Badrum renoveras ofta i samband med stambyten

Stambyte

Ett stambyte är, korrekt utfört, ett ingrepp som ökar de boendes livskvalitet och fastighetens värde. En felaktigt utförd stamrenovering kan däremot göra de boendes liv till en pina under lång tid och undergräva fastighetsägares/bostadsrättsföreningars ekonomi. Därför är det viktigt att du som beställare vet vad du ska tänka på när du väljer entreprenör och tar olika beslut inför, under och efter ingreppet. 

Vi på Frakka är fastighetskonsulter och ser det som vår största uppgift att hjälpa fastighetsägare och fastighetsförvaltare att nå lyckade resultat med sina stambyten. Vi har därför samlat så mycket information om stambyten som möjligt på denna sida, med undersidor. På så sätt hoppas vi kunna hjälpa er som står inför ett stambyte att få en god överblick över vad det är ni har framför er.

Avskrivning av ansvar
Att läsa om stambyten och andra renoveringar på Internet kan inte jämföras med att anlita professionella konsulter. Vi på Frakka rekommenderar alltid att ni anlitar erfarna och oberoende fastighetskonsulter i samband stambyten (gäller även relining).

Läs mer på sidan Därför anlitar du en fastighetskonsult.

Kontakta oss direkt för information

Om du vill ha svar på specifika frågor eller vill ha mer omfattande hjälp så kan du kontakta oss direkt. Vi har 69 slutförda stambyten bakom (blir ert stambyte nr 70?) oss och kan med fog kalla oss Stockholms stambytesexpert. Vi nås på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.

Gratis konsultation och hjälp med finansiering

Vi på Frakka vet av egen erfarenhet, då vi själva varit styrelsemedlemmar i bostadsrättsföreningar, att det är bra att ha så mycket information som möjligt innan man investerar någon form av stamrenovering. Vi erbjuder därför gratis inledande konsultation* till fastighetsägare i Stockholms och Uppsala län.

Vi erbjuder även hjälp med finansieringslösningar om behov skulle finnas.

*Läs mer på sidan Erbjudanden.

Vad är ett stambyte

Ett stambyte kan beskrivas som ett smärtsamt men nödvändigt ingrepp i fastighetskroppen. Ett stambyte tar normalt i 6-8 veckor att genomföra i en lägenhet och medför att de boende under relativt långa tidsperioder får klara sig utan dusch och toalett. Ett stambyte är bullrigt och dammigt och påfrestande för de flesta inblandade. Dessutom kan ett stambyte vara kostsamt, men efter att stambytet är klart kommer både fastighetens och de enskilda lägenheternas värde stiga betydligt (vilket kan motivera hyreshöjningar i fall av hyresrätter). Dessutom kan de boende och de ansvariga känna sig trygga i att det inte kommer uppstå läckage eller andra olägenheter på många årtionden framöver.

Vad exakt är då ett stambyte? I alla fastigheter går det vertikala försörjningsledningar som transporterar el, tele, gas, vatten och avfall. Dessa kallas stående stammar. När man pratar om stambyten syftar man normalt till att man byter ut en del eller samtliga av dessa stammar. Oftast byter man varm-, kall- och spillvatten-stammarna. I samband med att stammarna byts byter man normalt även ut tillhörande rör som grenar ut sig från stammarna så att hela rörsystemet blir nytt. Vid partiella stambyten (se nedan) behöver det dock inte vara fallet.

I samband med att man byter stammar och rör så renoverar man dessutom ofta tillhörande våtutrymmen (badrum, wc-utrymmen, tvättstugor och liknande). Anledningen till att man ofta väljer att renovera till exempel badrum i samband med stambyten är att man på så vis sparar tid och pengar. Tätskikt i våtutrymmen har en livstid på cirka 30 år och måste därför bytas ut regelbundet. Dessutom måste man i många fall ändå riva och återuppbygga tätskikt för att komma åt de stammar som ska bytas ut. Att riva och återskapa ytskikt ett år för att några år senare göra samma sak igen, i samband med en badrumsrenovering, skulle innebära onödiga kostnader och tidsspill. Dessutom har utrustning i våtrum (toaletter, kranar, blandare med mera) också renoveringsbehov, av både estetiska och praktiska skäl.

Olika typer av stambyten

Stambyten kan utföras på olika sätt. De vanligaste typerna av stambyten beskriv nedan. Om du vill ha en mer detaljerad beskrivning av de olika metoderna så finns det på sidan Hur går ett stambyte till?.

Traditionellt stambyte

Det traditionella stambytet är det mest grundliga och, enligt de flesta experter, det som håller längst. Det är också, vilket namnet antyder den äldsta och mest beprövade metoden.

Arbetet under ett traditionellt stambyte kan delas upp i tre moment: rivning, byte av stammar och återuppbyggnad.

Under rivningsmomentet river man först ut all inredning (dusch, wc och handfat med mera). Man tar sedan bort kakel och tätskikt för att komma åt de rör och stammar som ska bytas ut.

Efter att de rör och stammar som ska bytas ut har blottlagts så går man till verket och utför själva bytet.

Då rör och stammar har bytts ut så sätter man upp ett nytt tätskikt, eftersom ett trasigt tätskikt inte kan återanvändas. Efter att man har satt dit tätskiktet så monterar man antagligen tillbaka den gamla inredningen eller så installerar man en ny inredning. Många passar på att renovera kök och badrum i samband med stambyten eftersom man ändå måste riva ut den gamla inredningen.

Kassettstambyte

Kassettstambyten utförs precis på samma sätt som traditionella stambyten (se ovan) med den skillnaden att man vid återuppbyggnaden installerar så kallade våtrumskasetter. Våtrumskassetter är prefabricerade väggenheter till vilka man har fäst både stammar och vägghängda toaletter.

Kassetter, som bara kan bara användas i badrum (inte i kök eller andra våtutrymmen), kräver att man tar hål i bjälklaget, i golv och tak, medan väggarna kan behållas intakta.

Prefabstambyte

Denna metod, som även kallas rum-i-rum-metoden, går ut på att man efter att inredningen har rivits ut (på samma sätt som i det traditionella stambytet, se ovan), installerar en prefabricerad rumsmodul inne i det befintliga badrummet (metoden används endast för badrum). Efter att de nya väggarna är på plats borrar man hål för rör och stammar i dem samt hänger upp den nya inredningen direkt på dem. De nya väggarna innehåller tätskikt så något sådant behöver inte monteras på plats. Prefabstambytet innebär en viss förlust av boendeyta och kritiker menar att metoden medför ökad risk för mögel.

Relining/rörinfodring

Relining är snarare en stamrenovering än ett stambyte i och med att man i egentlig mening inte byter ut några stammar utan i stället placerar plastmassa i de befintliga stammarna och rören så att nya rör bildas.

De nya rören kan skapas genom Strumpmetoden, som innebär att man för man en ”strumpa” av glasfiber, indränkt i plastmassa, genom rören, eller genom Lösplastmetoden, i vilken man målar/sprutar på plast på insidan av de befintliga rören.

Då strumpmetoden lämpar sig bäst för stående stammar medan lösplastmetoden lämpar sig bättre för mindre och/eller böjda rör så är det vanligt att man kombinerar dessa metoder.

Även om de ”rör” som skapas under en relining håller lika länge som de gamla rören så är de trängre och ett stambyte i egentlig mening är därför oundvikligt i slutändan.

Partiellt stambyte

Partiellt stambyte innebär att man byter ut olika delar av en fastighets rörsystem vid olika tillfällen i stället för att byta ut hela rörsystemet på en gång, vilket är normalfallet och oftast att föredra.

Många bostadsrättsföreningar befinner sig i en situation där delar av deras fastighet(er)s rörsystemet har bytts men inte hela. Det händer även att en del av de boendes badrum är renoverade, ofta av bostadsrättsinnehavarna själva. Detta kan vara en knivig situation och det kan vara svårt att veta hur man ska göra då de delar av rörsystemet som inte redan har bytts ut till slut måste bytas ut. Ibland kan det även hända att badrum som lägenhetsinnehavare redan har renoverat måste rivas upp i samband med ett stambyte.

Om du har frågor angående dessa typer av situationer så kan du kontakta oss. Vi nås enklast på telefon 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Läs mer om de olika typerna av stambyten

På sidan Hur går ett stambyte till kan du läsa mer om de olika typerna av stambyten och vad man bör tänka på innan man bestämmer sig för vilken typ av stambyte man väljer då det är dags att renovera och/eller byta ut stammarna i en fastighet.

Stambytets olika faser

Ett stambyte kan lite grovt delas in i faserna behovsanalys, upphandling, utförande och besiktning. Nedan beskrivs de olika faserna översiktligt. För en djupare beskrivning av faserna, samt hur Frakka arbetar för beställare under stambyten kan du läsa mer på sidan Följ oss genom ett stambyte!.

Behovsanalys

För att säkerställa att ett stambyte verkligen behöver utföras så måste den berörda fastigheten undersökas. Under undersökningen så inventerar man berörda delar av fastigheten samt analyserar de upplevda problemen så att man får en korrekt bild av vilka åtgärder som behöver vidtas. Behovsanalysen bör utföras av en erfaren fastighetskonsult för att undvika kostsamma misstag.

Upphandling

Efter att den berörda fastigheten har undersökts och man har kommit fram till vilka åtgärder som bör vidtas för att åtgärda uppkomna problem, eller undvika framtida risker, så är det dags att anlita en lämplig entreprenör (normalt ett byggföretag) som ska utföra renoveringen i fråga. När man anlitar entreprenören är det viktigt att man bland annat har koll på företagets ekonomi och kompetens samt att man skriver korrekta avtal. En erfaren fastighetskonsult är att rekommendera för detta.

Utförande

Efter att ett lämpligt företag har anlitats för att utföra stambytet så är det dags för själva renoveringen. Hur lång tid denna tar beror på vilken typ av stambyte som utförs samt hur stor del av rörsystemet som ska bytas och hur stor fastigheten är. I en del fall kan lägenhetsinnehavarna och/eller verksamheterna i fastigheten stanna kvar under stambytet men ofta får de vistas på annan ort under tiden som arbetet fortgår.

Besiktning

Då stammarna är bytta och fastigheten är återställd besiktas det utförda arbetet alltid. Även stambytes-projektet som sådant besiktas. Bland annat så kontrolleras dokumentationen. Besiktningarna måste utföras av en oberoende besiktningsman (som trots namnet förstås även kan vara en kvinna). Om brister hittas så måste dessa åtgärdas inom en viss tidsperiod varefter ombesiktning sker.

Behöver du hjälp med någon av dessa moment?

Behöver du hjälp med någon av dessa delar av ett stambyte? Kontakta oss i så fall för på telefon 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Varför ska man stambyta

Ett stambyte kan genomföras av flera olika anledningar. Det vara ett sätt att åtgärda mer eller mindre akuta problem, till exempel läckor eller skenande driftskostnader. Men oftare rör det sig om mer långsiktig ekonomisk nytta, för fastighetsägaren, fastighetsförvaltaren och den enskilde lägenhetsägaren, då man genom stambytet höjer värdet på både lägenheterna och fastigheten i sin helhet.  Dessutom ger ett stambyte normalt bättre kontroll över fastigheten och dess rörsystem. Sist men inte minst skapar ett stambyte en ökad levnadsstandard för de boende, med nya, fräscha badrum och garanterat god kvalitet på kranvattnet.

Akuta orsaker och driftskostnader

Stopp i avloppen, läckor och fuktskador kan bli mycket kostsamma och dåligt underhållna stammar kan i längden leda till ohållbart höga drifts- och underhållskostnader. Även om man underhåller stammar med punktinsatser kommer man till slut komma till en punkt då ett komplett stambyte är oundvikligt.

Alla stammar, och tätskikt i våtutrymmen, har en begränsad livslängd, oavsett vilken typ och kvalitet det rör sig om. Denna livslängd brukar variera mellan 30 och 60 år. När denna livslängd börjar gå mot sitt slut kommer stammar och tätskikt gå sönder allt oftare och med allt allvarligare konsekvenser.

Detta medför förstås en allt större ekonomisk belastning med drifts- och underhållskostnader som kan öka exponentiellt med tiden i slutet av stammarnas livslängd. Nya stammar och tätskikt är inte bara mer effektiva, utan olycksfrekvensen – jämfört med slitna stammar – är dessutom kraftigt reducerad, vilket leder till betydligt lägre drifts- och underhållskostnader. Optimalt sker utförd stambytet innan driftskostnaderna börjar rusa i höjden

Några anledningar till att stammar slits är att korrosion och avlagringar som bildas då vatten och avfall spolas genom rören, vilket kan leda till stopp. Dessa stopp går ofta inte att få bort på annat sätt än med högvattenstryck och eller renskabel (rörspolning och rörrensning), vilket sliter rören inifrån. Fysisk åverkan på rören kan även komma utifrån, till exempel vid slarvigt utförda renoveringar. Detta, och andra orsaker, leder sammantaget till att det förr eller senare går hål i stammarna

Om du märker att det i en fastighet som du ansvarar för allt oftare uppstår läckage, fuktskador och eller stopp i avloppen, kontakta oss på Frakka för konsultation på 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Ett stambyte är en investering

Förutom att man minskar reparations- och driftskostnader och energiförbrukning så leder stambyten även till andra ekonomiska fördelar.

Värdet på såväl berörda lägenheter som fastigheten i sin helhet ökar efter ett stambyte, vilket är till glädje för både fastighetsägaren och enskilda bostadsrättsinnehavare, då de till exempel belånar eller säljer sina lägenheter. Detta blir tydligt, inte minst, genom att fastigheten och dess lägenheter blir mer attraktiva på bostadsmarknaden.

Om det rör sig om ett hyreshus så motiverar ett stambyte hyreshöjningar på grund av den högre standarden i fastigheten. Att kunna ta ut högre hyror innebär att man både kan finansiera stambytet och långsiktigt få in mer pengar till framtida fastighetsåtgärder.

Stambyten ger fastighetsförvaltaren kontroll

Ett traditionellt stambyte medför per automatik att kännedomen om de stambytta fastigheterna ökar. Särskilt i äldre hus är ritningar över stammar och rörsystem ofta mycket bristfälliga. Då ett stambyte genomförs måste ritningar över de nya rören upprättas, vilket leder till att man efter det utförda stambytet kommer ha kompletta ritningar över husets rörsystem, något som är praktiskt vid de flesta former av framtida ingrepp i huset.

I och med ett stambyte skapas det, dessutom, på ett naturligt sätt en relation mellan entreprenören som utför stambytet och fastighetsförvaltaren. Denna relation är värdefull för fastighetsförvaltare då det ger denne någonstans att vända sig till med frågor om våtrum och stammar i fastigheten.

Stambyten höjer de boendes livskvalitet

Förutom att, långsiktigt, spara och generera pengar samt ge bättre kännedom om berörda fastigheter, höjer stambyten även livskvaliteten hos de boende.

I samband med stambyten får de boende ofta får nya, fräscha badrum. Kanske väljer man att köpa till komfortbringande detaljer som värmegolv, spotlights och handdukstork med mera i samband med stambytet. Fördelarna med ett nytt badrum är inte bara att lägenheten ökar i värde. Man ska inte underskatta betydelsen av att varje dag kunna göra sin morgontoalett i ett badrum man trivs i och på så sätt komma i rätt stämning inför vardagens utmaningar.

En annan fördel de boende kan ha av ett stambyte, särskilt om stammarna innan stambytet var i dåligt skick, är tryggheten i att dricksvattnet garanterat håller hög standard, något som kan lugna samvetet hos oroliga småbarnsföräldrar.

Något som många kanske tar för givet, men som ändå är väl värt att nämna då man diskuterar livskvalitet är den oro man som boende kan känna för läckor, fuktskador, mögelbildningar och stopp i avlopp. I en nyligen stambytt fastighet slipper de boende orosmoment av detta slag.

När bör man stambyta

När bör man stambyta? Alla stammar och tätskikt har en teknisk livslängd. Stammar har en livslängd på 30-60 år och tätskikt i har en livslängd på ca 30 år. När stammar och tätskikt går mot slutet av sin livslängd kommer stopp, läckage och fuktskador bli allt mer frekventa och till slut når man en punkt då det blir dyrare att ”släcka bränder” (laga uppkomna problem lokalt genom till exempel relining) än att ta ett helhetsgrepp om problemet och göra ett stambyte. Stambytet bör ske i god tid innan det inträffar.

Det kan, som fastighetsförvaltare, vara svårt att avgöra exakt när det är dags att stambyta. Vi hoppas att det som står på denna hemsida har gjort det lite lättare för dig att fatta underbyggda beslut. För att avgöra rörens skick bör de för säkerhets skull ändå undersökas på plats av en kunnig fastighetskonsult.

Behöver du hjälp att avgöra statusen på stammarna i din fastighet? Kontakta oss på Frakka för konsultation via telefonnummer 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.