Takrenovering i Stockholm med omnejd

Våra byggnaders tak har som främsta uppgift att skydda mot nederbörd av olika slag. På Stockholms kalla breddgrader kan nederbörd i form av snö och hagel medföra stora påfrestningar, både genom sin tyngd och genom att väta ligger kvar under längre tider, vilket kan leda till fuktskador. Inte minst så är det viktigt man bygger och renoverar tak på ett sådant sätt så att nederbörden inte faller ner på passerande fotgängare. Nedfallande snö har lett till både skador och dödsfall. Som fastighetsägare/förvaltare så bör du se till så att de tak som du ansvarar för besiktas, läggs om, isoleras, tvättas och målas regelbundet. På så vis kan du undvika både personskador och skador på fastigheter. Vi har på denna sida samlat det mesta som du behöver veta för att få en grundläggande förståelse rörande taks funktioner och vad man bör tänka på då man underhåller och/eller renoverar dem.

Äger eller förvaltar ni en eller fler fastigheter i Stockholm eller Uppsala? Har ni frågor eller behöver ni hjälp med ert tak? Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med ett stort antal projekt bakom oss. Kontakta oss gärna med frågor eller för offert på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida. Första mötet är gratis*.

*Våra kunder är bostadsrättsföreningar och större fastighetsägare och Stockholm och Uppsala län. Läs mer på sidan “Erbjudanden”.

Genom länkarna i menyn nedanför så kan du gå direkt till de kapitel som du är intresserad av:

Vad är en takrenovering? Varför renoverar man tak?

Hur går det till då man renoverar tak?

När och hur ofta bör tak renoveras?

Hur lång tid tar en det att renovera tak?

Hur mycket kostar takrenoveringar?

Att tänka på i samband med takrenoveringar

Tak och säkerhet

Vad är en takrenovering? Varför renoverar man tak?

Takrenoveringar kan ha flera olika syften. I nordliga storstäder som Stockholm och Uppsala renoverar man ofta tak för att:

• Man lagar eller restaurerar hela eller delar av ett tak som har gått sönder eller förfallit.
• Förbättra takets skydd mot väta och nederbörd genom att till exempel lägga om det yttre lagret av plåt, tegel eller annat material eller genom att stärka de uppbärande delarna.
• Ta bort farliga material från taket. Det händer till exempel att tak i Stockholm och Uppsala har blivit täckta med eternitplattor som innehåller asbest. Även bly är vanligt förekommande i storstadstak och har tidigare använts för att täta skarvar.
• Spara/investera. Genom att isolera tak så kan man minska energikostnaderna betydligt. Ett nytt och snyggt tak kan dessutom höja värdet på en fastighet. Särskilt speciallösningar som uteplatser eller klimatpositiva sedumtak kan höja både trivsel, värde och status. Liknande lösningar kan dessutom vara nödvändigt för att tillexempel kunna klimatcertifieras.
• Bygga om/bygga ut taket. Det kan röra sig om allt från estetiska uppdateringar till helt nya rum och/eller balkonger i anslutning till taket. Utbyggnationer bör mer en någonting annat ses som investeringar i och med att det medför att husets värde normalt stiger betydligt efteråt.

Hur går det till då man renoverar tak?

Hur en takrenovering går till beror på vilken typ av tak det rör sig om och vad målet med renoveringen är (se kapitlet Vad är en takrenovering? Varför renoverar man tak? ovan). En tvätt av ett plåttak är till exempel inte lika omfattande som en omläggning av ett tegeltak. De vanligaste typerna av tak i Stockholm och Uppsala är koppartak, plåttak, tegeltak och betongtak. Alla dessa typer av tak behöver med jämna mellanrum tvättas, målas och läggas om. Man kan förledas att tro att tvätt och målning inte är särskilt viktigt utan att man kan spara tid och pengar genom att koncentrera bostadsrättsföreningens resurser på omfattande ingrepp som takomläggningar. Takmålning ger dock inte bara ditt tak en estetisk uppfräschning utan skapar även ett extra skydd med impregnerande egenskaper som håller mossa, lav och fukt borta. Detta är särskilt viktigt i städer som Stockholm där taken inte bara utsätts för en stor mängd föroreningar i form av avgaser med mera utan dessutom ligger nära havet, vilket ökar luftfuktigheten.

Takrenoveringens olika moment

Nedan beskriver vi lite kort de olika moment som normalt ingår innan, under och efter en takrenovering.

Detaljerad information om hur olika typer av renoveringsprojekt går till hittar du på sidan ”Hur går ett stambyte till”?

Klicka på länkarna i menyn nedan för att komma direkt till specifika moment.

• Behovsanalys
• Upphandling
• Information
• Etablering
• Utförande
• Besiktning
• Garantitid och garantibesiktning

Behovsanalys

Den viktigaste anledningen till att tak bör kontrolleras med jämna mellanrum är att man vill förebygga fuktskador, som kan leda till röta och mögel. Då man misstänker att det börjar bli dags att renovera ett tak, så ska man för säkerhets skull låta en fastighetskonsult utföra en behovsanalys. Analysen visar om taket behöver renoveras och i så fall vilken typ av ingrepp som krävs. Särskilt viktigt är det att tillkalla en expert om byggnaden vars tak ska ses över är k-märkt (vilket inte är ovanligt i Stockholm och Uppsala) eller av andra skäl måste behandlas extra varsamt. En fastighetskonsult kan även undersöka om taket innehåller hälsofarliga material, till exempel asbest, samt vet hur man ska böra sig åt då man avlägsnar dem.

Upphandling

Om behovsanalysen (se ovan) visat att det undersökta taket behöver renoveras, så är det dags att gå vidare men nästa steg i processen: upphandlingen. Under upphandlingen tar fastighetskonsulten normalt fram förslag på lämpliga takföretag för utförandet av takrenoveringen. Sedan är det upp till beställaren (bostadsrättsföreningen) att, med stöd av fastighetskonsulten välja ett av de föreslagna företagen.

Med tanke på vilken viktig del av byggnaden taket är så, är det av största vikt att upphandla korrekt företag för takrenoveringen. Man bör i samband med upphandlingen ställa sig frågor som till exempel: Har de certifieringar och kompetenser som krävs för de arbeten som ska utföras? Använder företaget långsiktigt hållbara och hälsovänliga material? Har de effektiva och miljövänliga processer? Med tanke på att garanti (normalt upp till 5 år) lämnas så är det viktigt att företaget har god ekonomi och inte går i konkurs under garantitiden.

Information

Efter att ett lämpligt takföretag har anlitats och avtal har skrivits under så bör man så tidigt som möjligt informera de boende om den förestående takrenoveringen. Man gör oftast klokt i att hålla ett möte där både takföretaget, fastighetskonsulten, fastighetsägaren (eller bostadsrättsföreningens styrelse) och de boende deltar. Under detta möte bör de boende informeras så utförligt som möjligt om vad som kommer att ske, samt ges möjlighet att ställa frågor.

Möten är framför allt viktiga i samband med större projekt eller om projektet inkluderar hantering av farliga material. Tvättar av mindre tak kräver till exempel sällan möten men de boende bör förstås informeras ändå.

Etablering

Innan själva takrenoveringen kan börja så måste byggnadsställningar och andra verktyg och materiel som behövs under takrenoveringen sättas upp på plats. Detta moment (eller fas) kallas etableringsfasen.

Om takarbetena är väldigt omfattande och man river hela konstruktionen ända in till vinden kan man behöva montera ett vädertak som skyddar hela takytan mot väder och vind. Etableringsfasen blir i dessa fall lite mer omfattande.

Även om takrenoveringar oftast bara stör de övre våningarna på ett betydande sätt så kan dessa ingrepp upplevas som störande för de boende. Det positiva är att det sällan behöver vidtas några åtgärder inne i lägenheterna. Det är inte heller vanligt att till exempel fönster behöver plastat in så man renoverar tak.

Utförande

Då etableringen är klar (se stycket Etablering ovan) så kan själva takrenoveringen börja. Om renoveringen är av den större sorten (till exempel takomläggning på flera hus) rekommenderas generellt att man håller byggmöten, under vilka man stämmer av mot tidsplaner och budgetar regelbundet. Även enskilda händelser och potentiella problem diskuteras med så god framförhållning som möjligt. Normalt så medverkar både beställare (bostadsrättsföreningens styrelse), fastighetskonsult och takföretag på dessa möten.

Besiktning

Efter att taket har renoverats och projektet har slutförts så bör både den utförda renoveringen och projektet i sin helhet granskas av en oberoende besiktningsman (som trots titeln förstås även kan vara kvinna). Detta görs för att alla inblandade ska få kvitto på att allt gått rätt till och att renoveringen håller avtalad standard.

OBS! I och med att besiktningsföretag i Stockholm och Uppsala ofta är fullbokade så är det säkrast att beställa besiktning så snart takprojektets tidsplan är klar. Frakka sköter detta åt de kunder som så önskar.

Garantitid och garantibesiktning

Efter att den slutgiltiga besiktningen har gått igenom och alla eventuella felaktigheter har korrigerats så startar den så kallade garantitiden. Under garantitiden, som normalt varar i fem år, noteras de eventuella fel och brister som upptäckts efter besiktningen. Om dessa brister beror på en felaktigt utförd renovering så åtgärdas de av takföretaget. Efter garantitiden så utförs en garantibesiktning. Man kontrollerar då att alla problem som upptäckts under garantitiden har åtgärdats.

När och hur ofta bör tak renoveras?

Som ett generellt riktmärke så håller tegeltak i minst 30:e år. Plåttak, däremot, har en teknisk livslängd på upp till 50 år om de byggs och underhålls ordentligt. Den estetiska livslängden är dock betydligt kortare. Färgskiktet kommer på sikt att förändrats så mycket att det ger taket ett skräpigt och ovårdat utseende. Ommålning av plåttak brukar behöva göras ungefär var 20:e år. Sköter man om ett tak väl (och till exempel är extra försiktig vid snöskottning) så kan man dock skjuta upp ommålningen med flera år.

Alla taks ytbeläggningar åldras av vind, regn, snö och solstrålning. Föroreningar i luften samt närhet till havsvatten kan medföra att tak åldras snabbare, vilket man bör ha i åtanke om man är fastighetsägare i Stockholm. Parametrar som material, vilken lutning taket har och om taket ligger i söderläge påverkar också åldrandet.

Den viktigaste anledningen till att tak bör kontrolleras med jämna mellanrum är att man vill förebygga fuktskador, som kan leda till röta och mögel. Följande punkter är tecken på att det är dags att se över taket:

• Trä eller betong är mörkare på vissa ställen. Det kan vara tecken på fukt eller vattenläckor.
• Förekomst av mossa. Mossan håller kvar fukt i taket och vid upptäckt av mossa kan det vara klokt att inspektera underlagspappen och läkten, under yttertaket.
• Förekomsten av rost på plåttak. Förutom att rost ser ovårdat och oprofessionellt ut så kan det leda till fuktskador.

Om ni misstänker att det är dags renovera ert tak så rekommenderar vi att ni låter en erfaren fastighetskonsult undersöka era tak.

Hur lång tid tar det att renovera tak?

Hur lång tid det tar att renovera ett tak beror på flera olika saker, till exempel vilken typ av tak det rör sig om, hur stort taket är och vilken typ av renovering som ska utföras. Om vi pratar större ingreppen som att lägga om ett tak så kan det kan gå så fort som 1-2 veckor att lägga om ett tegeltak på en villa. Att byta tak på större hus tar däremot längre tid. För att ge ett exempel så kan det, för ett flerbostadshus med 2 trappuppgångar, ta cirka 10-12 veckor att utföra en komplett takrenovering, med omläggning av tegeltak samt alla tillhörande arbeten som till exempel plåtarbeten och renovering av uppgångar till taken.

Vi på Frakka arbetar enbart med tak på flerbostadshus i Stockholm och Uppsala. Kontakta oss gärna för mer information eller för offert. Du når oss enklast på telefonnummer 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Hur mycket kostar takrenoveringar?

Hur mycket en takrenovering kostar beror på flera faktorer, till exempel vilken typ av renovering det rör sig om och vilket typ av tak som ska renoveras. Om vi pratar om takomläggningar så har ytskiktets material stor betydelse. I tabellen nedan så anges pris per kvadratmeter för byte av olika typer av tak, inklusive moms, arbetskraft och materialinköp.

• Tegeltak: cirka 1000 – 1 800 sek/m²
• Plåttak: cirka 800 – 1 500 sek/m²
• Betongtak: cirka 900 – 1 600 sek/m²
• Papptak: cirka 350 – 600 sek/m²
• Shingeltak: cirka 170 – 230 sek/m²

Hör av dig till oss för att få ett exakt pris på ert tak. Du når oss enklast på telefonnummer 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Att tänka på i samband med takrenoveringar

Om du eller din förening funderar på att beställa en takrenovering så är det bra att ha ett antal punkter i huvudet. Dessa punkter beskrivs i kapitlen nedan. (Klicka på länkarna nedan för att komma direkt till det kapitel som du är intresserad av.)

• Skriv utförliga kontrakt
• Kontrollera om bygglov behövs
• Beställ besiktning i god tid
• Informera de boende i god tid
• Håll byggmöten regelbundet
• Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Skriv utförliga kontrakt

Med tanke på hur viktigt det är att ha välfungerande tak och vilka risker det finns med felaktigt utförda takrenoveringar så är det viktigt att man skriver kontrakt som inte bara är korrekta utan även fångar upp allt som kan gå fel under renoveringen. Kontraktet som sätts upp mellan beställaren och entreprenören (takföretaget) bör som ett minimum innehålla följande punkter:

• Startdatum och slutdatum.
• Tidsplaner för alla momenten under projektet.
• En så utförlig beskrivning som möjligt av vad som ska göras.
  • Ansvarsfördelning bör definieras, samt vad som kommer att ske om en part inte uppfyller varje enskild punkt.
• Förteckning över vilka material som ska användas.
• Priser, noggrant definierade, helst med varje enskild utgift definierad.

Att ta fram korrekta avtal och förfrågningsunderlag är långt ifrån självklart för den som inte är van. Saknar ni erfarenhet av upphandlingar eller takrenoveringar så rekommenderar vi bestämt att ni anlitar en fastighetskonsult (läs mer under Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult! nedan).

Kontrollera om bygglov behövs

Att utbyggnader på tak kräver bygglov är inte oväntat men även takomläggningar och målning av tak kan kräva bygglov. För att vara på den säkra sidan bör du kontakta kommunen och se vilka regler som gäller där byggnaden, vars tak ska renoveras, står. Med tanke på att bygglovsprocesser kan ta lång tid så är det viktigt att du beställer bygglov så tidigt som möjligt, om det visar sig att bygglov behövs. Det är en generell rekommendation att anlita en erfaren fastighetskonsult för detta. Vi på Frakka är fastighetskonsulter och ordnar alltid med detta för de kunder som så önskar.

Beställ besiktning i god tid

Precis som bygglov (se kapitlet ovan) så bör besiktningar beställas så tidigt som möjligt i processen. Besiktningsföretag i Stockholm och Uppsala är ofta väldigt upptagna så för säkerhets skull bör du beställa besiktningar så snart schemat för takrenoveringen har fastslagits.

Informera de boende i god tid

I god tid innan renoveringen drar i gång så bör bostadsrättsföreningen gå ut med information till de boende. Det är viktigt att få i gång ett informationsflöde till de boende tidigt så att de har möjlighet att lyfta sina frågor i god tid.

Missnöje med nödvändiga renoveringar, till exempel takomläggningar, beror oftast på att de boende inte blivit tillräckligt informerade. Att 1) i god tid meddela de boende om 2) vad som kommer att ske, 3) när det kommer att ske och, sist men inte minst, 4) varför det kommer att ske kan vara det som avgör om en renovering uppskattas eller inte av de boende i fastigheten. Det är också väldigt bra att låta de boende komma till tals och ställa frågor i ett tidigt skede.

Håll byggmöten regelbundet

Under själva renoveringen är det bra om man har byggmöten regelbundet, så att man kontinuerligt kontrollerar att tids-, och kostnadsramar följs och så att potentiella problem fångas upp i tid. Representanter från både beställaren, fastighetskonsulten och takföretaget bör delta i dessa möten.

Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Att renovera tak i tid och på ett korrekt sätt är, trots den initialt stora kostanden, lönsamt i längden. Det skyddar inte bara mot fukt och skador. Bättre ytskikt, ökad täthet och isolation leder även till lägre energikostnader och höjer fastighetens värde. Det är därför viktigt att ni, i god tid, anlitar erfarna fastighetskonsulter som både vet när det är dags att renovera taket och ser till så att renoveringen går till på rätt sätt.

Vi på Frakka är fastighetskonsulter som hjälper bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare genom deras takrenoveringar, från behovsanalys till besiktning. Kontakta oss för offert eller förutsättningslöst samtal på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.

Vi träffar er gärna efter kontorstid. Det första mötet är gratis*.

*Läs mer på sidan “Erbjudanden”.        

Tak och säkerhet

Att vistas på tak ibland är oundvikligt. Takskottare och sotare med flera måste regelbundet ta sig upp på tak för att arbeta eller utföra undersökningar. Med tanke på de relativt stora risker som är förknippade med att vistas uppe på tak så är det viktigt att taken förses med korrekta säkerhetsanordningar (plattformar, snörasskydd, repfästen, takbryggor, skyddsräcken, band och takstegar till skorstensprodukter).

Boverkets taksäkerhetsregler anger följande:

• Stegar måste finnas på taket enligt Arbetsmiljölagen (SFS 1977:1160). Takstegarna ska underlätta förflyttning mellan takfot och nock samt göra det möjligt att ta sig till alla serviceställen på taket, till exempel till fläktar och skorstenar.
• Från och med Januari 2015 måste antingen räcken eller vajersystem finnas på taken och hantverkare måste vara fastspända hela tiden. Arbetsmiljöverket har angivit en sanktionsavgift på minst 40 000 och som mest 400 000 kronor för den som bryter mot detta.
• Ordningslagen kräver i 3 kap. 3 § att ”Snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats skall utan oskäligt dröjsmål avlägsnas från tak, rännor och liknande anordningar.”

Nästan varje år skadas eller dör personer på grund av att snö eller is faller ner från tak. Att hålla sitt tak säkert är men andra ord av yttersta vikt.

Hör gärna av dig för mer information. Du når oss enklast på telefonnummer 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.