Artikel 2017-02-03

Guide för beställare efter ett stambyte

Då stambytet är klart, de berörda våtrummen har återställts, och lägenheterna har städats (eventuellt har även entreprenören hunnit packa ihop sitt och lämnat fastigheten) så återstår en del punkter som är nog så viktiga.  Till att börja med så ska stambytet besiktas av en oberoende besiktningsman. Efter att besiktningen har genomförts så ska eventuella anmärkningar åtgärdas av entreprenören, som ska ha lämnat garanti på det utförda arbetet.

Avskrivning av ansvar
Att läsa om stambyten och andra renoveringar på Internet kan inte jämföras med att anlita professionella konsulter. Vi på Frakka rekommenderar alltid att ni anlitar erfarna och oberoende fastighetskonsulter i samband stambyten (gäller även relining).

Läs mer på sidan Därför anlitar du en fastighetskonsult.

Dessa punkter beskrivs i detalj under följande rubriker:

– Besiktning av stambyte
– Garanti och felanmälan under och efter stambyte

Kontakta oss gärna för konsultation angående besiktning, garanti och/eller felanmälan. Vi är oberoende fastighetskonsulter med lång erfarenhet av stambyten. Vi nås via telefon 08-22 33 90 eller via vår kontaktsida.

Besiktning av stambyte

Besiktning av utfört stambyte görs av en oberoende besiktningsman då stambytet är färdigt och berörda delar av fastigheten återställts och städats. Anledningen till att besiktningen utförs är att båda beställare och entreprenören ska få ett kvitto på att stambytet blivit korrekt utfört. För entreprenören är detta viktigt för att man inte ska kunna bli anklagad för felaktigheter i efterhand. För beställaren är det viktigt för att till exempel boende, banker, försäkringsbolag och/eller kommunen ibland vill se ett intyg på godkänd slutbesiktning av stambyten. Besiktningsmannens funktion kan ibland även bli att fälla avgöranden i frågor som entreprenören och bostadsrättsföreningen är oense om.

Det är normalt beställaren som anlitar besiktningsmannen, ofta via en fastighetskonsult. Oavsett vem som gör det så är det viktigt att besiktningsmannen är opartisk och utan sympatier för någon av de inblandade parterna, för att man ska få en så rättvis bedömning som möjligt. Säkrast är att anlita en besiktningsman som är certifierad av Svenska Byggingenjörers Riksförbund samt dokumenterat har den kompetens som krävs för att utföra besiktningar av stambyten.

Under besiktningen granskar besiktningsmannen det fysiska resultatet av entreprenaden och gör anmärkningar på sådant som inte är acceptabelt utifrån i de ingångna avtalen. Besiktningsmannen måste för att kunna göra en rättvis bedömning även ha tillgång till alla avtal och all dokumentation rörande stambytet.

Om anmärkningarna är tillräckligt många eller av tillräckligt allvarlig art har besiktningsmannen rätt att underkänna hela stambytet. Det vanligaste scenariot är dock att de felaktigheter och/eller tvivelaktigheter som besiktningsmannen hittar inte är allvarligare än att entreprenören kan åtgärda dessa och sedan, förhoppningsvis, få hela stambytet godkänt vid ombesiktningen. Som regel ska allt som besiktningsmannen har anmärkt på vara åtgärdat inom två månader.

Om stambytet sker etappvis, till exempel en huslänga eller en trappuppgång i taget, så brukar även besiktningarna ske etappvis. Så snart en etapp är klar så börjar man stambyta nästa etapp samtidigt som man besiktar den färdiga etappen. På så vis kan de fel som hittas vid besiktningen rättas till medan entreprenören fortfarande är på plats.

Det är bra om de boende är med under besiktningen så att de kan säkerställa att alla de detaljer som de själva är tveksamma om, eller inte är nöjda med, blir ordentligt undersökta. Efter att stambytet blivit godkänt på alla punkter faktureras i regel de boende som har gjort tillval/frånval (läs mer om boendes möjligheter till egna val) och/eller är med och betalar en del av stambytet (läs mer om utnyttjande av ROT-avdrag i samband med stambyte).

Garanti och felanmälan under och efter stambyten

En seriös entreprenör lämnar alltid garanti på utfört stambyte. Längden på garantitiden kan variera och beror på vad man har avtalat.  Ofta ligger garantitider på 2 eller 5 år. Det kanske viktigast att ha lång garantitid på är tätskikten, då dessa ska hålla länge och då skador på dessa kan bli mycket kostsamma.

Garantitiden inträder normalt efter att stambytet har besiktats av en oberoende besiktningsman (läs mer om besiktningar i stycket Besiktning av stambyte). Efter att garantitiden är slut brukar man göra ytterligare en besiktning så att eventuella problem som uppstått under garantitiden fångas upp och åtgärdas.

Om skador skulle uppstå under garantitiden så bör man som beställare ha fått information om hur man felanmäler skadan, så att den kan åtgärdas så snart som möjligt. Även de boende bör ha tillgång till felanmälan via internet eller på annat sätt, till exempel telefonnummer, så att hjälpinsatser kan sättas in i god tid om något problem skulle uppstå.

Felanmälan under och efter stambyten

Om skador skulle uppstå under stambytet eller garantitiden så bör man som beställare ha fått information om hur man felanmäler skadan, så att den kan åtgärdas så snart som möjligt.

Under stambyten så har kunden och de boende normalt en eller flera kontaktpersoner som man kan kontakta vid behov. Särskilt vid akuta problem bör de boende ringa direkt till ansvariga kontaktpersoner. Mindre akuta problem kan rapporteras via mejl, olika webbtjänster eller liknande. Problem som kontaktpersonen inte håller med om att entreprenören ska åtgärda kan kunden/den boende ta upp vid slutbesiktningen. Den oberoende besiktningsmannen avgör då om entreprenören är skyldig att åtgärda problemet.

Även efter att stambytet är avslutat och alla etapper är färdiga brukar felanmälan i första hand ske till utvalda kontaktpersoner. Internettjänster och liknande kan dock användas även här. Ofta är det så att problem som inte är akuta åtgärdas först vid garantibesiktningen (se ovan). Om man som boende inte är säker på när den kommer att ske så kan man vända sig till bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren då dessa ska vara informerade om detta. Vill man ha något åtgärdat innan garantibesiktningen så är det normala att man tilltalar kontaktpersonen och ber om ett undantag.