Stambyte (stamrenovering)
Stambyte betyder att man byter stammar, rör och ledningar som transporterar el, tele, gas, vatten och avfall i en fastighet. Stambyte blir tids nog nödvändigt för alla fastigheter eftersom stammar och andra komponenter slits och av denna anledning behöver ersättas.
På denna sida kan bostadsrättsföreningar och andra fasighetsägare ta del av allt ni kan tänkas vilja veta om stambyten, samt vart ni kan vända er för att få professionell hjälp av en erfaren och meriterad fastighetskonsult/byggkonsult.
Kontakta oss direkt!
Äger du eller din bostadsrättsförening en fastighet vars stammat behöver bytas? Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med över 106 stambyten bakom oss och vi kan med fog kalla oss Stockholms stambytesexperter. Kontakta oss gärna med frågor, för ett förutsättningslöst samtal eller för offert!
Du når oss enklast via formuläret till höger, på telefonnummer 08-22 33 90 eller via e-postadressen info@frakka.se.
Första mötet är gratis*.
Vad är stamrenovering?
Stamrenovering används ofta synonymt med stambyte. En del menar att det är en missvisande term, eftersom stammarna byts ut snarare än renoveras under ett stambyte. Stamrenovering kan avse relining, där nya rör skapas inuti de gamla, vilket kan ses som en renovering. Det absolut vanligaste är dock att man, som sagt, använder termerna stambyten och stamrenoveringar synonymt.
Varför genomför man ett stambyte?
Alla stammar och rör i en fastighet slits med tiden ut och kommer till sist att gå sönder. Detta kan exempelvis leda till fukt- och vattenskor som då medför stora besvär och kostnader. Men det finns även andra anledningar till att man väljer att genomföra stambyten.
Nedan följer några av de vanligaste orsakerna till varför man genomför ett stambyte:
- Naturligt slitage – under årens lopp slits stammar och rör av helt naturliga anledningar, så kallat bruksslitage. Alltför omfattande slitage leder slutligen till att stammar och rör går sönder.
- Rost på stammar – rost är främst förekommande på stammar och rör av gjutjärn och något som av normala skäl bildas över tid. Vid en stor mängd rost löper stammar och rör större risk att gå sönder.
- Sprickbildning – sprickor kan av olika anledningar uppstå på äldre stammar och rör och leder ofta till besvärande fuktskador i sådant som väggar, tak och golv.
- Dålig funktion eller stopp – över en längre tids användning kan gamla stammar och rör täppas igen till den grad att det har en negativ påverkan på dess funktion, eller till och med leder till allvarliga stopp. Ibland räcker det inte med spolning, varvid istället ett stambyte kan komma att bli aktuellt.
- Energibesparing – eftersom stambyten oftast medför att de nya, modernare rörsystemen blir tätare, bättre isolerat och dessutom kan förses med modern energibesparande teknik som digitala termostater, styrsystem och värmeåtervinningssystem med mera, så minskar normalt driftskostnaderna efter utfört stambyte. Man väljer därför ibland stambyte före relining.
- Värdehöjning – även om relining ofta är ett billigare och snabbare alternativ kan stambyte vara mer ekonomiskt och strategiskt fördelaktigt på lång sikt. Det bidrar inte bara till ett mer stabilt och modernt system utan höjer också fastighetens och lägenheternas marknadsvärde, vilket kan vara avgörande vid beslut om åtgärd.
Juridiska risker med att inte byta stammar i tid
Om ovanstående orsaker inte är nog för att en bostadsrättsförenings styrelse ska utföra ett stambyte så finns det bestämmelser som syftar till att tvinga Brf-styrelser att byta fastighetens stammar i tid. Riskerna med så kallad försummelse (att inte byta stammar korrekt och i tid) är rätt stora. Nedan lyfter vi de viktigaste bestämmelserna.
- Skadeståndsansvar enligt bostadsrättslagen – Medlemmar kan stämma styrelsen om den anses ha åsidosatt sina skyldigheter att sköta föreningens underhåll. Styrelsen kan bli personligt skadeståndsansvarig om vårdslöshet kan bevisas.
- Ansvar för följdskador (t.ex. vattenskador) – Om uteblivet stambyte leder till läckage eller fuktskador kan medlemmar kräva ersättning för direkta kostnader (sanering, alternativa boenden, förstörda ytskikt osv.).
- Klander av stämmobeslut eller beslutsoförmåga – Medlemmar kan klandra beslut om styrelsen underlåter att fatta nödvändiga underhållsbeslut eller blockerar åtgärder som krävs för att skydda fastigheten.
- Tillsynsanmälan till hyresnämnd eller byggnadsnämnd – Om underhållet är så eftersatt att fastigheten riskerar att ta skada kan myndigheter ingripa, vilket kan leda till förelägganden – ibland med vite.
- Förlorat försäkringsskydd – Försäkringsbolag kan neka ersättning om skador beror på bristande underhåll. Detta kan förstärka medlemmarnas rätt att kräva skadestånd av styrelsen.
Vilken livslängd har stammar och när bör de bytas?
Livslängden på stammar och rör i en fastighet är mellan 30–60 år medan tätskikt i de berörda våtrummen håller i ungefär 30 år.
Exakt hur länge stammar håller beror framför allt på nedanstående:
- Vilket material som stammarna är gjorda av
- Hur stammarna är uppsatta/”dragna”
- Hur är huset är byggt (fallhöjd, krökningar, hur många som delar på stammar, yttre påverkan med mera)
Ett tydligt tecken på att det börjar bli dags för stambyte är alltmer frekventa fuktskador. I underhållsplanen för varje fastighet bör det dessutom framkomma ungefär när nästa stambyte bör utföras. Som generell regel bör stammarna undersökas inte mindre än 30 år efter senaste stambytet och helst mycket tidigare än så.
Genom att förhålla sig till ovanstående kan man undvika skador, försäkringsproblem, och stämningar. (Brf:er och andra fastighetsägare kan stämmas om det framkommer att föreningen försummat att byta stammar i tid.)
Om det finns misstankar om att stammar och rör börjar ha spelat ut sin rätt bör de kontrolleras av en expert på stammar och stambyten.
Vi på Frakka är erfarna och oberoende fastighetskonsulter med snart över 100 stambyten bakom oss och vi kan med fog kalla oss stambytesexperter. Kontakta oss gärna med frågor, för ett förutsättningslöst samtal eller för offert! Du når oss enklast via kontaktformuläret ovan, på telefonnummer 08-22 33 90 eller via e-postadressen info@frakka.se. Första mötet är gratis*.
Hur utför man ett stambyte?
Ett stambytesprojekt kan delas upp i fyra olika faser: behovsanalys, upphandling, utförande och besiktning. Nedan beskrivs dessa faser mer detaljerat.
Behovsanalys
Innan en stamrenovering påbörjas måste en behovsanalys göras för att undersöka och analysera problemen i fastigheten. Resultatet sammanställs i ett beslutsunderlag som hjälper att besluta om vidare åtgärder. Ett beslutsunderlag kan typiskt innehålla: teknisk statusbesiktning, alternativanalys, kostnadskalkyl, rekommendation från teknisk konsult, riskanalys, tidplan/projektplan, påverkan på boende, juridiska och ekonomiska konsekvenser för föreningen och möjliga tillval och standardnivå.
Upphandling
Efter undersökning och åtgärdsplan är det dags att anlita ett byggföretag som ska utföra själva stambytet. Det är viktigt att kontrollera byggföretagets ekonomi och kompetens samt att skriva korrekta avtal. För säkerhets skull bör man konsultera en erfaren fastighetskonsult för detta.För att hitta lämpligt byggföretag tar Frakka fram ett förfrågningsunderlag (FFU) baserat på behovsanalysen. Detta underlag definierar omfattningen av renoveringsarbetet och specificerar de juridiska reglerna mellan byggföretag (entreprenör) och beställare. De viktigaste delarna av FFU är de Administrativa föreskrifterna (AF) och Rambeskrivningen för bygg, VVS och el.
Administrativa föreskrifter (AF)
AF utgör de regler och föreskrifter som krävs då avtal sluts mellan parter i bygg- och renoveringsprojekt. Dessa krav sammanställs enligt AF AMA och bifogas förfrågningsunderlaget. AF AMA gäller för byggnads-, anläggnings- och installationsentreprenader vid upphandling och samordnas med de allmänna bestämmelserna (AB).
Allmänna bestämmelser (AB) är standardiserade villkor som används inom byggbranschen och beskriver vedertagna metoder samt materialval för svenska byggprojekt.
Rambeskrivningen för bygg, VVS och el
Rambeskrivningen redogör för projektets syfte och genomförande, inklusive detaljer om hur entreprenaden ska möta byggherrens krav. Den kan delas upp i flera delar, t.ex. bygg, VVS och el vid stambyten.
Utförande
När byggföretaget är anlitat och avtalen påskrivna, inleds stambytet. Tidsåtgången beror på metod, omfattning och antal berörda lägenheter/lokaler. I vissa fall kan boende och verksamheter stanna kvar, men ofta behöver de vara borta under arbetets gång.
Besiktning
Efter stambytet och återställning av rummen besiktigar ett oberoende besiktningsföretag arbetet och projektet. Eventuella brister åtgärdas av byggföretaget innan en ombesiktning genomförs.
Kostnadsansvar i samband med stambyte
Kostnadsansvar inom bostadsrättsföreningar
Vid ett stambyte i en bostadsrättsförening är det viktigt att förstå hur kostnaderna fördelas mellan bostadsrättsinnehavare och bostadsrättsförening. Här är en översikt över de olika kostnadsansvaren.
Bostadsrättsinnehavarens kostnadsansvar
- Kostnader för anpassningar och renoveringar i lägenheten.
- Kostnader för att tillhandahålla tillgång och förberedelser.
- Eventuella extraavgifter eller tillägg.
- Kostnader för egna installationer.
Bostadsrättsföreningens kostnadsansvar
- Kostnader för stambytet i gemensamma utrymmen.
- Kostnader för planering och genomförande.
- Finansiering av stambytet.
- Skador och garantier.
Fördelning av kostnader
- Stambytets huvudkostnader (t.ex. byte av stammar, rörsystem och installationer i gemensamma utrymmen) bärs av bostadsrättsföreningen.
- Renovering och anpassning i den egna lägenheten (t.ex. badrum, kök, ytskikt) är på bostadsrättsinnehavarens ansvar, om inte föreningen beslutar att detta ingår i projektet.
- Eventuella extraavgifter för förbättringar eller anpassningar som krävs för att uppfylla individuella behov, som t.ex. installation av nya system, kan delas mellan förening och bostadsrättsinnehavare beroende på avtal.
Sammanfattningsvis är bostadsrättsföreningen ansvarig för den övergripande kostnaden för stambytet, medan bostadsrättsinnehavaren står för eventuella individuella anpassningar eller renoveringar inom sin egen lägenhet.
Kostnadsansvar i hyreshus
Vid ett stambyte i en hyresrätt gäller olika ansvarsområden och kostnadsfördelning mellan hyresrättsinnehavaren och fastighetsägaren. Här är en beskrivning av deras respektive kostnadsansvar.
Hyresrättsinnehavarens kostnadsansvar
- Förberedelser och anpassningar i lägenheten.
- Kostnader för att tillhandahålla tillgång till lägenheten.
- Kostnader för boendeförhållanden under arbetet.
Fastighetsägarens kostnadsansvar
- Stambytets huvudkostnader.
- Kostnader för planering och genomförande.
- Skador och återställning av gemensamma ytor.
- Eventuella kostnader för tillfälligt boende eller störningar.
- Hyreshöjning efter stambyte.
Fördelning av kostnader
- Fastighetsägaren bär ansvaret för alla kostnader som är relaterade till det faktiska stambytet, inklusive installation av nya stammar, rörsystem och VVS-installationer, samt alla kostnader för att återställa gemensamma utrymmen.
- Hyresrättsinnehavaren bär ansvaret för de kostnader som rör deras individuella lägenhet om de väljer att göra egna renoveringar eller uppgraderingar, samt för de förberedelser som behövs för att stambytet ska kunna genomföras (som att tömma skåp eller skydda ytor).
Sammanfattningsvis är fastighetsägaren ansvarig för alla kostnader relaterade till själva stambytet och återställande av gemensamma ytor, medan hyresrättsinnehavaren står för eventuella individuella renoveringar och förberedelser som rör deras egna lägenhet.
Vilka olika stambytesmetoder finns det?
Stambyte eller stamrenovering kan göras på olika sätt. Här är de 6 vanligaste metoderna.
Traditionellt stambyte
Detta är oftast vad man syftar på när man säger stambyte. Våtutrymmen rivs, då man byter fastighetens stammar, för att sedan byggas upp igen.
Modulstambyte
Vid ett modulstambyte samlas stammarna i en modul som löper längs fastigheternas trappuppgångar.
Kassettstambyte
Alla installationer samlas i en kassett som normalt placeras mellan väggen och toalettstolen.
Prefabstambyte
Prefabstambyte kallas även preroom eller rum i rum-metoden. Detta är då man bygger nya rum inuti de gamla badrummen.
Relining/rörinfodring
Vid relining skapar man nya rör inuti de gamla rören, vilket innebär att det inte kan räknas som ett riktigt stambyte.
Partiellt stambyte
Vid ett partiellt stambyte byter man endast ut en del av fastighetens stammar. Detta sker vanligtvis då man renoverar enstaka badrum.
Vilken typ av metod som är mest fördelaktig skiljer från fall till fall och avgörs bäst av en erfaren stambytesexpert. Kontakta oss på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se, eller via kontaktformuläret ovan, vid behov av konsultation och hjälp.
Hur lång tid tar ett stambyte?
Hur lång tid det tar att genomföra ett stambyte skiljer sig beroende på vilken typ av stambytesmetod man väljer att använda sig av. Vid ett traditionellt stambyte brukar man generellt säga att det tar någonstans mellan 12–18 veckor per lägenhet. Då arbetar man i regel med flera lägenheter parallellt för att effektivisera arbetet. Andra metoder tar betydligt kortare tid. Relining är den ytligaste och snabbaste metoden med en ungefärlig tidsram av 3 dagar. För mer information – se vår artikel “Hur lång tid tar ett stambyte?
Effektivisering genom samordning under stambyten
Att samordna större renoveringar – som ventilation, tak, fasad och fönster – med ett stambyte är ett av de mest effektiva sätten för en fastighetsägare eller bostadsrättsförening att minska totalkostnaderna och samtidigt höja fastighetens värde och driftsäkerhet.
Samordnad projektering minskar konsult- och byggkostnader
När flera projekt planeras tillsammans kan:
- samma konstruktörer, projektledare och besiktningsmän arbeta över hela projektet,
- tekniska lösningar integreras redan från början,
- onödiga dubbelutredningar och separata förfrågningsunderlag undvikas.
Det innebär färre timmar, färre konsultrapporter och betydligt lägre projekteringskostnader.
Lägre byggkostnader när entreprenörer redan är på plats
När en entreprenör eller totalentreprenör redan arbetar i huset blir det billigare att ta in extra arbetsmoment och använda etablerad arbetsplats och maskiner Dessutom slipper man mobilisa flera gånger för separata projekt.
Etableringskostnaderna (ställningar, bodar, transporter, maskiner, arbetsledning) är redan betalda – vilket kan spara hundratusentals till miljoner kronor beroende på fastighetsstorlek.
Ställningar kan användas för flera renoveringar samtidigt
Vid fasad- eller takrenovering krävs ställning runt huset. Om fönsterbyte eller ventilationsarbete görs samtidigt:
- används samma ställning,
- slipper man dubbel upp- och nedmontering,
- minimeras riskerna och kostnaderna.
Detta är en av de största besparingarna då ställningskostnader kan vara mycket höga.
Mindre störning och snabbare total byggtid
Genom att slå ihop projekten:
- slipper de boende flera separata renoveringsperioder,
- minskar de administrativa kostnaderna,
- förkortas hela renoverings- och moderniseringscykeln.
Detta sparar både tid och indirekta kostnader som tillfälliga evakueringar, förlorad hyresintäkt eller kompensation till boende.
Tekniska system kan enklare optimeras när de installeras samtidigt
Många renoveringar påverkar varandra. När de utförs samtidigt kan man:
- dimensionera ventilation, värme och rörsystem efter fastighetens nya standard,
- undvika framtida rivningar för att korrigera installationer,
- bygga ihop installationer mer energieffektivt.
Det ger lägre driftkostnader och bättre framtida service.
Framtida merkostnader och rivningsarbeten kan undvikas
Om man till exempel renoverar fasaden efter att badrummen renoverats separat, kan man tvingas:
- öppna upp nya hål i fasad eller schakt,
- anpassa rivningsarbeten till redan färdiga ytskikt,
- ta onödiga kostnader för skydd och försiktiga ingrepp.
När allt görs samtidigt undviker man sådana kostsamma dubbeljobb.
Brandskydd och IMD
Då man ändå öppnar upp golv och väggar samt river ut och ersätter installationer under ett stambyte så kan det vara klokt att passa på att installera eller förbereda brandskydd och IMD (Individuell Mätning och Debitering).
Brandskydd
I samband med att man demonterar ytskikt och konstruktioner är det lämpligt att:
- täta genomföringar (rör, kablar, schakt) korrekt med godkända brandtätningar.
- installera brandsäkra schakt eller uppgradera befintliga dito.
- byta till brandklassade dörrar eller luckor vid behov.
- förbättra utrymningsvägar genom att dra om installationer som annars hindrar brandsäker design.
Det som annars kräver dyra och komplicerade åtgärder kan nu göras samtidigt med övriga ingrepp – utan att skapa mer störning, vilket ger maximal säkerhetsnytta till minimal extra kostnad.
IMD (Individuell Mätning och Debitering)
Det har blivit allt vanligare att man installerar individuell mätning och debitering för vatten och/eller energi i enskilda lägenheter. Detta är särskilt lämpligt att göra i samband med stambyten i och med att:
- rören redan är frilagda.
- nya ledningar dras.
- möjlighet finns att skapa plats för givare och mätare.
Detta innebär:
- lägre installationskostnad då man slipper öppna väggar i efterhand.
- enklare kabeldragning till centrala insamlingssystem.
- möjlighet att integrera IMD-system direkt i rör- och elinstallationer.
Resultatet blir ett modernt och effektivt system för förbrukningsmätning som ger rättvis debitering och bättre energioptimering.
Vart vänder man sig för att få hjälp vid ett stambyte?
Vi på Frakka har mångårig erfarenhet av stambyten och hjälper er smidigt genom hela processen. Kontakta oss med eventuella frågor, för ett förutsättningslöst samtal, eller om ni är intresserad av en offert. Ni når oss antingen på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se, eller via kontaktformuläret ovan.
Vi kan, vid behov, komma efter kontorstid. Det första mötet är gratis*.
Kundreferenser – vad säger våra kunder?
Brf Kejsarkronan 17
5 av 5 på Google
Vi använde Frakka för projektledning av stambyte. Upphandlingen gick bra, och vi fick en mycket bra och seriös entreprenör. Eftersom förfrågningsunderlaget var så genomarbetat uppstod inte några större överraskningar. Stambytet flöt på bra.
–
Brf Ingemar 8
Kundcitat
5 av 5 på Google
Vår förening på Roslagsgatan använde Frakka som projektledare under ett stambyte. Vi hade från början anlitat en annan större firma men bytte till Frakka då vi upplevde dem som mycket bättre – mer tydliga, mer flexibla och mer kunniga. Dessutom något billigare. Vi gjorde ett mindre stambyte där vi sparade badrum förutom de som var i värst skick, det ville inte den stora firman hjälpa till med.
Vi hade Kenneth som projektledare. Han var kunnig, enkel att ha att göra med och mycket trevlig. Trots att det uppstod en massa komplikationer ledde Kenneth arbetet mycket bra och hade full koll på läget hela tiden. En stor trygghet för oss. Vi kommer att fortsätta att anlita Frakka när det behövs.
–
Vanliga frågor gällande stambyten
Frågorna är uppdelade i kategorier som du kan nå snabbt genom att klicka på länkarna i listan nedan.
– Generellt (hur ofta, när, hur osv)
Generellt (hur ofta, när, hur osv)
Vad är stammar (ibland kallat rörstammar)?
De större, vertikala rör som mindre rör förgrenas ut ifrån, i en fastighet. De vertikala rör som leder till och från lägenheter i fastigheten ansluter till dessa stammar.
Varför bör man anlita en fastighetskonsult vid upplevda problem med en fastighets rör och stammar?
Det kan vara svårt för en lekman att avgöra hur ett rörsystem mår, om det har problem som bör åtgärdas och vilka åtgärder som i så fall bör vidtas. En fastighetskonsult kan analysera fastighetens rörsystem (behovsanalys) och komma med konkreta förslag på vad som kan göras åt eventuella problem, samt vad respektive åtgärd skulle innebära, kostnads- och tidsmässigt, i ett beslutsunderlag. Fastighetskonsulten kan även hjälpa till med upphandling av lämplig byggentreprenör, samt projektleda och besikta de åtgärder som beställaren väljer att vidta.
Vi på Frakka är fastighetskonsulter som kan hjälpa dig med behovsanalys och alla andra delar av stambytet. Kontakta oss på 08-22 33 90 eller via info@frakka.se för offert eller mer information.
Läs mer om varför man bör anlita en konsult i samband med stambyten
Läs mer om varför du tjänar på att anlita just Frakka
Vad är det för skillnad mellan relining och stambyte?
Vid relining så kläs rören med plast från insidan, vilket gör att de fungerar ytterligare några år, om än med aningen trängre rör.
Vid stambyte så byter man ut rören och stammarna helt.
När bör jag välja relining respektive stambyte?
Relining är billigare än stambyte och kan vara ett bra val om man inte har tillgång till så mycket kapital och vill skjuta det kostsamma och besvärliga stambytet på framtiden i ytterligare att antal år. Relinginen går också snabbare att genomföra än ett stambytet så tidsfaktorn kan också påverka vad man väljer att göra.
Till slut kommer man, hur mycket man än relinar, till en punkt då stammarna faktiskt måste bytas ut.
Det är inte ovanligt att man kombinerar stambyte med relining, till exempel på de ställen där rören är svåra att komma åt.
Varför renoverar man ofta badrum samtidigt som man byter stammar, och tvärtom?
I samband med stambyten så måste man riva bort delar av tätskiktet i de berörda våtutrymmena, för att komma åt de rör och stammar som ska bytas. Då tätskiktet är brutet så måste det bytas ut i sin helhet för att man ska vara säker på att ingen fukt kan komma in genom tätskiktet och orsaka skador. Då tätskiktet, som sitter under tapeter, kakel och klinkers, täcker hela våtutrymmet så måste allt i badrummet (både väggar, golv och armatur) rivas och återställas då tätskiktet tas bort och återställs. I och med detta blir badrumsrenoveringen ofrånkomlig i samband med stambyte, om det är badrummens stammar som byts. Köksstammar kan ofta bytas ut, utan att köket behöver renobveras eftersom tätskiktet bara behöver täcka en del av köket.
I och med att man ändå måste badrumsrenovera i samband med stambyten så är det sällan ekonomiskt försvarbart att renovera ett badrum bara för att några år senare, samband med stambytet tvingas att riva upp det renoverade badrummet igen. Dessutom är det mycket billigare att byta stammar än att renovera badrum, varför det är lika bra att byta stammarna i samband med badrumsrenoveringen.
Kan man byta några av stammarna, i en fastighet, åt gången eller måste man byta alla stammar på en gång?
Det går att byta delar av rörsystemen i en fastighet och lämna resten av rörsystemet opåverkat. Man utför då ett så kallat partiellt stambyte. Att byta ut ett helt rörsystem i en fastighet bit för bit, på detta sätt, är dock inte att rekommendera då det kommer att ta onödigt mycket tid och kosta onödigt mycket pengar att gång på gång få riva upp väggar, golv och tak i olika delar av fastigheten för att byta ut rör och stammar. Att byta ut hela rörsystemet på en gång är betydligt mer rationellt, kostar mindre och drabbar de boende under en mycket kortare tidsperiod.
Läs mer om partiella stambyten på sidan ”Vilken stambytesmetod ska man välja?”
Vad kostar ett stambyte?
Vad ett stambyte kostar beror på olika faktorer som till exempel vilken typ av stambyte man väljer, vilken standardutrustning som ingår i avtalet samt, för enskilda lägenheter, om man gör några tillval och/eller frånval.
Kontakta oss på Frakka via info@frakka.se eller på 08-22 33 90 för mer information och/eller för offert.
Läs mer om priser på sidan Vad kostar stambyte?
Läs om vad du bör tänka på då du ber om offerter för stambyten
Praktiska frågor runt stambyten
Kan man bo kvar (med husdjur) under stambyten?
Vi rekommenderar alla boende i fastigheter som stambyts att försöka hitta ett annat boende under stambytet, men ja, man kan i allmänhet bo kvar i sin lägenhet under stambyten. Man får dock vara beredd på en relativt jobbig period om man väljer att göra det. Även om de flesta entreprenörer verkligen anstränger sig för att göra det så bekvämt som möjligt för de som bor kvar under stambytet så är det tyvärr omöjligt att komma ifrån att stambytet kommer innebära oväsen, dam, diverse avstängningar och att hantverkare kommer vistas i de boendes lägenhet under perioder. Dessutom kommer vatten och avlopp periodvis vara avstängt, vilket gör att man inte kommer kunna använda toalett, dusch, tvättmaskin, diskmaskin och liknande under vissa perioder. Vanligtvis brukar entreprenören därför placera tillfälliga toaletter, duschar, diskhoar och tvättmaskiner i eller i närheten av fastigheter som stambyts.
Även husdjur kan bo kvar under stambyten. Det är då ägarens ansvar att se till att varken djuren eller hantverkarna blir skadade. En generell rekommendation är att placera alla husdjur i de delar av lägenheten som inte berörs av stambytet och markera ut var djuren befinner sig så att olämplig kontakt mellan djuren och hantverkarna och/eller maskinerna inte sker. Det kan dessutom vara en god idé att låsa in djuren då hantverkarna är närvarande. Tänk även på att det lätt blir dammigt under stambyten och att det kan vara säkrast att dammsuga golven efter att hantverkarna gått hem, så att till exempel hundar inte slickar i sig damm, eller rullar sig smuts på golven. Man bör även tänka på att den höga bullernivån kan vara skrämmande för en del djur.
Om det rör sig om ett kassettstambyte, ett prefabstambyte eller en relining så är förstås påfrestningen mindre då dessa renoveringar tar kortare tid än traditionella stambyten (se sidan Vilken stambytesmetod ska man välja? för mer information).
Läs mer om boende under stambyten på sidan Tips till boende vid stambyten.
Är det lämpligt att bo kvar under stambyten om man har dammallergi, andningsbesvär eller andra funktionsnedsättningar?
Om man har någon form av funktionsnedsättning och har tänkt bo kvar under stambytet så är det viktigt att man så tidigt som möjligt meddelar vilka särskilda behov man har, till bostadsrättsföreningens styrelse eller fastighetsägaren, så att denne kan beställa korrekta extratjänster av entreprenören och entreprenören kan ta fram lösningar i god tid.
Om man är allergisk, har astma, KOL eller någon annan form av problem med lungorna och/eller andningsvägarna är det troligen lämpligt att hitta annat boende under stambytet då stambyten generellt är mycket dammiga (se nedan under rubriken Måste stambyten vara så dammiga?).
Måste stambyten vara så dammiga och bullriga?
Ja. Tyvärr är det inte möjligt att undvika att det bullrar och dammar en hel del under stambytet. Framför allt då man river väggar, golv och tak, i början av stambytet, för att komma åt rör och stammar, genereras stora mängder damm från betong och andra material som slås sönder. Ljudnivåerna kan under denna fas av stambytet bli väldigt höga. Även om moderna maskiner är tillverkade för att ge ifrån sig så lite ljud som möjligt och de flesta entreprenörer vidtar åtgärder för att minska bullret så är det inte möjligt att till exempel slå sönder ett betonggolv utan att det låter en del.
Entreprenören brukar placera ut skyddspapp på golven, tejpa igen ventilationsöppningar och sätta upp skyddsplats (så kallade dammslussar) mellan de delar av lägenheten som påverkas av stambytet och övliga delar av lägenheten, för att i möjligaste mån hindra dammspridningen. Det är dock, tyvärr, omöjligt att helt undvika dammspridning till de delar av lägenheten som ligger utanför dammslussarna. Om man har problem med andningsvägarna och eller lungorna (till exempel astma, KOL, eller allergi) så bör man därför definitivt överväga att bo på annan ort under stambytet. Man får som boende dessutom vara beredd på att man kommer att behöva städa hela lägenheten efter stambytet (även om entreprenörerna normalt gör en byggstädning då stambytet är utfört) för att verkligen få bort allt damm.
Detta gäller framför allt under traditionella stambyten, som pågår under längre tid och är grundligare (normalt byter man ut samtliga rör och stammar under traditionella stambyten, till skillnad från till exempel prefabstambyten).
Hur skyddar jag mina ägodelar från damm och andra skador under stambytet?
Under stambytet kommer hantverkare vara tvungna att passera vissa delar av din lägenhet upprepade gånger. Se till att flytta på så mycket saker som möjligt från dessa delar, så att det blir lättare för hantverkarna att komma fram och så att dina saker inte riskerar att skadas. Placera helst alla ömtåliga saker i en del av lägenheten som du vet att hantverkarna inte kommer att vistas i. På så vis eliminerar du skaderisker helt.
För att skydda dina ägodelar mot damm så är det viktigt att dammslussarna (under rubriken Måste stambyten vara så dammiga?) förblir intakta och öppnas så lite som möjligt. Använd dem inte i onödan och se till att de sluts ordentligt efter dig när du passerat dem.
Entreprenörer brukar, förutom att sätta upp dammslussar, med mera, även tillhandahålla plast och tejp till de boende så att dessa ska kunna sätta upp dammskydd själva och på så vis komplettera det skydd som entreprenören redan satt upp.
Kan man använda toaletten, duschen och avloppet under stambytet?
Både vatten och avlopp brukar vara avstängda under stambyten, åtminstone under tiden som stammarna byts i din lägenhet. Under den tiden kommer det varken gå att duscha, använda diskhon i köket, använda tvätt- och diskmaskin eller gå på toaletten. Normalt gäller ett totalförbud mot att använda avlopp under stambytet då det kan orsaka skador på fastigheten och hantverkare. (Boende som orsakar denna typ av skador får normalt själva stå för kostnaderna.) Detta förbud gäller normalt alla avlopp från alla våtrum (kök, badrum och toaletter, med mera).
Ovanstående avstängningar anses vara generella och aviseras normalt inte på samma sätt som tillfälliga avstängningar. I stället brukar dessa avstängningar påbörjas och avslutas samtidigt som etappen då din lägenhet stambyts startas och avslutas. Kontakta fastighetsägaren, bostadsrättsföreningen, entreprenören eller fastighetskonsulten om du är osäker på när etappen (avstängningarna) börjar och slutar för din lägenhet.
Entreprenörer brukar tillhandahålla olika lösningar för att kompensera de boende för avsaknaden av vatten och avlopp:
- Tillfälliga toaletter, duschar och tvättmaskiner brukar sättas upp i, eller i anslutning till, fastigheten som stambyts. En del entreprenörer tillhandahåller också (mot betalning) engångstoaletter som kan stå inne i lägenheterna under stambytet, för de personer som har svårt att ta sig ut ur sin lägenhet.
- Provisoriska diskhoar med rinnande vatten kan också tillhandahållas. Dessa kan till exempel placeras i trapphusen eller på gårdsplanen intill fastigheten.
- Det kan även hända att man har vatten och avlopp tillgängligt i vissa delar av lägenheterna under stambyten. Denna lösning brukar dock kosta en del extra och förlänger normalt stambytesprocessen.
Graden av service och vad man tillhandahåller regleras i avtal mellan beställaren (fastighetsägaren, bostadsföreningen eller liknande) och entreprenören.
Till vem kan jag vända mig med praktiska frågor före, under och efter stambytet?
Går det att bestämma exakt när hantverkarna ska vara inne i min lägenhet?
Vid stambyten brukar entreprenören byta ut låsen i de berörda lägenheternas ytterdörrar. Anledningen till detta är at hantverkarna ska ha tillgång till lägenheterna och kunna ta sig in till dem vid behov. Med andra ord är det sällan möjligt att detaljstyra när hantverkarna kommer vara inne i din lägenhet, då det skulle riskera att sakta ner stambytet. Det bukar dock vara möjligt att komma överens med entreprenören om att hantverkarna inte ska gå in i lägenheten vid enstaka tillfällen. Det är dessutom oftast möjligt att stänga av delar av lägenheten från hantverkarna så att man kan ha helt privata ytor under hela stambytet.
Kommer mitt källar- och/eller vindsförråd påverkas av stambytet?
Normalt påverkas inte källar- och/eller vindsförråd av stambyten. Om entreprenören skulle behöva få tillträde till vind- och/eller källarförråd under stambytet så kommer de att informera om detta i god tid innan.
Tidsaspekten
Hur lång tid tar ett stambyte per lägenhet och i sin helhet?
Varje enskilt stambyte har förstås sina specifika förutsättningar och tidsåtgången varierar därför från fall till fall. Generellt kan ändå sägas att traditionella stambyten tar upp till tio veckor att utföra, per lägenhet. Kassettstambyten beräknas normalt att ta ungefär två veckor och ett prefabstambyte tar cirka sju dagar per lägenhet.
En relining, som inte är ett egentligt stambyte, utan ett sätt att skjuta upp stambytet ytterligare några år, brukar ta tre dagar ungefär.
Hur länge stambytet (eller reliningen) tar i sin helhet är framför allt beroende av hur många lägenheter som ska stambytas. Ett exempel: för en fastighet med sex våningar och femtio lägenheter, som alla ska stambytas enligt den traditionella metoden, tar hela operationen cirka sex månader att utföra.
Vilka tider under dagen jobbar hantverkarna med stambytet?
Vilka tider som hantverkare arbetar i de boendes lägenheter, under stambyten, beror på vad som står i kontraktet mellan entreprenören och beställaren. Vanligtvis brukar dock hantverkarna arbeta i de berörda lägenheterna mellan 07:00 och 18:00.
Det behöver förstås inte vara så att man arbetar exakt mellan dessa tider utan det kan variera ganska mycket från dag till dag. Det kan eventuellt finnas möjligheter att komma överens med hantverkarna om vilka tider som det passar att de vistas i din lägenhet.
Säkerhet under stambytet
Se sidan Vanliga frågor – Entreprenader generellt för information.
Egna val under stambyten
Hur kommer det nya badrummet, toaletten och/eller köket se ut?
Vilken armatur (inredning) som kommer att sättas in i våtutrymmena (toalett, badrum, kök med mera) efter att stammarna är bytta beror på vad som bestämts i avtalet mellan beställaren (till exempel bostadsföreningens styrelse) och entreprenören. Det kan till exempel stå i avtalen att samma armatur (inredningsdetaljer som dusch, toalett, handfat med mera) som fanns där innan stambytet ska återinstalleras efter att stammarna är bytta. Detta är i princip det billigaste möjliga alternativet. Det kan också vara så att man beställt att nya inredningsdetaljer ska installeras efter stambytet.
Kan jag välja själv vad jag ska ha för inredning efter stambytet?
Man brukar i avtalen mellan beställare och entreprenör komma överens om ett standardutbud, det vill säga vilka material och inredningsdetaljer som ska sättas in i våtutrymmena efter stambytet om man som boende inte har gjort specifika tillval eller frånval (se nedan). Standardutbudet ingår i stambytet och bekostas av fastighetsägaren. Genom tillval kan de boende byta ut vissa inredningsdetaljer i standardutbudet eller lägga till inredningsdetaljer utöver standardutbudet. Genom frånval kan de boende välja att inte få vissa inredningsdetaljer i standardutbudet installerade. Kostnaden för tillvalen och det eventuella extraarbete som frånval kan medföra står de boende för. De minskade materialkostnader som frånval kan medföra att frånvalet lönsamt för den boende trots extra arbetskostnad. Detta är dock mycket ovanligt då de boende normalt inte får pengar tillbaka från fastighetsägaren för bortvalda produkter.
Det brukar också vara möjligt för de boende att beställa material och inredningsdetaljer utöver det erbjudna standardutbudet och tillvalen. De boende får i så fall oftast ansvara själva för att de beställda produkterna kommer fram i tid och i rätt mängd. Om man beställer varor själv så bör man meddela entreprenören detta i god tid. De boende som beställer egna varor får normalt betala för dessa själv. Om de nya varorna ersätter varor i standardutbudet så kan man å andra sidan få avdrag i och med att man gör frånval från standardutbudet. De eventuella merkostnader som uppstår till följd av att den boende väljer andra produkter, bekostas av dock av den boende.
Normalt så kommer entreprenören informera de boende i god tid om standardutbudet samt vilka valmöjligheter som finns för den nya inredningen i de berörda våtutrymmena. En del entreprenörer anordnar ”utställningar”, till exempel på vinden, i källaren eller i tvättstugan, där alla material och inredningsdetaljer som de erbjuder visas upp, så att det ska bli lättade för de boende att välja vad de vill ha.
Om du, som boende har frågor om tillval med mera så kan du normalt vända dig till entreprenörens platschef, fastighetskonsulten eller beställaren (till exempel bostadsrättsföreningens styrelse) för information.
Läs mer om tillval och frånval på sidan Tillval och frånval.
Var kan jag få tag på information om tillval, material och inredningsdetaljer?
Normalt så kommer entreprenören informera de boende i god tid om standardutbudet samt vilka valmöjligheter som finns för den nya inredningen i de berörda våtutrymmena. En del entreprenörer anordnar ”utställningar”, till exempel på vinden, i källaren eller i tvättstugan, där alla material och inredningsdetaljer som de erbjuder visas upp, så att det ska bli lättade för de boende att välja vad de vill ha.
Om du, som boende har frågor om tillval med mera så kan du normalt vända dig till entreprenörens platschef, fastighetskonsulten eller beställaren (till exempel bostadsrättsföreningens styrelse) för information.
Om du, som boende, ska beställa egna material och inredningsdetaljer så kan du till exempel hitta dylikt på internetsajter som www.bauhaus.se, www.k-rauta.se, www.hornbach.se, www.byggmax.se, www.kakelspecialisten.se med flera.
Hur stora förändringar i min lägenhet kan jag göra i samband med stambytet?
Det beror oftast på vilka resurser entreprenören har och hur mycket du som boende är beredd att betala. En entreprenör med stora resurser kan normalt utföra större renoveringsarbeten i samband med stambyten. Det viktiga är att du meddelar fastighetskonsulten och/eller entreprenören om dina planer i god tid så att ni kan komma överens om hur man ska lägga upp arbetet, vem som köper in material, vad det kommer att kosta och så vidare.
Kan jag anlita en annan firma som gör renoveringar åt mig privat samtidigt som stambytet pågår?
Det kan bli problematiskt att anlita en extern firma för privata renoveringar samtidigt som stambytet pågår. Ett potentiellt problem är frågan om ansvar. De entreprenören som byter ut låsen i ytterdörrarna till de lägenheterna som de stambyter förväntas normalt ta ansvar för att inget går sönder eller försvinner ur lägenheterna. Detta ansvar kan bli svårt att ta om ett annat företag har sina hantverkare i samma lägenhet som entreprenören.
En annan risk med att anlita en annan firma, än stambytesentreprenören, för privata renoveringar under stambytet är förstås att det kan bli trångt och svårt för de olika företagens personal att arbeta, samt att det ena företagets hantverkares åtgärder kan ställa till det för det andra företagets hantverkare, och vice versa.
Det är därför generellt inte tillåtet att anlita ett annat företag samtidigt som ett stambyte pågår. Undantag kan dock göras och om du ändå vill göra detta så bör du kontakta fastighetskonsulten eller entreprenören så tidigt som möjligt för att diskutera olika möjligheter. Kanske går det till exempel att låta den andra firman starta sitt arbete direkt efter att stambytet avslutats eller liknande.
Kvalitetssäkring vid stambyten
Hur vet jag att entreprenören utför stambytet korrekt?
Frakka samarbetar enbart med professionella entreprenörer. Låter du oss sköta upphandlingen av ditt stambyte, eller någon annan form av fastighetsentreprenad, så kan du tryggt räkna med att utförandet av entreprenaden kommer att hålla hög kvalitet. Vi på Frakka arbetar själva enligt den internationella standarden ISO 9001/14001 för kvalitetssystem och har satt upp miljö- och kvalitetspolicys som styrmedel för vår verksamhet.
Läs mer om våra policys på sidan Om Frakka.
För att försäkra alla inblandade (den boende, beställaren, entreprenören och fastighetskonsulten) om att det utförda stambytet håller fullgod kvalitet besiktas alla stambyten av oberoende besiktningsmän (som förstås även kan vara kvinnor). Under den så kallade slutbesiktningen, då den oberoende besiktningsmannen granskar det utförda arbetet, har man som boende möjlighet att ta upp allt sådant som man är osäker på eller missnöjd med och få detta prövat av en oberoende part. Slutbesiktningen är dessutom vanligtvis det sista tillfälle man har som boende att ställa krav på att entreprenören ska ändra någonting i det utförda arbetet. Det är därför rekommenderat att den boende är med, personligen eller genom ombud, på slutbesiktningen.
Lämnas någon garanti på utförda stambyten?
Även om slutbesiktningen (se ovan) är en mycket viktig säkerhetsåtgärd för att upptäcka eventuella fel och brister i det utförda stambytet så kan problem förstås även upptäckas, och uppstå, efter slutbesiktningen. Det är därför brukligt att entreprenörer lämnar garanti på utfört arbete. Hur lång tid som garantin gäller regleras i avtal mellan entreprenören och beställaren.
Vart vänder jag mig om jag har synpunkter på hur stambytet utförs under och efter stambytet?
Under tiden som stambytet pågår vänder sig de boende med sina frågor, funderingar och påpekanden i första han till platschefen på stambytet. Det går vanligtvis även bra att vända sig till fastighetskonsulten, bostadsrättsföreningens styrelse eller fastighetsförvaltaren.
Efter att stambytet är genomfört besiktas det av en oberoende besiktningsman under den så kallade slutbesiktningen. Den boende bör då ta upp alla frågetecken, som inte redan är utredda, med besiktningsmannen.
Efter slutbesiktningen brukar entreprenörer ha en garantiperiod på några år. Om någonting skulle dyka upp under denna period så kan den boende, eller beställaren av stambytet vanligtvis vända sig till entreprenören och/eller fastighetskonsulten, om en sådan varit inblandad. Hur denna kontakt sker kan variera. Det kan till exempel vara så att man använder en speciell emailadress för dessa ändamål.
Vad händer om stambytet inte blir klart i tid?
Normalt anges det i avtal mellan beställare och entreprenör när stambytet ska vara klart senast, samt vilka åtgärder som ska vidtas om tidsramarna inte hålls. Det normala är att en entreprenör som inte hinner klart göra klart ett stambyte inom den överenskomna tiden får böta, förutsatt att förseningen inte beror på omständigheter som varit utom entreprenörens kontroll. Hur man definierar dessa omständigheter och hur mycket entreprenören får böta kan variera från fall till fall.
Ekonomi och juridik
Frågor som rör ekonomi och/eller juridik för fastighetsentreprenader generellt har samlats på sidan Vanliga frågor – Entreprenader generellt. De frågor, rörande ekonomi och/eller juridik, som är specifika för just stambyten presenteras nedan.
När betalas stambytet?
Vanligtvis brukar man lägga upp en betalningsplan i vilken betalningstillfällen och belopp specificeras. Betalningar sker som regel efter varje utförs etapp. Att basera betalning på entreprenörers prestationer på detta sätt säkerställer att kunden inte ska behöva betala för tjänster som sedan av olika anledningar (till exempel konkurser) inte utförs.
Hur finansieras stambytet?
Normalt brukar bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare finansiera stambyten genom att:
- ta banklån
- höja hyrorna i de berörda fastigheterna
- sälja eller bygga om outnyttjade utrymmen i fastigheterna.
- och/eller låta bostadsrättsinnehavare själva betala de delar av stambytet som utförs i deras lägenheter.
Ta banklån
Om fastighetsägaren väljer att finansiera stambytet genom banklån kommer banken kontrollera fastighetsägarens och fastighetens förutsättningar. Om banken inte anser att förutsättningarna är tillräckligt goda brukar fastighetsägaren kunna pantsätta hela, eller delar av, fastigheten, så att ett lån ändå kan tas.
Höja hyrorna i de berörda fastigheterna
Om stambytet finansieras med hyreshöjningar, som kan motiveras med att lägenheterna får en högre standard efter stambytet, är det viktigt att hyresvärden följer det omfattande regelverk som reglerar hyreshöjningar i svenska fastigheter.
Sälja eller bygga om outnyttjade utrymmen i fastigheterna
Att låta entreprenören bygga om till exempel råvindar och källarutrymmen till bostäder har blivit allt mer populärt då det ger inkomster till fastighetsägaren vid försäljning eller i form av hyresintäkter. Det finns dessutom fördelar för bostadsrättsföreningar med att växa i antal lägenheter.
Låta bostadsrättsinnehavare själva betala delar av stambytet
Att låta bostadsrättsinnehavare betala delar av stambytet har fördelen att bostadsrättsinnehavare, till skillnad från hyresgäster eller fastighetsägare som är bolag eller bostadsrättsföreningar har rätt att använda sina ROT-avdrag. Vår rekommendation är dock att använda detta förfarande med försiktighet då det lätt kan uppstå problem. Har till exempel alla bostadsrättsinnehavare råd att betala sin del av stambytet? Kanske har en del av dem redan använd hela, eller delar av, sitt ROT-avdrag. Generellt är det endast lämpligt att låta bostadsrättsinnehavarna betala för stambytet på detta sätt i mindre bostadsrättsföreningar där man lättare kan skapa sig en uppfattning om bostadsrättsinnehavarnas möjligheter till betalning, utnyttjande av ROT-avdrag med mera.
Se även svaret under frågan Kan man utnyttja ROT-avdrag vid finansiering av stambyten?.
Kan man utnyttja ROT-avdrag vid finansiering av stambyten?
Man kan låta bostadsrättsinnehavare betala för de delar av stambytet som utförs i deras respektive lägenheter och därmed använda dessa personers rätt till ROT-avdrag. Fastighetsägare som är bolag eller bostadsrättsföreningar, och hyresgäster, har inte denna möjlighet i dagsläget. De delar av stambyten som utförs i gemensamma utrymmen kan inte omfattas av ROT-avdragen.
Läs mer om rotavdrag i samband med stambyten
Information om vad som gäller angående ROT-avdrag hittar du på Skatteverkets hemsida: https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/rotarbeteochrutarbete
OBS! Glöm inte att kontakta skatteverket och höra vad som gäller i ditt/ert specifika fall.
Vad bör ingå i det standardutbud som de boende erbjuds i samband med stambyten?
Vad de boende får som standardutrustning i sina våtutrymmen (till exempel badrum) efter att dessa blivit stambytta regleras i avtal mellan beställaren (till exempel en bostadsrättförening) och entreprenören.
Vi rekommenderar att ge alla boende fullt fungerande våtutrymmen, som ett minimum. På så vis undviker man alla problem och potentiella tvister som kan uppstå när de boende tvingas lägga ut egna pengar för att få fullt fungerande våtutrymmen.
För mer information om grundutbud, tillval och frånval, se Tillval och frånval.
Facebook
LinkedIn