Upphandling och projektledning av balkongrenovering i Stockholm

Balkonger är inte bara ett uppskattat och lite lyxigt tillskott till lägenheten utan balkonger har även många nyttiga funktioner. På balkonger utförs allt från odling till vädring av kläder och rena festligheter. En inglasad balkong kan dessutom fungera som ett extra rum. Eftersom balkongen är en sådan viktig del av lägenheten, en del där alla familjens medlemmar vistas med relativt jämna mellanrum, så är det oerhört viktigt att den är i gott skick. Vi har därför, på denna sida, samlat det viktigaste som du som fastighetsägare i Stockholm eller Uppsala behöver veta gällande balkonger, balkongrenovering och balkongbyten.

Äger eller förvaltar ni en eller fler fastigheter i Stockholm eller Uppsala? Har ni frågor eller behöver ni hjälp med era balkonger? Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med ett stort antal projekt bakom oss. Kontakta oss gärna med frågor eller för offert på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida. Första mötet är gratis*.

*Våra kunder är bostadsrättsföreningar och större fastighetsägare och Stockholm och Uppsala län. Läs mer på sidan “Erbjudanden”.

Genom länkarna i menyn nedanför så kan du gå direkt till de kapitel som du är intresserad av:

– Varför renoverar eller byter man balkonger?

– Hur går det till då man renoverar/byter balkonger?

– Balkongprojektens olika moment

– När och hur ofta bör balkonger renoveras eller bytas?

– Hur lång tid tar det att renovera eller byta balkonger?

– Hur mycket kostar en balkongrenovering eller ett balkongbyte?

– Att tänka på i samband med balkongrenoveringar

– Säkerhet och fastighetsägarens ansvar

Varför renoverar eller byter man balkonger?

Att man renoverar och/eller byter ut balkonger beror vanligtvis på någon av följande anledningar:

Att man vill förbättra utseendet på balkongerna
Att man vill utöka balkongernas funktion
Att man vill utöka boytan
Att balkongernas bärkraft är nedsatt

Om det handlar om kosmetiska åtgärder så bruka man nöja sig med att renovera de befintliga balkongerna. Det kan till exempel hända att man renoverar hela fasaden. Det blir då rätt naturligt att man renoverar balkongerna samtidigt så att de ska se ny och fräscha ut, även om det inte var något fel på balkongernas funktionalitet innan renoveringen. Det kan till exempel handla om en så enkel sak som att måla om balkongräckena.

Om det däremot handlar om att utöka balkongers funktion eller boytan så kan både renoveringar och byten komma i fråga. Inglasningar av balkonger kan i visa fall leda till att man kan räkna balkongen som ett extra rum. Om man väljer att öka balkongernas storlek så brukar man byta ut de befintliga balkongerna mot nya och större dito.

I de fall då balkongplattornas eller balkongräckenas bärkraft minskat så kan man antingen förstärka de befintliga delarna eller byta ut dem helt mot nya balkonger. Den vanligaste orsaken till att balkonger förlorar sin bärkraft är betong och armeringsjärn har karbonatiserats.

Vad är karbonatisering?

Karbonatisering innebär att koldioxiden i luften, lite i taget, ändrar betongens PH-värde och därmed dess förmåga att stå emot vatten. Detta leder till att armersingsstålet i betongen kommer i kontakt med vatten och börjar rosta. Då armersingsstålet rostar ökar det i volym, vilket leder till sprickbildning och avkalkningar i betongen vars bärförmåga i och med detta minskar.

Om ni upptäcker sprickbildning och/eller avkalkningar på era balkonger så bör ni kontakta en fastighetskonsult omgående, så att balkongerna blir undersökta i god tid innan riskfyllda situationer uppstår. Vi på Frakka erbjuder gratis inledande konsultation* och kan vid behov komma till er och undersöka era balkonger omgående.

*Gäller endast bostadsrättföreningar och andra fastighetsägare

Hur går det till då man renoverar/byter balkonger?

Hur en balkongrenovering går till beror på vad som är syftet med renoveringen. Det kan handla om allt från enkla ommålningar till avancerade inglasningar eller förstärkningar av befintliga konstruktioner. Om det handlar om att förstärka balkonger, vilket till exempel behöver göra då karboniseringsprocessen gått för långt (läs mer om karbonatisering ovan), så brukar det gå till på följande sätt:

Vanligen tar man bort hela betongplattan.
Sedan lägger man in ny armering.
Till sist gjuter man en ny betongplatta.

Om renoveringen görs innan slitaget har blivit för stort så kan det räcka med att ta bort skadad betong, behandla armeringen och sedan gjuta på ny betong igen.

Balkongbyten innehåller normalt följande moment:

Nedmontering av befintliga balkonger. Vanligtvis skär man loss de befintliga balkongerna med hjälp av högtrycksvatten.
Montering av nya balkonger.

Balkongprojektens olika moment

Nedan beskriver vi lite kort de olika moment som normalt ingår i projekt i vilka man renoverar eller byter balkonger.

Detaljerad information om hur alla typer av renoveringsprojekt går till hittar du på sidan ”Hur går ett stambyte till”?

Klicka på länkarna i menyn nedan för att komma direkt till specifika moment.

Behovsanalys
Upphandling
Information
Etablering
Utförande
Besiktning
Garantitid och garantibesiktning

Behovsanalys

Alla balkongrenoveringar och balkongbyten föregås av en analys av fastighet och dokumentation i allmänhet samt balkongerna i synnerhet. Man utreder under analysen vilka behov som finns gällande fastigheten och balkongerna. Klaras sig balkongerna ett tag till utan åtgärder, behöver de någon form av renovering eller ska man rent av byta ut dem helt.

Upphandling

Om behovsanalysen (se ovan) visat att en fastighets balkonger behöver renoveras eller bytas ut så blir nästa fråga att ta ställning till vilket balkongföretag som ska utföra själva renoveringen och/eller bytet. Att hitta ett lämpligt företag för så säkerhetskritiska ingrepp som balkongrenoveringar/byten är inte helt lätt. Det gäller särskilt om man inte har erfarenhet av, och goda kunskaper om, balkonger och beställningar av större renoveringar. Hur vet man till exempel att företag har de certifieringar och den kompetens som krävs för att utföra renoveringen/bytet? Hur vet man om företaget använder produkter som håller tillräckligt hög kvalitet och är hälsovänliga? Hur tar man reda på om företaget processer är tillräckligt effektiva så att man kan hålla både tids- och kostnadsramar med bibehållen hög kvalitet. Har företaget god ekonomi, så att det till exempel inte går i konkurs under arbetes gång eller under garantitiden, som ofta varar fem år efter utfört byte/renovering? Eftersom det är svårt för de flesta fastighetsägare och bostadsrättsföreningar att ha koll på allt ovanstående så är det vanligt att man anlitar en fastighetskonsult för att sköta upphandlingen.

Vi på Frakka har skött ett mycket stort antal upphandlingar av balkongrenoveringar, balkongbyten och andra typer av renoveringar. Kontakta oss gärna för mer information. Du når oss enklast på telefonnummer 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Information

Det är viktigt att så tidigt som möjligt innan projektet startar informera de boende om vad som kommer att ske. En generell rekommendation är att hålla ett informationsmöte där både de boende, balkongföretaget, bostadsrättsföreningens styrelse och fastighetskonsulten deltar. Under informationsmötet informerar man de boende om vad som kommer att ske samt låter dem ställa frågar.

Även under projektets gång är det viktigt att hålla de boende informerade om vad som händer.

Etablering

Under etableringsfasen så etablerar sig balkongföretaget på plats, sätter upp byggnadsställningar samt placerar verktyg och material så att man lätt kan komma åt dem under arbetets gång.

Utförande

Då etableringen ovan är klar så börjar renoveringen eller bytet av balkongerna. Under renoveringen så är det generellt rekommenderat att man håller byggmöten, under vilka beställare, fastighetskonsult och balkongföretag stämmer av mot budgetar och tidsplaner med jämna mellanrum.

Besiktning

Alla seriösa renoveringsprojekt avslutas med att både det utförda arbetet och projektet som sådant besiktas. Besiktningen ska utföras av ett oberoende besiktningsföretag. Tänk på att beställa besiktningar så tidigt som möjligt om renoveringen äger rum i Stockholm eller Uppsala, eftersom besiktningsföretagen i dessa regioner ofta är fullbokade.

Garantitid och garantibesiktning

Efter att balkongrenoveringarna och balkongbytena har gått igenom godkänd besiktning inleds den så kallade garantitiden. Under garantitiden, som normalt varar i fem år, noteras de fel och brister som upptäckts efter besiktningen. Efter att garantitiden har avslutats så utförs en garantibesiktning. Man kontrollerar då att de problem som upptäckts under garantitiden har åtgärdats korrekt.

När och hur ofta bör balkonger renoveras eller bytas?

Balkonger, eller snarare den armerade betongdelen av balkongen, håller normalt 30–50 år, lite beroende på olika faktorer som generellt slitage, luftföroreningar, närheten till havsvatten med mera. Efter 30–50 år har oftast den så kallade karbonatiseringsprocessen (läs mer om karbonatisering ovan) gått så långt att balkongens bärkraft inte kan garanteras utan balkongerna måste renoveras eller bytas ut.

Sprickor i betongen är tecken på att det är dags att kontrollera om balkonger bör renoveras eller bytas. Om armeringslänen i balkongens betongplatta börjar synas så är det troligen hög tid att renovera eller byta balkongerna.

Hur lång tid tar det att renovera eller byta balkonger?

Hur lång tid det tar att renovera eller byta en balkong beror förstås på vad som ska göras. En ommålning kan hinnas med på mindre än dag per balkong medan större ingrepp, som till exempel renoveringar som syftar till att återställa bärförmågan, tar längre tid. Som en generell riktlinje kan man säga att den senare typen balkongrenoveringar tar cirka 4 veckor för 10 balkonger, om man räknar från att balkongföretaget har etablerat sig till att allt är klart och byggställningarna är nedmonterade. Balkongbyte tar lite mer än dubbelt så lång tid (10 veckor) att utföra för 10 balkonger om man, återigen, räknar från etablering till att allt är klart.

Det som framför allt kan fördröja balkongrenoveringar är långa leveranstider och/eller om bygglov behövs. Normalt behövs bygglov inte för balkongrenoveringar eller balkongbyten men om man till exempel vill höja balkongräckets höjd eller förstora balkonger betydligt så kan bygglov behövas. Se i så fall till att ansöka om det så tidigt som möjligt i processen. Att få bygglov för balkongrenoveringar i Stockholm eller Uppsala kan ta lång tid.

Hur mycket kostar en balkongrenovering eller ett balkongbyte?

Man kan, som fastighetsägare, förstås oroa sig över kostnader i samband med renoveringar. Om viktiga delar av fastigheten måste bytas ut så blir det förstås ännu mer kostsamt. I samband med balkongrenovering och balkongbyten så bör man dock vara medveten om att värdet på fastigheten efter en lyckad renovering (eller ett lyckat byte) höjs båda av estetiska och funktionsmässiga anledningar. Balkongrenoveringar och balkongbyten bör därför ses som investeringar och det kan vara värt att satsa lite extra på att till exempel bygga ur och glasa in balkonger och/eller installera balkonger som harmonierar med byggnadens arkitektoniska stil.

Hur mycket kostar då en balkongrenovering respektive ett balkongbyte? Vanligtvis kostar en balkongrenovering cirka 90 000 – 105 000 kronor. Priset beror på faktorer som vilket material man använder och om i vilken utsträckning man använder prefabricerade delar. Det är till exempel mycket billigare att montera prefabricerade aluminiumräcken än att gjuta massiva järnräcken på plats.

Att byta en balkong är, inte oväntat, lite dyrare. Återigen så kan priset skilja rätt mycket från gång till gång beroende på faktorer som hur stor den nya balkongen ska bli, om den ska vara inglasad och så vidare. De flesta balkongbyten ligger mellan 135 000 och 160 000 kronor plus moms, per balkong.

Att tänka på i samband med balkongrenoveringar

Om du eller din förening funderar på att beställa en balkongrenovering så är det bra att ha ett antal punkter i huvudet. Dessa punkter beskrivs i kapitlen nedan. (Klicka på länkarna nedan för att komma direkt till det kapitel som du är intresserad av.)

Skriv utförliga kontrakt
Kontrollera om bygglov behövs
Beställ besiktning i god tid
Informera de boende i god tid
Håll byggmöten regelbundet
Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Skriv utförliga kontrakt

Med tanke på hur viktigt det är med säkerhet så måste man vara ovanligt noga när man skriver kontrakt gällande balkongrenoveringar. Kontrakten ska inte bara vara korrekt skrivna utan måste även fånga upp allt som kan gå fel under renoveringen. Kontraktet som sätts upp mellan beställaren och balkongföretaget bör minst innehålla följande punkter:

Startdatum och slutdatum för projektet.
Startdatum och slutdatum för alla momenten under projektet.
En utförlig beskrivning av vad som ska göras inom projektets ramar. I denna beskrivning bör även ansvarsfördelningar vara tydligt definierade.
Förteckning över vilka material som ska användas.
Helst ska varje enskild utgift vara definierad.

Det är sällan lätt för den som inte är van att ta fram förfrågningsunderlag och korrekta avtal. Saknar ni erfarenhet av upphandlingar eller balkongrenoveringar så rekommenderar vi bestämt att ni anlitar en fastighetskonsult (läs mer under Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult! nedan).

Kontrollera om bygglov behövs

Som nämnts ovan så behövs bygglov oftast inte för balkongrenoveringar eller balkongbyten. I vissa fall, till exempel när man höjer balkongräcken eller bygger ut balkonger, så kan bygglov dock behövas. För att vara på den säkra sidan rekommenderar vi att man kontaktar kommunen i god tid angående vilka regler som gäller. Tänk på att det kan ta lång tid att få bygglov beviljat i Stockholm- och Uppsalaregionen.

Beställ besiktning i god tid

Precis som bygglov (se kapitlet ovan) så bör besiktningar beställas så tidigt som möjligt under projektets gång. Besiktningsföretagen i Stockholm och Uppsala är ofta väldigt upptagna och väntetiden på besiktningar kan vara lång.

Informera de boende i god tid

En av den vanligaste anledningen till att boende i flerbostadshus blir missnöjda med renoveringar är att de inte fått tillräckligt mycket information och/eller inte fått den i tid. Till och med väldigt lyckade renoveringar kan uppfattas som misslyckade av många boende på grund av dålig kommunikation.

För att undvika detta så bör man, om man ansvarar för en fastighet som står inför en balkongrenovering, gå ut med information till de boende så tidigt som möjligt. Det är även rekommenderat att låta de boende få möjlighet att ställa frågor och påverka processen i ett tidigt stadium. Detta kan till exempel ske genom ett informationsmöte där brf-styrelsen, balkongföretaget, fastighetskonsulten och de boende deltar.

Håll byggmöten regelbundet

Det är, som beskrivs ovan, klokt att ha ett inledande informationsmöte i början av större renoveringsprojekt. Man bör även ha regelbundna byggmöten under renoveringens gång. Under dessa diskuteras tids-, och kostnadsramar samt problem som kan dyka upp under projektets gång.

Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

En generell rekommendation inför alla större renoveringar är att anlita en fastighetskonsult, särskilt om goda kunskaper om upphandlingar av byggföretag samt större renoveringar inte finns inom styrelsen. Med tanke på att balkongrenoveringar ofta har ett inneboende säkerhetskritiskt moment är det särskilt viktigt att anlita en erfaren och kunnig fastighetskonsult då man byter eller renoverar balkonger.

Vi på Frakka är fastighetskonsulter som hjälper bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare genom deras takrenoveringar, från behovsanalys till besiktning. Kontakta oss för offert eller förutsättningslöst samtal på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida. Vi träffar er gärna efter kontorstid. Det första mötet är gratis*.

*Läs mer på sidan “Erbjudanden”.

Säkerhet och fastighetsägarens ansvar

Balkongernas underhåll, dess bibehållna funktionalitet och säkerhet är bostadsrättföreningens/fastighetsägarens ansvar. Om era balkonger snart än 30 år gamla så är det hög tid att undersöka dem. Det förekommer olyckor årligen på grund av dåliga räcken och balkongras. Om dessa olyckor kan bevisas bero på bristande underhåll så kan det få rättsliga konsekvenser för fastighetsägaren (bostadsrättföreningens styrelsemedlemmar).

*Gäller endast bostadsrättföreningar och andra fastighetsägare