Stambyte (stamrenovering)

Vad är stamrenovering?

Stamrenovering används ofta synonymt med stambyte. En del menar att det är en missvisande term, eftersom stammarna byts ut snarare än renoveras under ett stambyte. Stamrenovering kan avse relining, där nya rör skapas inuti de gamla, vilket kan ses som en renovering. Det absolut vanligaste är dock att man, som sagt, använder termerna stambyten och stamrenoveringar synonymt.

Varför genomför man ett stambyte?

Alla stammar och rör i en fastighet slits med tiden ut och kommer till sist att gå sönder. Detta kan exempelvis leda till fukt- och vattenskor som då medför stora besvär och kostnader. Men det finns även andra anledningar till att man väljer att genomföra stambyten.

Nedan följer några av de vanligaste orsakerna till varför man genomför ett stambyte:

• Naturligt slitage – under årens lopp slits stammar och rör av helt naturliga anledningar, så kallat bruksslitage. Alltför omfattande slitage leder slutligen till att stammar och rör går sönder.
• Rost på stammar – rost är främst förekommande på stammar och rör av gjutjärn och något som av normala skäl bildas över tid. Vid en stor mängd rost löper stammar och rör större risk att gå sönder.
• Sprickbildning – sprickor kan av olika anledningar uppstå på äldre stammar och rör och leder ofta till besvärande fuktskador i sådant som väggar, tak och golv.
• Dålig funktion eller stopp – över en längre tids användning kan gamla stammar och rör täppas igen till den grad att det har en negativ påverkan på dess funktion, eller till och med leder till allvarliga stopp. Ibland räcker det inte med spolning, varvid istället ett stambyte kan komma att bli aktuellt.
• Energibesparing – eftersom stambyten oftast medför att de nya, modernare rörsystemen blir tätare, bättre isolerat och dessutom kan förses med modern energibesparande teknik som digitala termostater, styrsystem och värmeåtervinningssystem med mera, så minskar normalt driftskostnaderna efter utfört stambyte.  Man väljer därför ibland stambyte före relining.
• Värdehöjning – även om relining ofta är ett billigare och snabbare alternativ kan stambyte vara mer ekonomiskt och strategiskt fördelaktigt på lång sikt. Det bidrar inte bara till ett mer stabilt och modernt system utan höjer också fastighetens och lägenheternas marknadsvärde, vilket kan vara avgörande vid beslut om åtgärd.

Juridiska risker med att inte byta stammar i tid

Om ovanstående orsaker inte är nog för att en bostadsrättsförenings styrelse ska utföra ett stambyte så finns det bestämmelser som syftar till att tvinga Brf-styrelser att byta fastighetens stammar i tid. Riskerna med så kallad försummelse (att inte byta stammar korrekt och i tid) är rätt stora. Nedan lyfter vi de viktigaste bestämmelserna.

• Skadeståndsansvar enligt bostadsrättslagen – Medlemmar kan stämma styrelsen om den anses ha åsidosatt sina skyldigheter att sköta föreningens underhåll. Styrelsen kan bli personligt skadeståndsansvarig om vårdslöshet kan bevisas.
• Ansvar för följdskador (t.ex. vattenskador) – Om uteblivet stambyte leder till läckage eller fuktskador kan medlemmar kräva ersättning för direkta kostnader (sanering, alternativa boenden, förstörda ytskikt osv.).
• Klander av stämmobeslut eller beslutsoförmåga – Medlemmar kan klandra beslut om styrelsen underlåter att fatta nödvändiga underhållsbeslut eller blockerar åtgärder som krävs för att skydda fastigheten.
• Tillsynsanmälan till hyresnämnd eller byggnadsnämnd – Om underhållet är så eftersatt att fastigheten riskerar att ta skada kan myndigheter ingripa, vilket kan leda till förelägganden – ibland med vite.
• Förlorat försäkringsskydd – Försäkringsbolag kan neka ersättning om skador beror på bristande underhåll. Detta kan förstärka medlemmarnas rätt att kräva skadestånd av styrelsen.

Vilken livslängd har stammar och när bör de bytas?

Livslängden på stammar och rör i en fastighet är mellan 30–60 år medan tätskikt i de berörda våtrummen håller i ungefär 30 år.

Exakt hur länge stammar håller beror framför allt på nedanstående:

• Vilket material som stammarna är gjorda av
• Hur stammarna är uppsatta/”dragna”
• Hur är huset är byggt (fallhöjd, krökningar, hur många som delar på stammar, yttre påverkan med mera)

Ett tydligt tecken på att det börjar bli dags för stambyte är alltmer frekventa fuktskador. I underhållsplanen för varje fastighet bör det dessutom framkomma ungefär när nästa stambyte bör utföras. Som generell regel bör stammarna undersökas inte mindre än 30 år efter senaste stambytet och helst mycket tidigare än så.

Genom att förhålla sig till ovanstående kan man undvika skador, försäkringsproblem, och stämningar. (Brf:er och andra fastighetsägare kan stämmas om det framkommer att föreningen försummat att byta stammar i tid.)

Om det finns misstankar om att stammar och rör börjar ha spelat ut sin rätt bör de kontrolleras av en expert på stammar och stambyten.

Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med snart över 100 stambyten bakom oss och vi kan med fog kalla oss stambytesexperter. Kontakta oss gärna med frågor, för ett förutsättningslöst samtal eller för offert! Du når oss enklast via kontaktformuläret ovan, på telefonnummer 08-22 33 90 eller via e-postadressen info@frakka.se. Första mötet är gratis*.

Hur utför man ett stambyte?

Ett stambytesprojekt kan delas upp i fyra olika faser: behovsanalys, upphandling, utförande och besiktning. Nedan beskrivs dessa faser mer detaljerat.

Behovsanalys

Innan en stamrenovering påbörjas måste en behovsanalys göras för att undersöka och analysera problemen i fastigheten. Resultatet sammanställs i ett beslutsunderlag som hjälper att besluta om vidare åtgärder.Ett beslutsunderlag kan typiskt innehålla: teknisk statusbesiktning, alternativanalys, kostnadskalkyl, rekommendation från teknisk konsult, riskanalys, tidplan/projektplan, påverkan på boende, juridiska och ekonomiska konsekvenser för föreningen och möjliga tillval och standardnivå.

Upphandling

Efter undersökning och åtgärdsplan är det dags att anlita ett byggföretag som ska utföra själva stambytet. Det är viktigt att kontrollera byggföretagets ekonomi och kompetens samt att skriva korrekta avtal. För säkerhets skull bör man konsultera en erfaren fastighetskonsult för detta.För att hitta lämpligt byggföretag tar Frakka fram ett förfrågningsunderlag (FFU) baserat på behovsanalysen. Detta underlag definierar omfattningen av renoveringsarbetet och specificerar de juridiska reglerna mellan byggföretag (entreprenör) och beställare.De viktigaste delarna av FFU är de Administrativa föreskrifterna (AF) och Rambeskrivningen för bygg, VVS och el.

Administrativa föreskrifter (AF)

AF utgör de regler och föreskrifter som krävs då avtal sluts mellan parter i bygg- och renoveringsprojekt. Dessa krav sammanställs enligt AF AMA och bifogas förfrågningsunderlaget. AF AMA gäller för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader vid upphandling och samordnas med de allmänna bestämmelserna (AB).

Allmänna bestämmelser (AB) är standardiserade villkor som används inom byggbranschen och beskriver vedertagna metoder samt materialval för svenska byggprojekt.

Rambeskrivningen för bygg, VVS och el

Rambeskrivningen redogör för projektets syfte och genomförande, inklusive detaljer om hur entreprenaden ska möta byggherrens krav. Den kan delas upp i flera delar, t.ex. bygg, VVS och el vid stambyten.

Utförande

När byggföretaget är anlitat och avtalen påskrivna, inleds stambytet. Tidsåtgången beror på metod, omfattning och antal berörda lägenheter/lokaler. I vissa fall kan boende och verksamheter stanna kvar, men ofta behöver de vara borta under arbetets gång.

Besiktning

Efter stambytet och återställning av rummen besiktigar ett oberoende besiktningsföretag arbetet och projektet. Eventuella brister åtgärdas av byggföretaget innan en ombesiktning genomförs.

Kostnadsansvar i samband med stambyte

Kostnadsansvar inom bostadsrättsföreningar

Vid ett stambyte i en bostadsrättsförening är det viktigt att förstå hur kostnaderna fördelas mellan bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsförening. Här är en översikt över de olika kostnadsansvaren.

Bostadsrättsinnehavarens kostnadsansvar

• Kostnader för anpassningar och renoveringar i lägenheten.
• Kostnader för att tillhandahålla tillgång och förberedelser.
• Eventuella extraavgifter eller tillägg.
• Kostnader för egna installationer.

Bostadsrättsföreningens kostnadsansvar

• Kostnader för stambytet i gemensamma utrymmen.
• Kostnader för planering och genomförande.
• Finansiering av stambytet.
• Skador och garantier.

Fördelning av kostnader

• Stambytets huvudkostnader (t.ex. byte av stammar, rörsystem och installationer i gemensamma utrymmen) bärs av bostadsrättsföreningen.
• Renovering och anpassning i den egna lägenheten (t.ex. badrum, kök, ytskikt) är på bostadsrättsinnehavarens ansvar, om inte föreningen beslutar att detta ingår i projektet.
• Eventuella extraavgifter för förbättringar eller anpassningar som krävs för att uppfylla individuella behov, som t.ex. installation av nya system, kan delas mellan förening och bostadsrättsinnehavare beroende på avtal.

Sammanfattningsvis är bostadsrättsföreningen ansvarig för den övergripande kostnaden för stambytet, medan bostadsrättsinnehavaren står för eventuella individuella anpassningar eller renoveringar inom sin egen lägenhet.

Kostnadsansvar i hyreshus

Vid ett stambyte i en hyresrätt gäller olika ansvarsområden och kostnadsfördelning mellan hyresrättsinnehavaren och fastighetsägaren. Här är en beskrivning av deras respektive kostnadsansvar.

Hyresrättsinnehavarens kostnadsansvar

• Förberedelser och anpassningar i lägenheten.
• Kostnader för att tillhandahålla tillgång till lägenheten.
• Kostnader för boendeförhållanden under arbetet.

Fastighetsägarens kostnadsansvar

• Stambytets huvudkostnader.
• Kostnader för planering och genomförande.
• Skador och återställning av gemensamma ytor.
• Eventuella kostnader för tillfälligt boende eller störningar.
• Hyreshöjning efter stambyte.

Fördelning av kostnader

• Fastighetsägaren bär ansvaret för alla kostnader som är relaterade till det faktiska stambytet, inklusive installation av nya stammar, rörsystem och VVS-installationer, samt alla kostnader för att återställa gemensamma utrymmen.
• Hyresrättsinnehavaren bär ansvaret för de kostnader som rör deras individuella lägenhet om de väljer att göra egna renoveringar eller uppgraderingar, samt för de förberedelser som behövs för att stambytet ska kunna genomföras (som att tömma skåp eller skydda ytor).

Sammanfattningsvis är fastighetsägaren ansvarig för alla kostnader relaterade till själva stambytet och återställande av gemensamma ytor, medan hyresrättsinnehavaren står för eventuella individuella renoveringar och förberedelser som rör deras egna lägenhet.

Vilka olika stambytesmetoder finns det?

Stambyte eller stamrenovering kan göras på olika sätt. Här är de 6 vanligaste metoderna.

Traditionellt stambyte

Detta är oftast vad man syftar på när man säger stambyte. Våtutrymmen rivs, då man byter fastighetens stammar, för att sedan byggas upp igen.

Modulstambyte

Vid ett modulstambyte samlas stammarna i en modul som löper längs fastigheternas trappuppgångar.

Kassettstambyte

Alla installationer samlas i en kassett som normalt placeras mellan väggen och toalettstolen.

Prefabstambyte

Prefabstambyte kallas även preroom eller rum i rum-metoden. Detta är då man bygger nya rum inuti de gamla badrummen.

Relining/rörinfodring

Vid relining skapar man nya rör inuti de gamla rören, vilket innebär att det inte kan räknas som ett riktigt stambyte.

Partiellt stambyte

Vid ett partiellt stambyte byter man endast ut en del av fastighetens stammar. Detta sker vanligtvis då man renoverar enstaka badrum.

Vilken typ av metod som är mest fördelaktig skiljer från fall till fall och avgörs bäst av en erfaren stambytesexpert. Kontakta oss på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se, eller via kontaktformuläret ovan, vid behov av konsultation och hjälp.

Hur lång tid tar ett stambyte?

Hur lång tid det tar att genomföra ett stambyte skiljer sig beroende på vilken typ av stambytesmetod man väljer att använda sig av. Vid ett traditionellt stambyte brukar man generellt säga att det tar någonstans mellan 12–18 veckor per lägenhet. Då arbetar man i regel med flera lägenheter parallellt för att effektivisera arbetet. Andra metoder tar betydligt kortare tid. Relining är den ytligaste och snabbaste metoden med en ungefärlig tidsram av 3 dagar. För mer information – se vår artikel “Hur lång tid tar ett stambyte?

Vart vänder man sig för att få hjälp vid ett stambyte?

Vi på Frakka har mångårig erfarenhet av stambyten och hjälper er smidigt genom hela processen. Kontakta oss med eventuella frågor, för ett förutsättningslöst samtal, eller om ni är intresserad av en offert. Ni når oss antingen på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se, eller via kontaktformuläret ovan.

Vi kan, vid behov, komma efter kontorstid. Det första mötet är gratis*.