avlopp:
- Tillfälliga toaletter, duschar och tvättmaskiner brukar sättas upp i, eller i anslutning till, fastigheten som stambyts. En del entreprenörer tillhandahåller också (mot betalning) engångstoaletter som kan stå inne i lägenheterna under stambytet, för de personer som har svårt att ta sig ut ur sin lägenhet.
- Provisoriska diskhoar med rinnande vatten kan också tillhandahållas. Dessa kan till exempel placeras i trapphusen eller på gårdsplanen intill fastigheten.
- Det kan även hända att man har vatten och avlopp tillgängligt i vissa delar av lägenheterna under stambyten. Denna lösning brukar dock kosta en del extra och förlänger normalt stambytesprocessen.
Graden av service och vad man tillhandahåller regleras i avtal mellan beställaren (fastighetsägaren, bostadsföreningen eller liknande) och entreprenören.
Till vem kan jag vända mig med praktiska frågor före, under och efter stambytet?
Går det att bestämma exakt när hantverkarna ska vara inne i min lägenhet?
Vid stambyten brukar entreprenören byta ut låsen i de berörda lägenheternas ytterdörrar. Anledningen till detta är at hantverkarna ska ha tillgång till lägenheterna och kunna ta sig in till dem vid behov. Med andra ord är det sällan möjligt att detaljstyra när hantverkarna kommer vara inne i din lägenhet, då det skulle riskera att sakta ner stambytet. Det bukar dock vara möjligt att komma överens med entreprenören om att hantverkarna inte ska gå in i lägenheten vid enstaka tillfällen. Det är dessutom oftast möjligt att stänga av delar av lägenheten från hantverkarna så att man kan ha helt privata ytor under hela stambytet.
Kommer mitt källar- och/eller vindsförråd påverkas av stambytet?
Normalt påverkas inte källar- och/eller vindsförråd av stambyten. Om entreprenören skulle behöva få tillträde till vind- och/eller källarförråd under stambytet så kommer de att informera om detta i god tid innan.
Tidsaspekten
Hur lång tid tar ett stambyte per lägenhet och i sin helhet?
Varje enskilt stambyte har förstås sina specifika förutsättningar och tidsåtgången varierar därför från fall till fall. Generellt kan ändå sägas att traditionella stambyten tar upp till tio veckor att utföra, per lägenhet. Kassettstambyten beräknas normalt att ta ungefär två veckor och ett prefabstambyte tar cirka sju dagar per lägenhet.
En relining, som inte är ett egentligt stambyte, utan ett sätt att skjuta upp stambytet ytterligare några år, brukar ta tre dagar ungefär.
Hur länge stambytet (eller reliningen) tar i sin helhet är framför allt beroende av hur många lägenheter som ska stambytas. Ett exempel: för en fastighet med sex våningar och femtio lägenheter, som alla ska stambytas enligt den traditionella metoden, tar hela operationen cirka sex månader att utföra.
Påverkas jag av stambytet före och/eller efter att hantverkarna jobbat i min lägenhet?
Ja, det kan hända att du påverkas jag av stambytet både före och efter att hantverkarna har jobbat i din lägenhet. Om till exempel vatten, avlopp eller el till din lägenhet styrs av samma reglage som lägenheter för vilka något av ovanstående måste stängas av, för att stambytet ska gå att genomföra, så kommer avstängningen också påverka din lägenhet. I regel brukar dock avstängningar av detta slag inte vara särskilt länge. Eventuella längre avstängningar annonseras normalt ut i god tid i förväg.
Vilka tider under dagen jobbar hantverkarna med stambytet?
Vilka tider som hantverkare arbetar i de boendes lägenheter, under stambyten, beror på vad som står i kontraktet mellan entreprenören och beställaren. Vanligtvis brukar dock hantverkarna arbeta i de berörda lägenheterna mellan 07:00 och 18:00.
Det behöver förstås inte vara så att man arbetar exakt mellan dessa tider utan det kan variera ganska mycket från dag till dag. Det kan eventuellt finnas möjligheter att komma överens med hantverkarna om vilka tider som det passar att de vistas i din lägenhet.
Säkerhet under stambytet
Se sidan Vanliga frågor – Entreprenader generellt för information.
Egna val under stambyten
Hur kommer det nya badrummet, toaletten och/eller köket se ut?
Vilken armatur (inredning) som kommer att sättas in i våtutrymmena (toalett, badrum, kök med mera) efter att stammarna är bytta beror på vad som bestämts i avtalet mellan beställaren (till exempel bostadsföreningens styrelse) och entreprenören. Det kan till exempel stå i avtalen att samma armatur (inredningsdetaljer som dusch, toalett, handfat med mera) som fanns där innan stambytet ska återinstalleras efter att stammarna är bytta. Detta är i princip det billigaste möjliga alternativet. Det kan också vara så att man beställt att nya inredningsdetaljer ska installeras efter stambytet.
Kan jag välja själv vad jag ska ha för inredning efter stambytet?
Man brukar i avtalen mellan beställare och entreprenör komma överens om ett standardutbud, det vill säga vilka material och inredningsdetaljer som ska sättas in i våtutrymmena efter stambytet om man som boende inte har gjort specifika tillval eller frånval (se nedan). Standardutbudet ingår i stambytet och bekostas av fastighetsägaren. Genom tillval kan de boende byta ut vissa inredningsdetaljer i standardutbudet eller lägga till inredningsdetaljer utöver standardutbudet. Genom frånval kan de boende välja att inte få vissa inredningsdetaljer i standardutbudet installerade. Kostnaden för tillvalen och det eventuella extraarbete som frånval kan medföra står de boende för. De minskade materialkostnader som frånval kan medföra att frånvalet lönsamt för den boende trots extra arbetskostnad. Detta är dock mycket ovanligt då de boende normalt inte får pengar tillbaka från fastighetsägaren för bortvalda produkter.
Det brukar också vara möjligt för de boende att beställa material och inredningsdetaljer utöver det erbjudna standardutbudet och tillvalen. De boende får i så fall oftast ansvara själva för att de beställda produkterna kommer fram i tid och i rätt mängd. Om man beställer varor själv så bör man meddela entreprenören detta i god tid. De boende som beställer egna varor får normalt betala för dessa själv. Om de nya varorna ersätter varor i standardutbudet så kan man å andra sidan få avdrag i och med att man gör frånval från standardutbudet. De eventuella merkostnader som uppstår till följd av att den boende väljer andra produkter, bekostas av dock av den boende.
Läs mer om tillval och frånval på sidan Tillval och frånval.
Var kan jag få tag på information om tillval, material och inredningsdetaljer?
Normalt så kommer entreprenören informera de boende i god tid om standardutbudet samt vilka valmöjligheter som finns för den nya inredningen i de berörda våtutrymmena. En del entreprenörer anordnar ”utställningar”, till exempel på vinden, i källaren eller i tvättstugan, där alla material och inredningsdetaljer som de erbjuder visas upp, så att det ska bli lättade för de boende att välja vad de vill ha.
Om du, som boende har frågor om tillval med mera så kan du normalt vända dig till entreprenörens platschef, fastighetskonsulten eller beställaren (till exempel bostadsrättsföreningens styrelse) för information.
Om du, som boende, ska beställa egna material och inredningsdetaljer så kan du till exempel hitta dylikt på internetsajter som www.bauhaus.se, www.k-rauta.se, www.hornbach.se, www.byggmax.se, www.kakelspecialisten.se med flera.
Hur stora förändringar i min lägenhet kan jag göra i samband med stambytet?
Det beror oftast på vilka resurser entreprenören har och hur mycket du som boende är beredd att betala. En entreprenör med stora resurser kan normalt utföra större renoveringsarbeten i samband med stambyten. Det viktiga är att du meddelar fastighetskonsulten och/eller entreprenören om dina planer i god tid så att ni kan komma överens om hur man ska lägga upp arbetet, vem som köper in material, vad det kommer att kosta och så vidare.
Kan jag anlita en annan firma som gör renoveringar åt mig privat samtidigt som stambytet pågår?
Det kan bli problematiskt att anlita en extern firma för privata renoveringar samtidigt som stambytet pågår. Ett potentiellt problem är frågan om ansvar. De entreprenören som byter ut låsen i ytterdörrarna till de lägenheterna som de stambyter förväntas normalt ta ansvar för att inget går sönder eller försvinner ur lägenheterna. Detta ansvar kan bli svårt att ta om ett annat företag har sina hantverkare i samma lägenhet som entreprenören.
En annan risk med att anlita en annan firma, än stambytesentreprenören, för privata renoveringar under stambytet är förstås att det kan bli trångt och svårt för de olika företagens personal att arbeta, samt att det ena företagets hantverkares åtgärder kan ställa till det för det andra företagets hantverkare, och vice versa.
Det är därför generellt inte tillåtet att anlita ett annat företag samtidigt som ett stambyte pågår. Undantag kan dock göras och om du ändå vill göra detta så bör du kontakta fastighetskonsulten eller entreprenören så tidigt som möjligt för att diskutera olika möjligheter. Kanske går det till exempel att låta den andra firman starta sitt arbete direkt efter att stambytet avslutats eller liknande.
Kvalitetssäkring vid stambyten
Hur vet jag att entreprenören utför stambytet korrekt?
Frakka samarbetar enbart med professionella entreprenörer. Låter du oss sköta upphandlingen av ditt stambyte, eller någon annan form av fastighetsentreprenad, så kan du tryggt räkna med att utförandet av entreprenaden kommer att hålla hög kvalitet. Vi på Frakka arbetar själva enligt den internationella standarden ISO 9001/14001 för kvalitetssystem och har satt upp miljö- och kvalitetspolicys som styrmedel för vår verksamhet.
Läs mer om våra policys på sidan Om Frakka.
För att försäkra alla inblandade (den boende, beställaren, entreprenören och fastighetskonsulten) om att det utförda stambytet håller fullgod kvalitet besiktas alla stambyten av oberoende besiktningsmän (som förstås även kan vara kvinnor). Under den så kallade slutbesiktningen, då den oberoende besiktningsmannen granskar det utförda arbetet, har man som boende möjlighet att ta upp allt sådant som man är osäker på eller missnöjd med och få detta prövat av en oberoende part. Slutbesiktningen är dessutom vanligtvis det sista tillfälle man har som boende att ställa krav på att entreprenören ska ändra någonting i det utförda arbetet. Det är därför rekommenderat att den boende är med, personligen eller genom ombud, på slutbesiktningen.
Lämnas någon garanti på utförda stambyten?
Även om slutbesiktningen (se ovan) är en mycket viktig säkerhetsåtgärd för att upptäcka eventuella fel och brister i det utförda stambytet så kan problem förstås även upptäckas, och uppstå, efter slutbesiktningen. Det är därför brukligt att entreprenörer lämnar garanti på utfört arbete. Hur lång tid som garantin gäller regleras i avtal mellan entreprenören och beställaren.
Vart vänder jag mig om jag har synpunkter på hur stambytet utförs under och efter stambytet?
Under tiden som stambytet pågår vänder sig de boende med sina frågor, funderingar och påpekanden i första han till platschefen på stambytet. Det går vanligtvis även bra att vända sig till fastighetskonsulten, bostadsrättsföreningens styrelse eller fastighetsförvaltaren.
Efter att stambytet är genomfört besiktas det av en oberoende besiktningsman under den så kallade slutbesiktningen. Den boende bör då ta upp alla frågetecken, som inte redan är utredda, med besiktningsmannen.
Efter slutbesiktningen brukar entreprenörer ha en garantiperiod på några år. Om någonting skulle dyka upp under denna period så kan den boende, eller beställaren av stambytet vanligtvis vända sig till entreprenören och/eller fastighetskonsulten, om en sådan varit inblandad. Hur denna kontakt sker kan variera. Det kan till exempel vara så att man använder en speciell emailadress för dessa ändamål.
Vad händer om stambytet inte blir klart i tid?
Normalt anges det i avtal mellan beställare och entreprenör när stambytet ska vara klart senast, samt vilka åtgärder som ska vidtas om tidsramarna inte hålls. Det normala är att en entreprenör som inte hinner klart göra klart ett stambyte inom den överenskomna tiden får böta, förutsatt att förseningen inte beror på omständigheter som varit utom entreprenörens kontroll. Hur man definierar dessa omständigheter och hur mycket entreprenören får böta kan variera från fall till fall.
Ekonomi och juridik
Frågor som rör ekonomi och/eller juridik för fastighetsentreprenader generellt har samlats på sidan Vanliga frågor – Entreprenader generellt. De frågor, rörande ekonomi och/eller juridik, som är specifika för just stambyten presenteras nedan.
När betalas stambytet?
Vanligtvis brukar man lägga upp en betalningsplan i vilken betalningstillfällen och belopp specificeras. Betalningar sker som regel efter varje utförs etapp. Att basera betalning på entreprenörers prestationer på detta sätt säkerställer att kunden inte ska behöva betala för tjänster som sedan av olika anledningar (till exempel konkurser) inte utförs.
Hur finansieras stambytet?
Normalt brukar bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare finansiera stambyten genom att:
- ta banklån
- höja hyrorna i de berörda fastigheterna
- sälja eller bygga om outnyttjade utrymmen i fastigheterna.
- och/eller låta bostadsrättsinnehavare själva betala de delar av stambytet som utförs i deras lägenheter.
Ta banklån
Om fastighetsägaren väljer att finansiera stambytet genom banklån kommer banken kontrollera fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar. Om banken inte anser att förutsättningarna är tillräckligt goda brukar fastighetsägaren kunna pantsätta hela, eller delar av, fastigheten, så att ett lån ändå kan tas.
Höja hyrorna i de berörda fastigheterna
Om stambytet finansieras med hyreshöjningar, som kan motiveras med att lägenheterna får en högre standard efter stambytet, är det viktigt att hyresvärden följer det omfattande regelverk som reglerar hyreshöjningar i svenska fastigheter.
Sälja eller bygga om outnyttjade utrymmen i fastigheterna
Att låta entreprenören bygga om till exempel råvindar och källarutrymmen till bostäder har blivit allt mer populärt då det ger inkomster till fastighetsägaren vid försäljning eller i form av hyresintäkter. Det finns dessutom fördelar för bostadsrättsföreningar med att växa i antal lägenheter.
Låta bostadsrättsinnehavare själva betala delar av stambytet
Att låta bostadsrättsinnehavare betala delar av stambytet har fördelen att bostadsrättsinnehavare, till skillnad från hyresgäster eller fastighetsägare som är bolag eller bostadsrättsföreningar har rätt att använda sina ROT-avdrag. Vår rekommendation är dock att använda detta förfarande med försiktighet då det lätt kan uppstå problem. Har till exempel alla bostadsrättsinnehavare råd att betala sin del av stambytet? Kanske har en del av dem redan använd hela, eller delar av, sitt ROT-avdrag. Generellt är det endast lämpligt att låta bostadsrättsinnehavarna betala för stambytet på detta sätt i mindre bostadsrättsföreningar där man lättare kan skapa sig en uppfattning om bostadsrättsinnehavarnas möjligheter till betalning, utnyttjande av ROT-avdrag med mera.
Se även svaret under frågan Kan man utnyttja ROT-avdrag vid finansiering av stambyten?.
Kan man utnyttja ROT-avdrag vid finansiering av stambyten?
Man kan låta bostadsrättsinnehavare betala för de delar av stambytet som utförs i deras respektive lägenheter och därmed använda dessa personers rätt till ROT-avdrag. Fastighetsägare som är bolag eller bostadsrättsföreningar, och hyresgäster, har inte denna möjlighet i dagsläget. De delar av stambyten som utförs i gemensamma utrymmen kan inte omfattas av ROT-avdragen.
Läs mer om rotavdrag i samband med stambyten
Information om vad som gäller angående ROT-avdrag hittar du på Skatteverkets hemsida: https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/rotarbeteochrutarbete
OBS! Glöm inte att kontakta skatteverket och höra vad som gäller i ditt/ert specifika fall.
Vad bör ingå i det standardutbud som de boende erbjuds i samband med stambyten?
Vad de boende får som standardutrustning i sina våtutrymmen (till exempel badrum) efter att dessa blivit stambytta regleras i avtal mellan beställaren (till exempel en bostadsrättförening) och entreprenören.
Vi rekommenderar att ge alla boende fullt fungerande våtutrymmen, som ett minimum. På så vis undviker man alla problem och potentiella tvister som kan uppstå när de boende tvingas lägga ut egna pengar för att få fullt fungerande våtutrymmen.
För mer information om grundutbud, tillval och frånval, se Tillval och frånval och Vanliga frågor – egna val under stambyten.
Facebook
