Projektledning av takrenoveringar

Hur mycket kostar takrenoveringar?

Hur mycket en takrenovering kostar beror på flera faktorer, till exempel vilken typ av renovering det rör sig om och vilket typ av tak som ska renoveras. Om vi pratar om takomläggningar så har ytskiktets material stor betydelse. I tabellen nedan så anges pris per kvadratmeter för byte av olika typer av tak, inklusive moms, arbetskraft och materialinköp.

• Tegeltak: cirka 1 000 – 1 850 SEK/m² (ofta runt 1 200–1 800 SEK).
• Plåttak: cirka 800 – 1 550 SEK/m² (vanligtvis 900–1 500 SEK).
• Betongtak (betongpannor): cirka 900 – 1 650 SEK/m² (typiskt 1 000–1 600 SEK).
• Papptak (ytpapp/platt tak): cirka 350 – 620 SEK/m² (ofta 400–600 SEK).
• Shingeltak: cirka 170 – 240 SEK/m² (ofta runt 180–230 SEK).

Hör av dig till oss för att få ett exakt pris på ert tak. Du når oss enklast på telefonnummer 08-22 33 90, via info@frakka.se eller vår kontaktsida.

Hur lång tid tar det att renovera tak?

Hur lång tid det tar att renovera ett tak beror på flera olika saker, till exempel vilken typ av tak det rör sig om, hur stort taket är och vilken typ av renovering som ska utföras. Om vi pratar större ingreppen som att lägga om ett tak så kan det kan gå så fort som 1-2 veckor att lägga om ett tegeltak på en villa. Att byta tak på större hus tar däremot längre tid. För att ge ett exempel så kan det, för ett flerbostadshus med 2 trappuppgångar, ta cirka 10-12 veckor att utföra en komplett takrenovering, med omläggning av tegeltak samt alla tillhörande arbeten som till exempel plåtarbeten och renovering av uppgångar till taken.

Projektledning av takrenovering – hela processen

Hur en takrenovering genomförs beror på taktyp, skick och vilka åtgärder som behövs. Det kan handla om allt från tvätt och målning till en fullständig takomläggning.

Oavsett omfattning kräver projektet planering, samordning och uppföljning. Nedan går vi igenom de viktigaste stegen före, under och efter en takrenovering.

1. Behovsanalys

Det första steget i en takrenovering är att göra en behovsanalys. Det handlar om att bedöma takets skick och vilka åtgärder som behövs. En fastighetskonsult kan identifiera tecken på exempelvis fukt, röta och mögel samt avgöra om taket behöver renoveras, repareras eller läggas om.

Behovsanalysen är särskilt viktig för kulturhistoriskt värdefulla byggnader, där renoveringen kan behöva utföras med särskild hänsyn till befintliga material och konstruktioner. Konsulten kan även undersöka om taket innehåller hälsofarliga material, exempelvis asbest, som kräver särskild hantering.

2. Upphandling

När behovsanalysen visar att taket behöver renoveras är nästa steg upphandling, det vill säga att upphandla rätt entreprenör. Fastighetskonsulten tar vanligtvis fram lämpliga takföretag och hjälper beställaren att jämföra alternativen.

Vid valet bör man bland annat kontrollera företagets kompetens, certifieringar, arbetsmetoder, materialval och ekonomi. Det är också viktigt att säkerställa att entreprenören kan uppfylla projektets krav och stå för eventuella garantier efter avslutat arbete.

3. Information

När entreprenören är vald och avtalet är på plats bör de boende informeras om takrenoveringen så tidigt som möjligt. Informationen bör beskriva vad som ska göras, när arbetet sker och vilka störningar som kan uppstå.

Vid större projekt kan ett informationsmöte vara lämpligt, där fastighetsägare eller styrelse, fastighetskonsult och entreprenör deltar. Det är särskilt viktigt om renoveringen omfattar större ingrepp eller hantering av farliga material.

4. Etablering

Innan själva takrenoveringen kan börja så måste byggnadsställningar och andra verktyg och materiel som behövs under takrenoveringen sättas upp på plats. Detta moment (eller fas) kallas etableringsfasen.

Om takarbetena är väldigt omfattande och man river hela konstruktionen ända in till vinden kan man behöva montera ett vädertak som skyddar hela takytan mot väder och vind. Etableringsfasen blir i dessa fall lite mer omfattande.

Även om takrenoveringar oftast bara stör de övre våningarna på ett betydande sätt så kan dessa ingrepp upplevas som störande för de boende. Det positiva är att det sällan behöver vidtas några åtgärder inne i lägenheterna. Det är inte heller vanligt att till exempel fönster behöver plastat in så man renoverar tak.

5. Utförande

Då etableringen är klar (se stycket Etablering ovan) så kan själva takrenoveringen börja. Om renoveringen är av den större sorten (till exempel takomläggning på flera hus) rekommenderas generellt att man håller byggmöten, under vilka man stämmer av mot tidsplaner och budgetar regelbundet. Även enskilda händelser och potentiella problem diskuteras med så god framförhållning som möjligt. Normalt så medverkar både beställare (bostadsrättsföreningens styrelse), fastighetskonsult och takföretag på dessa möten.

6. Besiktning

Efter att taket har renoverats och projektet har slutförts så bör både den utförda renoveringen och projektet i sin helhet granskas av en oberoende besiktningsman (som trots titeln förstås även kan vara kvinna). Detta görs för att alla inblandade ska få kvitto på att allt gått rätt till och att renoveringen håller avtalad standard.

OBS! I och med att besiktningsföretag i Stockholm och Uppsala ofta är fullbokade så är det säkrast att beställa besiktning så snart takprojektets tidsplan är klar. Frakka sköter detta åt de kunder som så önskar.

7. Garantitid och garantibesiktning

Efter att den slutgiltiga besiktningen har gått igenom och alla eventuella felaktigheter har korrigerats så startar den så kallade garantitiden. Under garantitiden, som normalt varar i fem år, noteras de eventuella fel och brister som upptäckts efter besiktningen. Om dessa brister beror på en felaktigt utförd renovering så åtgärdas de av takföretaget. Efter garantitiden så utförs en garantibesiktning. Man kontrollerar då att alla problem som upptäckts under garantitiden har åtgärdats.

När och hur ofta bör tak renoveras?

Som ett generellt riktmärke så håller tegeltak i minst 30:e år. Plåttak, däremot, har en teknisk livslängd på upp till 50 år om de byggs och underhålls ordentligt. Den estetiska livslängden är dock betydligt kortare. Färgskiktet kommer på sikt att förändrats så mycket att det ger taket ett skräpigt och ovårdat utseende. Ommålning av plåttak brukar behöva göras ungefär var 20:e år. Sköter man om ett tak väl (och till exempel är extra försiktig vid snöskottning) så kan man dock skjuta upp ommålningen med flera år.

Alla taks ytbeläggningar åldras av vind, regn, snö och solstrålning. Föroreningar i luften samt närhet till havsvatten kan medföra att tak åldras snabbare, vilket man bör ha i åtanke om man är fastighetsägare i Stockholm. Parametrar som material, vilken lutning taket har och om taket ligger i söderläge påverkar också åldrandet.

Den viktigaste anledningen till att tak bör kontrolleras med jämna mellanrum är att man vill förebygga fuktskador, som kan leda till röta och mögel. Följande punkter är tecken på att det är dags att se över taket:

• Trä eller betong är mörkare på vissa ställen. Det kan vara tecken på fukt eller vattenläckor.
• Förekomst av mossa. Mossan håller kvar fukt i taket och vid upptäckt av mossa kan det vara klokt att inspektera underlagspappen och läkten, under yttertaket.
• Förekomsten av rost på plåttak. Förutom att rost ser ovårdat och oprofessionellt ut så kan det leda till fuktskador.

Om ni misstänker att det är dags renovera ert tak så rekommenderar vi att ni låter en erfaren fastighetskonsult undersöka era tak.

Att tänka på i samband med takrenoveringar

Om du eller din förening funderar på att beställa en takrenovering så är det bra att ha ett antal punkter i huvudet. Dessa punkter beskrivs i kapitlen nedan. (Klicka på länkarna nedan för att komma direkt till det kapitel som du är intresserad av.)

• Skriv utförliga kontrakt
• Kontrollera om bygglov behövs
• Beställ besiktning i god tid
• Informera de boende i god tid
• Håll byggmöten regelbundet
• Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Skriv utförliga kontrakt

Med tanke på hur viktigt det är att ha välfungerande tak och vilka risker det finns med felaktigt utförda takrenoveringar så är det viktigt att man skriver kontrakt som inte bara är korrekta utan även fångar upp allt som kan gå fel under renoveringen. Kontraktet som sätts upp mellan beställaren och entreprenören (takföretaget) bör som ett minimum innehålla följande punkter:

• Startdatum och slutdatum.
• Tidsplaner för alla momenten under projektet.
• En så utförlig beskrivning som möjligt av vad som ska göras.
  • Ansvarsfördelning bör definieras, samt vad som kommer att ske om en part inte uppfyller varje enskild punkt.
• Förteckning över vilka material som ska användas.
• Priser, noggrant definierade, helst med varje enskild utgift definierad.

Att ta fram korrekta avtal och förfrågningsunderlag är långt ifrån självklart för den som inte är van. Saknar ni erfarenhet av upphandlingar eller takrenoveringar så rekommenderar vi bestämt att ni anlitar en fastighetskonsult (läs mer under Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult! nedan).

Kontrollera om bygglov behövs

Att utbyggnader på tak kräver bygglov är inte oväntat men även takomläggningar och målning av tak kan kräva bygglov. För att vara på den säkra sidan bör du kontakta kommunen och se vilka regler som gäller där byggnaden, vars tak ska renoveras, står. Med tanke på att bygglovsprocesser kan ta lång tid så är det viktigt att du beställer bygglov så tidigt som möjligt, om det visar sig att bygglov behövs. Det är en generell rekommendation att anlita en erfaren fastighetskonsult för detta. Vi på Frakka är fastighetskonsulter och ordnar alltid med detta för de kunder som så önskar.

Beställ besiktning i god tid

Precis som bygglov (se kapitlet ovan) så bör besiktningar beställas så tidigt som möjligt i processen. Besiktningsföretag i Stockholm och Uppsala är ofta väldigt upptagna så för säkerhets skull bör du beställa besiktningar så snart schemat för takrenoveringen har fastslagits.

Informera de boende i god tid

I god tid innan renoveringen drar i gång så bör bostadsrättsföreningen gå ut med information till de boende. Det är viktigt att få i gång ett informationsflöde till de boende tidigt så att de har möjlighet att lyfta sina frågor i god tid.

Missnöje med nödvändiga renoveringar, till exempel takomläggningar, beror oftast på att de boende inte blivit tillräckligt informerade. Att 1) i god tid meddela de boende om 2) vad som kommer att ske, 3) när det kommer att ske och, sist men inte minst, 4) varför det kommer att ske kan vara det som avgör om en renovering uppskattas eller inte av de boende i fastigheten. Det är också väldigt bra att låta de boende komma till tals och ställa frågor i ett tidigt skede.

Håll byggmöten regelbundet

Under själva renoveringen är det bra om man har byggmöten regelbundet, så att man kontinuerligt kontrollerar att tids-, och kostnadsramar följs och så att potentiella problem fångas upp i tid. Representanter från både beställaren, fastighetskonsulten och takföretaget bör delta i dessa möten.

Anlita en fastighetskonsult/byggkonsult!

Att renovera tak i tid och på ett korrekt sätt är, trots den initialt stora kostanden, lönsamt i längden. Det skyddar inte bara mot fukt och skador. Bättre ytskikt, ökad täthet och isolation leder även till lägre energikostnader och höjer fastighetens värde. Det är därför viktigt att ni, i god tid, anlitar erfarna fastighetskonsulter som både vet när det är dags att renovera taket och ser till så att renoveringen går till på rätt sätt.

Vi på Frakka är fastighetskonsulter som hjälper bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare genom deras takrenoveringar, från behovsanalys till besiktning. Kontakta oss för offert eller förutsättningslöst samtal på telefon 08-22 33 90, via e-postadressen info@frakka.se eller via vår kontaktsida.

Vi träffar er gärna efter kontorstid. Det första mötet är gratis*.

*Läs mer på sidan “Erbjudanden”.        

Tak och säkerhet

Att vistas på tak ibland är oundvikligt. Takskottare och sotare med flera måste regelbundet ta sig upp på tak för att arbeta eller utföra undersökningar. Med tanke på de relativt stora risker som är förknippade med att vistas uppe på tak så är det viktigt att taken förses med korrekta säkerhetsanordningar (plattformar, snörasskydd, repfästen, takbryggor, skyddsräcken, band och takstegar till skorstensprodukter).

Boverkets taksäkerhetsregler anger följande:

• Takstegar och andra fasta anordningar för säker förflyttning på taket regleras av Arbetsmiljölagen (SFS 1977:1160) och tillhörande föreskrifter. De ska underlätta förflyttning mellan takfot och nock samt göra det möjligt att på ett säkert sätt ta sig till alla serviceställen på taket, till exempel fläktar och skorstenar.
• Sedan den 1 januari 2015 gäller att fallskydd – i första hand gemensamma anordningar som räcken eller vajersystem – ska finnas på tak där arbete med fallrisk (2 meter eller mer) utförs. Om personligt fallskydd används istället ska hantverkaren vara fastspänd i en godkänd förankringspunkt hela tiden. Kraven finns i Arbetsmiljöverkets föreskrifter (AFS 2023:13). Den som bryter mot reglerna riskerar en sanktionsavgift på mellan 40 000 och 400 000 kronor.
• Enligt Ordningslagen 3 kap. 3 § ska snö och is som kan rasa ned och skada personer eller egendom på offentlig plats utan oskäligt dröjsmål avlägsnas från tak, rännor och liknande anordningar.

Nästan varje år skadas eller dör personer på grund av att snö eller is faller ner från tak. Att hålla sitt tak säkert är men andra ord av yttersta vikt.

Därför ska du välja Frakka

• Vi är oberoende fastighetskonsulter. Det betyder att vi inte är knutna till något byggföretag och alltid företräder er som beställare.
• Kundperspektiv – Frakka grundades av personer som själva suttit i bostadsrättsföreningars styrelser och beställt större renoveringar. Vi vet alltså hur det känns att stå inför ett stort och kostsamt beslut om sin fastighet.
• Hög expertis – det som gör oss till experter är att vi sedan 2001 har arbetat med alla skeden av takprojekt: besiktning och behovsanalys, förfrågningsunderlag och upphandling, projektledning och byggmöten samt slutbesiktning och garantibesiktning.
• Ett tryggt alternativ – när vi upphandlar byggföretag kontrollerar vi noggrant att de har rätt certifieringar och kompetenser för just ert tak. Vi kontrollerar också att de har goda referenser, tillräckliga resurser och en stabil ekonomi.
• Lång och bred erfarenhet – Frakkas konsulter har flera årtionden av fastighetsprojekt, inklusive diverse typer av takrenoveringar, bakom sig.
• Geografiska närhet – Vårt huvudkontor ligger i Stockholm  och lejonparten av våra projekt har ägt rum i Stockholm.