Artikel 2017-01-23

Guide för beställare inför ett stambyte

Med tanke på hur mycket det är som måste beslutas om och planeras inför stambyten, samt vilken omfattande och kostsam process ett stambyte är, så är en generell rekommendation att anlita en fastighetskonsult, som ibland även kallas byggkonsult (läs mer om fördelarna med att anlita en byggkonsult). För att underlätta för dig som står inför ett stambyte så har vi samlat det viktigaste som du bör tänka på, inför stambytet, på denna sida med undersidor. Du är också välkommen att kontakta oss på Frakka för konsultation inför, under och efter stambyten. Detta kan du göra genom att ringa oss eller via vår kontaktsida.

Gå till sidan Stambyte om du vill läsa om stambyten generellt.

OBS! Att läsa om stambyten och andra renoveringar på Internet kan inte jämföras med att anlita professionella konsulter. Vi på Frakka rekommenderar därför att ni anlitar erfarna och oberoende fastighetskonsulter i samband stambyten (gäller även relining), om inte styrelsen har alla de kompetenser som krävs för att beställa och leda stambyten.

Läs mer i artikeln Därför anlitar du en fastighetskonsult

Den vanliga ordningen inför ett stambyte är som följer:

1. Behovsanalys
   någon (oftast en fatighetskonsult/byggkonsult) gör en behovsanalys för att fastställa kvaliteten på stammarna och rören i berörd(a) fastighet(er).
2. Beslutsunderlag
   Behovsanalysens resultat presenteras sedan i ett beslutsunderlag som fastighetsägaren erhåller från fastighetskonsulten.
3. Val av stambyte
   Utifrån beslutsunderlaget bestämmer fastighetsägaren vilka åtgärder som ska vidtas för att korrigera eventuella problem.
4. Förfrågningsunderlag
   Då man, utifrån beslutsunderlaget, kommit fram till vad man vill beställa för entreprenad tar man fram ett förfrågningsunderlag, som sedan skickas ut till de entreprenörer som man är intresserad av ska utföra stambytet.
5. Upphandling
   Utifrån beslutsunderlaget tar entreprenörerna fram offerter och skickar till fastighetsägaren, som utifrån den offert man anser är bäst upphandlar den i offerten specificerade entreprenaden.
6. Planering
   Då upphandlingen är klar planerar fastighetsägaren tillsammans med fastighetskonsulten och entreprenören hur stambytet ska gå, när det ska utföras, med mera.
7. Informationsspridning
   Då man beslutat om de övergripande detaljerna runt stambytet informeras de boende om vad som kommer ske, så att de kan planera inför stambytet.
8. Stambytet börjar

Det man, som beställare, bör tänka på och planera för inför ett stambyte kan brytas ner till följande rubriker:

– Behovsanalys inför stambyten

– Val av stambytesmetod

– Utnyttjande av ROT-avdrag (boende betalar delar av stambytet)

– Boendes möjligheter till egna val

– Upphandling av stambyten

– Planering inför stambyten

– Informationsspridning

Nedan presenterar fördjupande texter om punkterna ovan. Klicka på rubrikerna för att komma direkt till respektive text.

Behovsanalys inför stambyten

Förstudie, beslutsunderlag och förslagsunderlag

Får er fastighet återkommande avloppsstopp och fuktskador är det en stark indikation på att stammarna, avloppsrören och/eller tätskikten i badrummen är uttjänta och behöver bytas. Vid återkommande vattenskador blir ofta försäkringspremien högre då försäkringsbolaget vill kompensera sig för den större risken att försäkra fastigheten, varpå det kan innebära allt högre kostnader, ju längre man väntar med att vidta åtgärder.

Inför ett eventuellt stambyte, i situationer som den ovan beskrivna, ska en behovsanalys alltid utföras. Normalt gör en fastighetskonsult en förstudie där bland annat skicket på befintliga stammar, avloppsrör, badrum, golvbrunnar och ytskikt kartläggs noggrant. Om man genom denna förstudie kommer fram till att (material i) stammar, rör och/eller ytskikt är i så dåligt skick att installationerna inte längre fyller sin funktion, måste man åtgärda detta, till exempel genom en relining eller ett stambyte.

All information, såsom fastighetens befintliga skick och vilka åtgärder som bör utföras samlas normalt i ett beslutsunderlag som fastighetsägaren erhåller från fastighetskonsulten efter utförd inventering. Detta underlag brukar sedan användas för att ta fram ett förfrågningsunderlag som överlämnas till den eller de entreprenörer som man vill ska lämna offert på stambytet, reliningen, eller den entreprenad som kan tänkas lösa de existerande problemen.

Val av stambytesmetod

Utifrån det beslutsunderlag som tagits fram genom en behovsanalys (läs mer under rubriken Behovsanalys inför stambyten), kan beställaren bland annat bestämma vilken typ av stambyte som är lämpligt för att åtgärda eventuella problem. Valet av stambytesmetod beror ytterst på de existerande förutsättningarna och vad man vill uppnå med stambytet.

De mest betydelsefulla, rådande förutsättningarna är: 1) Status (vad är det för status på befintliga stammar?), 2) Fysiska begränsningar (är det köksstammar, badrumsstammar eller både och som ska bytas? Kan man komma åt alla stammar till rimlig kostnad? Hur stora är våtutrymmena där stambytet ska göras?), 3) Ekonomi (hur mycket får stambytet kosta?), 4) Tidsåtgång (hur lång tid får stambytet ta?), 5) Boende/verksamheter (hänsyn måste tas gentemot boende och verksamheter i de berörda husen.)

Det man oftast vill uppnå med ett stambyte är: 1) Åtgärda problem (åtgärda mer eller mindre akuta problem.), 2) Underhåll (underhålla befintliga stammar.), 3) Investering (utföra ett stambyte för att öka fastighetens värde, fastighetsskötarnas kunskap om fastigheten och/eller de boendes livskvalitet.), 4) Höja hyrorna (Genom stambyten ges fastighetsägare till hyresbostäder möjlighet att höja hyrorna till följd av den standardhöjning stambytet innebär.)

Läs mer om val av stambytesmetod på sidan Hur går ett stambyte till?. På samma sida kan du även läsa varför partiella stambyten oftast inte är en bra lösning. Den största invändningen mot partiella stambyten kan vi nämna redan här: Det är sällan som man faktiskt kan spara pengar genom att undanta delar av fastigheten då den extra administration som detta ofta innebär äter upp den besparing tid och pengar som man försökt åstadkomma.

Utnyttjande av ROT-avdrag (boende betalar delar av stambytet)

En viktig fråga att ta ställning till inför ett stambyte är om man ska utnyttja möjligheten till ROT-avdrag. ROT-avdrag kan minska kostnaden för ett stambyte betydligt men kräver att vissa åtgärder vidtas. För närvarande kan privatpersoner, till skillnad från till exempel bostadsrättföreningar, dra av upp till 30 procent (dock max 50.000 kronor per person och år) av arbetskostnaderna vid stambyten, varför det kan vara lämpligt att låta de boende dela på en del av kostnaden för stambyten i fastigheter med bostadsrätter. De arbetskostnader som man har rätt att göra ROT-avdrag för är de som kan hänföras till åtgärder som kan kopplas till de enskilda bostadsrätterna. Det går till exempel att göra ROT-avdrag för de delar av badrumsrenoveringar som görs inne i själva lägenheten. Däremot kan man inte göra avdrag för sådana åtgärder som ligger i gemensamma utrymmen, utanför de enskilda lägenheterna, till exempel byte av gemensamma rör och stammar eller renoveringar i trapphus, vindar och källare.

Detta måste också göras för att möjligheten till ROT-avdrag ska kunna utnyttjas

Även om delar av stambytet betalas av en bostadsrättsförenings medlemmar så bör upphandlingen göras av själva föreningen, så att ett samlat grepp kan tas om stambytet. På så vis garanteras att stambytet kan utföras enligt en allomfattande tidsplan och att heltäckande prisförslag skall kunna ges av den eller de entreprenör(er) som svar på det av bostadsrättsföreningen utskickade förfrågningsunderlaget (läs mer om förfrågningsunderlag under rubriken Behovsanalys inför stambyten), även om till exempel enskilda föreningsmedlemmar väljer att hoppa av under processens gång.

Rent faktiskt kan detta fungera på så vis att det, till att börja med, finns klausuler i förfrågningsunderlaget som säger att stambytet delvis kommer finansernas med ROT-avdrag. Vid kontraktsskrivning så kan det sedan tecknas avtal, mellan entreprenören och bostadsrättsföreningen, i vilka bostadsrättsinnehavarna ges rätt att handla upp sina respektive delar av stambytet (till exempel badrumsrenoveringar) direkt från entreprenören. Kostnaderna för dessa enskilda bostadsrättsinnehavares delar bestäms förslagsvis av kontraktet mellan styrelsen och entreprenören. Som en sista del i detta kan sedan separata kontrakt upprättas mellan entreprenörer och de enskilda medlemmarna i föreningen.

Från och med 1 januari 2020 så måste betalning för arbeten ske elektroniskt (till exempel via kontokort, BankID eller Swish) om köparen ska ha rätt att göra rot-avdrag. Uppgifter om mottagare, avsändare, tidpunkt och belopp måste anges vid betalningen.

För att få igenom att medlemmar i en bostadsrättförening är med och betalar delar av stambytet krävs det att styrelsens stadgar tillåter en dylik process. Om stadgarna inte redan gör det så måste de ändras. Det kan normalt ske om

1. Alla röstberättigade medlemmar röstar för en förändring av stadgarna på en föreningsstämma.
2. Beslut fattas på två, efter varandra följande, föreningsstämmor. I så fall behöver det vara enkel majoritet på första stämman och en majoritet på minst två tredjedelar på den andra stämman, enligt § 12 Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614).

Då ovanstående bör göras i god tid innan stambytet upphandlas är det viktigt att informera bostadsföreningens medlemmar så snart som möjligt.  Man bör även utföra nödvändiga ändringar i stadgarna så snart som möjligt, då ändringarna måste registreras hos Bolagsverket innan de blir giltiga.

Problem som kan uppstå när man ska dra av ROT, och hur man löser dessa

I de fall då man väljer att utnyttja rätter till ROT-avdrag för delar av arbetskostnaderna under ett stambyte så finns det ett antal problem som kan uppstå:

• Enskilda medlemmar har redan utnyttjat det ROT-avdrag som man är berättigad till under aktuellt år.
• Enskilda medlemmar vägrar plötsligt, av olika skäl, att skriva på separata avtal med entreprenören, trots att man sagts sig vara beredd att göra så tidigare.
• Enskilda medlemmar vägrar betala entreprenören för sin del av stambytet.

I alla dessa fall så kan bostadsrättsföreningen, på en stämma, besluta att lägga ut för medlemmarna som inte kan eller vill betala. För att få in pengar kan man bestämma att de berörda medlemmarna ska betala av föreningens utlägg, till exempelvis, månadsvis tillsamans med övriga avgifter under en tidsperiod.

Det bästa är förstås om man kan undvika ovanstående situationer helt. Detta kan till exempel göras genom att bostadsrättföreningen:

• Ger utdelning från föreningens kassa till medlemmar för att täcka delar av deras utlägg för till exempel badrumsrenoveringar. (För att det ska vara möjligt måste det vara fastställt att föreningen gått med vinst det senaste räkenspkapsåret, enligt § 27, 9 kapitlet i Bostadsrättslagen (BRL) (1991:614) och att reglerna om överskottsutdelning följs och beslutas av föreningsstämman enligt 5 §, 10 kapitlet i Lag (1987-667) om ekonomiska föreningar.)
• Meddelar bostadsrättsinnehavare, som måste belåna sin lägenhet för att kunna betala sina delar av stambytet, att lånesumman är avdragsgill i deklarationen.
• Lånar från sin bank åt de medlemmarna som inte har möjlighet att ta lån själva, förutsatt att banken accepterar detta. (Vi rekommenderar att en skattekonsult, revisor eller jurist konsulteras för att utreda vad detta innebär i den berörda föreningen och dess medlemmar, då detta kan variera från fall till fall.)
• Informerar bostadsrättsinnehavarna om att ROT-avdraget medför att föreningen slipper ta lån, som leder till avgiftshöjningarna för medlemmarna.

Intressanta länkar om rotavdrag

www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/rotochrutarbete

sv.wikipedia.org/wiki/Rot-programmet

Boendes möjligheter till egna val

Vanligtvis brukar fastighetsägaren bekosta badrumsrenoveringarna upp till en grundstandard när stambytet genomförs. Det kan röra sig om helt ny armatur men det kan också vara så att man (delvis) återinstallerar de toalettstolar, handfat och badkar, med mera, som fanns installerade innan stambytet.”

I båda dessa fall kan det hända att en del av de boende vill installera annan armatur (handfat, toalettstol och så vidare) än det som fastighetsägaren erbjuder. Det kan även hända att man inte vill använda all den armatur som erbjuds. I det tidigare fallet säger man att den boende gör tillval och det senare fallet pratar man om frånval. Vid tillval och frånval så skrivs normalt separata avtal mellan lägenhetsinnehavaren och entreprenören, i vilka kostnaden för den extra arbetsbördan fastslås och/eller hur mycket avgående som blir för den boende.

En generell rekommendation är att som beställare och/eller entreprenör erbjuda de boende en bestämd uppsättning med möjliga tillval. Förutom att detta är en god service gentemot de boende så kan detta förenkla processen med tillval genom att skapa någon slags standard, även runt till- och frånval.

Även om standardiserade till- och frånval erbjuds kan det hända att en del boende vill beställa helt egna våtrumsdelar. Det är i dessa fall viktigt att den boende definiera exakt vilka ändringar genemot standardutförandet som ska installeras, så att entreprenören kan ta fram en korrekt offert.

Normalt upprättar entreprenören en utställning till exempel i tvättstugan eller i källaren där alla standardvaror och tillval ställs upp.

Upphandling av stambyten

Förfrågningsunderlag

Då beställaren av ett stambyte, utifrån det beslutsunderlag som tagits fram genom en behovsanalys (se sidan Behovsanalys inför stambyten) bestämt vilka åtgärder som är lämpligast brukar beställaren skicka ut ett förfrågningsunderlag till den eller de entreprenörer som man är intresserad av för att genomföra stambytet, reliningen, eller den entreprenad som kan tänkas lösa de existerande problemen.

Förfrågningsunderlaget bör så väl som möjligt definiera vad man vill ha utfört, så att risken för missförstånd och extrakostnader minimeras. Det mest centrala är förstås ange vilken typ av stambyte man vill ska utföras. Olika typer av stambyten har olika fördelar och nackdelar och oftast är olika typer av stambyten lämpliga för olika typer av problem. Läs mer om de olika typerna av stambyten på sidan Hur går ett stambyte till?, med undersidor.

Nedan har vi samlat alla de punkter som bör finnas med i ett förfrågningsunderlag:

1. Exakt vilka åtgärder ska vidtas under stambytet:
   1. Ska spillvattenstammarna (de vertikala rören) bytas eller relinas?
   2. Ska kallvattenstammarna (de vertikala rören) bytas eller relinas?
   3. Ska varmvattenstammarna (de vertikala rören) bytas eller relinas?
   4. Ska ny VVC-ledning (varmvattencirkulationen) dras enligtBBR?
   5. Ska avloppsgrodorna bytas?
   6. Ska stambytet genomföras medtraditionell metod eller med prefabricerade badrumsmoduler, eller kassetter?
2. Ska de boende ha möjlighet att göratillval och/eller frånval?
3. Vilken service ska ges med avseende påtillval (till exempel tillvalsutställning)?
4. Vilka separata priser och tillvalspriser ska gälla?
5. Vad ska gälla angående dammspridning, dammintäckning?
6. Hur ska nyckelhanteringen ske?
7. (Hur) ska provisorier som vatten,WC och Dusch tillhandahållas?
8. Vad ska gälla angående lokalhyresgäster?
9. Överenskommelse om tillträde?
10. Förberedelser för kommande projekt (till exempel uppdragning vatten, avlopp, värme och el till råvind)?
11. OVK (Obligatorisk ventilationskontroll)?
12. Bygganmälan?

Administrativa föreskrifter

En viktig del av förfrågningsunderlaget är de administrativa föreskrifterna (AF). Dessa innehåller föreskrifter, regleringar och råd för hur avtal mellan parterna ska utformas. Administrativa föreskrifter upprättas enligt AMA AF samt RA och bifogas förfrågningsunderlaget i en så kallad AF-del.

Allmän material- och arbetsbeskrivning, AMA, är en serie av referensböcker som ges ut av AB Svensk Byggtjänst. Dessa kompletteras med RA, Råd och Anvisningar, och ger god hjälp vid upprättandet av förfrågningsunderlag och bygghandlingar för entreprenader.

AMA omfattar även texter för administrativa föreskrifter vid upphandling av anläggnings- bygg- och installationsentreprenader. AMA AF är gemensam för alla fackområden.

AMA är numera samordnat med de Allmänna bestämmelserna AB, ABT och ABK. Tillsammans med till exempel Bygghandlingar 90 och Svensk standard finns en grund med standardiserade metoder och avtalsvillkor som genom att åberopas i ett kontrakt blir gällande. Lagstiftning om entreprenadavtal har därför kunnat undvaras.

Källa: sv.wikipedia.org

De allmänna bestämmelserna (AB) är standardiserade villkor som gäller hela byggbranschen och som kan tillämpas i diverse avtal. I de allmänna bestämmelserna beskrivs lämpliga metoder och material för olika områden.

En utförligt och precist formulerad AF-del kan bespara beställaren stora summor pengar genom att man genom den kan undvika missförstånd och kontraktstvister.

Rambeskrivning för bygg, VVS och el

En annan viktig del i förfrågningsunderlaget är rambeskrivningarna. Dessa specificerar projektets syfte och uppbyggnad samt går in i detalj på hur de olika delarna av entreprenaden skall genomföras för att man ska nå de mål och klara de krav som beställaren satt upp. Normalt brukar rambeskrivningar upprättas för både bygg, el och VVS.

Offert

Efter att entreprenören fått ett förfrågningsunderlag från en bostadsrättsförening, en fastighetsägare eller en annan form av kund så skickar entreprenaden en offert som bland annat innehåller ett kostnadsförslag.

Givetvis är det bra att godkänna de mest prisvärda offerterna. Det går dock inte att dra ett likhetstecken mellan prisvärd och billig. Med tanke på att ett stambyte ska hålla i cirka 50 år så är det viktigt att man använder material och metoder av tillräckligt hög kvalitet för att det nya rörsystemet ska hålla för slitage och påfrestningar av olika slag under en sådan lång tid. Det brukar rekommenderas att man utvärderar offerterna tillsammans med en fastighetskonsult.

Planering inför stambyten

Planering och kontraktskrivning

Efter att beställaren, som svar på förfrågningsunderlaget, fått en offert som man är beredd att acceptera så brukar man diskutera ett antal frågor, såsom tidsplaner, hantering av boende, tillhandahållande av utrymmen för material och verktyg med mera. Samtliga punkter bör vara med i kontraktet, så att inget är oklart när projektet är igång. Det förlorar alla på.

Projektering inför stambyten

Efter att stambyteskontraktet skrivits på inleds projekteringsfasen. Man brukar säga att den avslutas i och med att själva stambytet startar rent fysiskt. Det är viktigt att man låter denna fas få ta den tid som krävs, så att projektet blir välplanerat och vilar på en fast grund. Generellt bör denna fas inte vara kortare än två och en halv månad och vid större projekt kan det krävas flera månader för en väl utför projektering.

Rent praktiskt innebär projekteringen att man, utifrån vad som definierats i förfrågningsunderlaget, tar fram och godkänner ett antal listor över material och produkter, som kommer att användas under stambytet, samt diverse ritningar (planritningar, elevationsritningar, installationsritningar med mera).

Projektering kan utföras av entreprenören (sker vanligtvis vid totalentreprenader) såväl som av beställaren (vanligt vid generalentreprenader). Det är alltid beställaren som godkänner projekteringen. Om beställaren i ett senare skedde vill ändra något så får denne vara beredd på att stå för de extrakostnader som ändringarna kan medföra.

Informationsspridning

Vikten av informationsspridning

Inför varje stambyte är det viktigt att informera de boende om allt som kommer att ske, i god tid i förväg. På så vis undviks onödiga förseningar, problem för de arbetande och de boende samt allmän irritation. Vikten av att alla boende är med på vad som kommer ske samt när det kommer att ske bör inte underskattas. Även ett stambyte som går helt enligt planerna kan upplevas som kaotiskt och till och med misslyckat av en del boende, om de inte är införstådda med vad man gör vid olika tillfällen, samt varför man gör det.

I god tid innan upphandlingen av ett stambyte bör bostadsrättsföreningens styrelse eller fastighetsägaren informera de boende/lägenhetsinnehavarna om att fastigheten är i behov av ett stambyte och att ett stambyte därför kommer upphandlas inom en relativt snar framtid. Man bör även informera om vad ett stambyte innebär. Ägs fastigheten av en bostadsrättsförening bör man även informera om vad ett stambyte innebär rent ekonomiskt för föreningen och dess medlemmar. Vad stambytet innebär för de boende beror i stor utsträckning på föreningens ekonomi. En förening med bra ekonomi kan ha pangar avsatta för framtida stambyten. De flesta föreningar väljer dock att finansiera stambyten genom att ta lån, vilket leder till högre räntekostnader för föreningen, något som i sin tur medför högre månadsavgifter för dess medlemmar. En del föreningar väljer att låta lägenhetsinnehavarna själva betala de delar av stambytet som kan kopplas till deras enskilda lägenheter. Fördelen med denna metod är att medlemmarna kan göra ROT-avdrag för arbetskostnader relaterade till dessa delar. Läs mer om detta under rubriken Utnyttjande av ROT-avdrag (boende betalar delar av stambytet).

Möten

Förslagsvis så informerar man om och diskuterar allt ovanstående på ett informationsmöte, där samtliga boende deltar och har möjlighet att ställa frågor.

Om till- och frånvalsmöjligheter ges så bör även enskilda tillvalsmöten hållas med de boende som är intresserade av detta. Innan dessa möten bör de boende ha bekantat sig med det utbud av tillval (och frånval) som erbjuds (läs mer under rubriken Boendes möjligheter till egna val). Om en boende vill beställa varor på eget initiativ är det viktigt att personen i fråga har alla detaljer runt varor och beställningar klara för sig innan mötet.

Informationskanaler

Förutom möten som dessa så är det bra att hålla de boende informerade om vad som sker och kommer att ske, innan och under stambytet, regelbundet. De boende bör också i största möjliga mån ha möjlighet att kontakta personer som är involverade i stambytet för att ställa frågor och få information.

Om möjligt så är det bra att ta ett så brett grepp som möjligt runt informationsspridningen, samt göra processerna så genomskinliga som möjligt. Informationsspridning kan till exempel ske genom:

• skriftliga meddelanden i gemensamma utrymmen som trapphus och liknande
• Mejlutskick till samtliga som berörs av stambytet
• Elektroniska tjänster dit de boende kan gå in och få information när som helst. Ett exempel på ett sådant system är Taloinfo (taloinfo.com)
• De boende ute vid stambytet

Behovet hos de boende av att kunna ställa frågor kan tillgodoses genom:

• Specifika e-postadresser till vilka man kan skicka in sina frågor
• Elektroniska tjänster som Taloinfo (taloinfo.com), genom vilka man kan ställa frågor som även andra kan ta del av.
• De som arbetar ute vid stambytet
• Om någon har möjlighet att svara på frågor direkt via telefon så bör de boende förses med ett telefonnummer som de kan ringa under vissa tider.